{"id":651,"date":"2026-10-25T13:45:24","date_gmt":"2026-10-25T12:45:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/base-de-connaissances\/detective-prive-ou-bureau-d-enquete\/"},"modified":"2026-11-03T23:35:01","modified_gmt":"2026-11-03T22:35:01","slug":"detective-prive-ou-bureau-d-enquete","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/detective-prive-ou-bureau-d-enquete\/","title":{"rendered":"D\u00e9tective priv\u00e9 ou bureau d&#8217;enqu\u00eate via des avocats : la diff\u00e9rence"},"content":{"rendered":"<p><section class=\"bb-sectie bb-artikelkop bb-artikelkop--beeld\" id=\"artikelkop\" data-bg=\"primary\" style=\"--bb-ak-img:url(https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/kb-detective.webp)\"><div class=\"bb-container bb-artikelkop__inhoud\"><p class=\"bb-kicker\">BASE DE CONNAISSANCES \u00b7 M\u00c9THODE<\/p><h1>D\u00e9tective priv\u00e9 ou bureau d\u2019enqu\u00eate via des avocats\u202f: la diff\u00e9rence<\/h1><p class=\"bb-artikelkop__meta\">Temps de lecture 6 minutes \u00b7 mis \u00e0 jour en octobre 2026<\/p><div class=\"bb-artikelkop__kort\"><p class=\"bb-kicker\">En bref<\/p><\/p>\n<p>Lorsqu\u2019on soup\u00e7onne l\u2019existence d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, on pense parfois \u00e0 un d\u00e9tective priv\u00e9. C\u2019est un autre m\u00e9tier que le n\u00f4tre. Un d\u00e9tective priv\u00e9 observe des personnes en Belgique\u202f; nous consultons des registres de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019avocats qui y sont comp\u00e9tents. Cet article explique la diff\u00e9rence et vous aide \u00e0 choisir la voie qui convient \u00e0 votre dossier.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><nav class=\"bb-breadcrumb\" aria-label=\"Fil d&#039;Ariane\"><div class=\"bb-container\"><ol><li><a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/\">Accueil<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/\">Base de connaissances<\/a><\/li><li><span aria-current=\"page\">D\u00e9tective priv\u00e9 ou bureau d&#8217;enqu\u00eate via des avocats : la diff\u00e9rence<\/span><\/li><\/ol><\/div><\/nav><section class=\"bb-sectie bb-kolommen\" id=\"inhoud\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><div class=\"bb-kolommen__grid\"><div class=\"bb-kolom bb-kolom--hoofd\"><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"wat-een-privedetective-mag\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce qu\u2019un d\u00e9tective priv\u00e9 peut faire<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>La profession de d\u00e9tective priv\u00e9 est r\u00e9gl\u00e9e en Belgique par la loi du 19 juillet 1991 (loi r\u00e9glementant la profession de d\u00e9tective priv\u00e9). Un d\u00e9tective doit disposer d&#8217;une autorisation du SPF Int\u00e9rieur et peut, pour le compte d&#8217;un client, collecter des informations sur des personnes\u202f: observer, filer, entendre des t\u00e9moins, consulter des sources publiques. La loi impose des limites strictes\u202f: aucune enqu\u00eate sur les convictions politiques ou religieuses, la sant\u00e9 ou l&#8217;orientation sexuelle, aucune atteinte au domicile, et un rapport obligatoire au donneur d&#8217;ordre.<\/p>\n<p>Deux restrictions sont d\u00e9terminantes pour les CPAS et les soci\u00e9t\u00e9s de logement. L&#8217;autorisation belge vaut en Belgique\u202f; \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger, un d\u00e9tective belge n&#8217;a aucune comp\u00e9tence ni aucun acc\u00e8s aux registres. Et l&#8217;observation constitue une ing\u00e9rence lourde dans la vie priv\u00e9e, qui est vite jug\u00e9e disproportionn\u00e9e de la part d&#8217;un donneur d&#8217;ordre public lorsqu&#8217;un moyen moins intrusif existe.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"wat-wij-doen\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce que nous faisons<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>Bureaubuitenland Belgi\u00eb n&#8217;est pas un d\u00e9tective priv\u00e9 et n&#8217;observe personne. Nous r\u00e9pondons \u00e0 une seule question\u202f: existe-t-il, dans le pays d&#8217;enqu\u00eate, un bien immobilier au nom de la personne concern\u00e9e et, si oui, de quoi s&#8217;agit-il pr\u00e9cis\u00e9ment\u202f? Pour cela, nous faisons consulter les registres de propri\u00e9t\u00e9 de ce pays par un avocat qui y est inscrit et comp\u00e9tent, conform\u00e9ment au droit de ce pays.<\/p>\n<p>Le r\u00e9sultat est une donn\u00e9e de registre\u202f: un extrait mentionnant la date, la parcelle, le propri\u00e9taire, le mode d&#8217;acquisition et les copropri\u00e9taires, si n\u00e9cessaire accompagn\u00e9 des actes sous-jacents, d&#8217;une traduction jur\u00e9e et d&#8217;une \u00e9valuation par un expert local. Nous n&#8217;enqu\u00eatons pas sur le comportement, les contacts ou le s\u00e9jour de la personne concern\u00e9e. Le d\u00e9roulement \u00e9tape par \u00e9tape est d\u00e9crit dans notre <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/methode\/\">m\u00e9thode<\/a>. D\u00e9couvrez-en davantage <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/a-propos\/\">sur Bureaubuitenland Belgi\u00eb<\/a>.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"rechtmatigheid-en-bewijskracht\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Lic\u00e9it\u00e9 et force probante<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>Les deux voies diff\u00e8rent par ce qu&#8217;elles apportent devant le juge.<\/p>\n<p>Un rapport d&#8217;observation d\u00e9crit ce qu&#8217;un d\u00e9tective a vu\u202f: une personne qui entre dans un logement, une voiture devant une porte. Cela ne dit rien de la propri\u00e9t\u00e9. La personne concern\u00e9e peut y loger, y \u00eatre locataire ou s&#8217;y trouver chez de la famille. De plus, l&#8217;observation \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger par un d\u00e9tective belge n&#8217;est pas autoris\u00e9e et un rapport \u00e0 ce sujet serait lui-m\u00eame illicite.<\/p>\n<p>Un extrait de registre d\u00e9crit qui est propri\u00e9taire selon le registre officiel. C&#8217;est pr\u00e9cis\u00e9ment le fait qui compte pour la condition de propri\u00e9t\u00e9 et l&#8217;enqu\u00eate sur les ressources. Dans des affaires concr\u00e8tes, comme Hamme (2019), Anvers (2020, en appel) et l&#8217;affaire Woonhaven, le juge belge a pris en consid\u00e9ration ces constatations d&#8217;enqu\u00eate et a rejet\u00e9 les moyens de d\u00e9fense fond\u00e9s sur la vie priv\u00e9e et l&#8217;antidiscrimination\u202f; voir <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/juge-belge-enquete-propriete-etranger\/\">ce que dit le juge belge<\/a>. Chaque d\u00e9cision concerne un dossier sp\u00e9cifique et ne pr\u00e9juge pas de l&#8217;issue d&#8217;une autre affaire. Comme l&#8217;enqu\u00eate se limite \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 au nom de la personne, c&#8217;est aussi le moyen le moins intrusif\u202f: c&#8217;est ce que le RGPD et le juge attendent d&#8217;un donneur d&#8217;ordre public.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"avg\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce que dit le RGPD \u00e0 ce sujet<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>Pour un CPAS ou une soci\u00e9t\u00e9 de logement, toute enqu\u00eate sur une personne constitue un traitement de donn\u00e9es \u00e0 caract\u00e8re personnel. Le RGPD exige alors une base juridique, une finalit\u00e9 claire et pas plus de donn\u00e9es que n\u00e9cessaire. L&#8217;observation par un d\u00e9tective produit beaucoup de donn\u00e9es sur la vie quotidienne de la personne concern\u00e9e et de tiers, tels que des membres de la famille et des visiteurs\u202f; cela s&#8217;accorde mal avec la minimisation des donn\u00e9es. L&#8217;enqu\u00eate dans les registres produit une seule donn\u00e9e, qui correspond exactement \u00e0 la finalit\u00e9\u202f: la situation de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Chez Bureaubuitenland, vous \u00eates responsable du traitement et nous sommes sous-traitant. Nous concluons un contrat de sous-traitance avec chaque donneur d&#8217;ordre, recevons les donn\u00e9es du dossier exclusivement via un canal s\u00e9curis\u00e9 et ne transmettons \u00e0 notre avocat dans le pays d&#8217;enqu\u00eate que ce qui est n\u00e9cessaire \u00e0 la consultation\u202f: nom, date de naissance et r\u00e9gion. Nous ne traitons aucune cat\u00e9gorie particuli\u00e8re de donn\u00e9es, telles que la sant\u00e9 ou les convictions. Vous en saurez plus dans notre <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/declaration-de-confidentialite\/\">d\u00e9claration de confidentialit\u00e9<\/a>.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"kosten-en-doorlooptijd\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Co\u00fbts et d\u00e9lai<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>L&#8217;observation est factur\u00e9e \u00e0 l&#8217;heure et ne donne de r\u00e9sultats qu&#8217;apr\u00e8s des jours ou des semaines, sans certitude. L&#8217;enqu\u00eate dans les registres est d\u00e9limit\u00e9e. Chez Bureaubuitenland, la <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pre-verification\/\">pr\u00e9-v\u00e9rification<\/a> est g\u00e9n\u00e9ralement termin\u00e9e en 1 \u00e0 2 semaines\u202f; une <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/enquete-approfondie\/\">enqu\u00eate approfondie compl\u00e8te<\/a> dure g\u00e9n\u00e9ralement 2 \u00e0 4 semaines et est estim\u00e9e au pr\u00e9alable pour chaque dossier. Pour les enqu\u00eates r\u00e9alis\u00e9es dans le cadre de l&#8217;<a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/accord-cadre\/\">accord-cadre<\/a> flamand, les soci\u00e9t\u00e9s de logement obtiennent le remboursement de tout ou d&#8217;une grande partie des frais\u202f; il n&#8217;existe pas de dispositif comparable pour l&#8217;observation.<\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"welke-route\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Quelle voie convient \u00e0 un CPAS ou \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de logement<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><\/p>\n<p>Le choix d\u00e9coule de la question \u00e0 laquelle vous voulez une r\u00e9ponse.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La personne concern\u00e9e habite-t-elle r\u00e9ellement \u00e0 l&#8217;adresse indiqu\u00e9e, ou cohabite-t-elle\u202f?<\/strong> C&#8217;est une question de domicile. Vous y r\u00e9pondez en Belgique, par des visites \u00e0 domicile, des donn\u00e9es de consommation et l&#8217;agent de quartier\u202f; dans des cas exceptionnels, avec un d\u00e9tective agr\u00e9\u00e9. Voir <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/fraude-au-domicile-versus-fraude-a-la-propriete\/\">fraude au domicile versus fraude \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/li>\n<li><strong>La personne concern\u00e9e poss\u00e8de-t-elle un bien immobilier \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger\u202f?<\/strong> C&#8217;est une question de propri\u00e9t\u00e9. Vous y r\u00e9pondez par une enqu\u00eate dans les registres via des avocats locaux, jamais par l&#8217;observation.<\/li>\n<li><strong>Les deux\u202f?<\/strong> Vous combinez alors une enqu\u00eate de domicile en Belgique et une enqu\u00eate de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&#8217;\u00e9tranger. L&#8217;absence constat\u00e9e lors de l&#8217;enqu\u00eate de domicile est souvent le soup\u00e7on concret qui justifie l&#8217;enqu\u00eate de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En cas de doute, une pr\u00e9-v\u00e9rification aide \u00e0 d\u00e9cider\u202f: g\u00e9n\u00e9ralement en 1 \u00e0 2 semaines, vous disposez d&#8217;une premi\u00e8re vue de ce qui figure au nom de la personne et de l&#8217;int\u00e9r\u00eat d&#8217;une enqu\u00eate plus pouss\u00e9e.<\/p>\n<p><em>Sources\u202f: loi du 19 juillet 1991 r\u00e9glementant la profession de d\u00e9tective priv\u00e9, voir <a href=\"https:\/\/www.besafe.be\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SPF Int\u00e9rieur, S\u00e9curit\u00e9 et Pr\u00e9vention<\/a>\u202f; <a href=\"https:\/\/www.vrt.be\/vrtnws\/nl\/2019\/06\/18\/vrederechter-geeft-sociale-woningmaatschappij-gelijk-die-sociale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">VRT NWS, 18 juin 2019<\/a>.<\/em><\/p>\n<p><\/div><\/div><\/section><\/div><div class=\"bb-kolom bb-kolom--zij\"><aside class=\"bb-kaart bb-ihk\" id=\"in-het-kort\"><p class=\"bb-kicker\">Aper\u00e7u<\/p><h2 class=\"bb-ihk__kop\">En bref<\/h2><dl class=\"bb-ihk__lijst\"><div><dt>D\u00e9lai<\/dt><dd>g\u00e9n\u00e9ralement 1 \u00e0 2 semaines<\/dd><\/div><\/dl><p class=\"bb-ihk__knop\"><a class=\"bb-knop\" href=\"\/fr\/demander-une-pre-verification\/\">Demander une pr\u00e9-v\u00e9rification<\/a><\/p><ul class=\"bb-ihk__trust\"><li><span class=\"bb-icoon material-symbols-outlined\" aria-hidden=\"true\">check_circle<\/span><span>R\u00e9alis\u00e9 conform\u00e9ment au RGPD<\/span><\/li><\/ul><\/aside><\/div><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--panel bb-faq-sectie\" id=\"faq\" data-bg=\"panel\"><div class=\"bb-container\"><h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2><div class=\"bb-faq\"><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"true\" aria-controls=\"faq-faq-0\" id=\"faq-faq-0-knop\">Bureaubuitenland dispose-t-il d&#039;une autorisation de d\u00e9tective\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-0\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-0-knop\"><p>Non, et elle n'est pas n\u00e9cessaire pour notre travail\u202f: nous n'observons personne et ne collectons aucune information sur des personnes en Belgique. Nous faisons consulter les registres de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger par des avocats qui y sont comp\u00e9tents.<\/p><\/div><\/div><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"faq-faq-1\" id=\"faq-faq-1-knop\">Un CPAS peut-il faire appel \u00e0 un d\u00e9tective priv\u00e9\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-1\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-1-knop\" hidden><p>En principe, un CPAS peut faire appel \u00e0 un d\u00e9tective agr\u00e9\u00e9 pour des constatations en Belgique, mais il doit agir de mani\u00e8re proportionn\u00e9e. Pour une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger, un d\u00e9tective n'est pas comp\u00e9tent et l'enqu\u00eate dans les registres est le moyen indiqu\u00e9 et le moins intrusif.<\/p><\/div><\/div><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"faq-faq-2\" id=\"faq-faq-2-knop\">Que se passe-t-il si la personne concern\u00e9e consid\u00e8re l&#039;enqu\u00eate comme une atteinte \u00e0 sa vie priv\u00e9e\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-2\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-2-knop\" hidden><p>Dans les affaires belges examin\u00e9es, ce moyen de d\u00e9fense a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9, parce que l'enqu\u00eate \u00e9tait limit\u00e9e aux biens immobiliers au nom de la personne et que celle-ci avait d\u00e9clar\u00e9 que sa d\u00e9claration serait contr\u00f4l\u00e9e. Chaque affaire est n\u00e9anmoins appr\u00e9ci\u00e9e selon ses propres faits. Nous organisons chaque enqu\u00eate de mani\u00e8re \u00e0 respecter cette limite.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-kaarten bb-kaarten--kb\" id=\"gerelateerd\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>\u00c0 lire aussi<\/h2><div class=\"bb-grid-3\"><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img decoding=\"async\" class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/werkwijze-768x429.webp\" alt=\"M\u00e9thode\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">M\u00e9thode<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Notre m\u00e9thode en cinq \u00e9tapes : entretien, offre, pr\u00e9-v\u00e9rification, enqu\u00eate approfondie et suivi. Co\u00fbts et indication du d\u00e9lai connus au pr\u00e9alable.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/methode\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img decoding=\"async\" class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/pre-check-768x429.webp\" alt=\"Pr\u00e9-v\u00e9rification\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">Pr\u00e9-v\u00e9rification<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Pr\u00e9-v\u00e9rification : premi\u00e8re enqu\u00eate sur des biens immobiliers \u00e0 l'\u00e9tranger au nom de la personne concern\u00e9e. G\u00e9n\u00e9ralement 1 \u00e0 2 semaines, offre pr\u00e9alable.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pre-verification\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img decoding=\"async\" class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/ocmw-768x429.webp\" alt=\"Pour les CPAS\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">Pour les CPAS<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Enqu\u00eate patrimoniale pour les CPAS : un bien immobilier \u00e0 l'\u00e9tranger est-il pertinent pour un dossier de revenu d'int\u00e9gration ? Avocats locaux, 45 pays.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pour-les-cpas\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-cta bb-cta--beeld\" id=\"cta\" data-bg=\"primary\" style=\"--bb-cta-img:url(https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/cta-band.webp)\"><div class=\"bb-container bb-cta__inhoud\"><h2 class=\"bb-cta__kop\">Parlons de votre dossier<\/h2><p class=\"bb-cta__tekst\">Vous avez une question sur des biens immobiliers \u00e0 l'\u00e9tranger ? Nous examinons volontiers avec vous le service qui convient \u00e0 votre dossier. Vous recevez au pr\u00e9alable des pr\u00e9cisions sur la mission, le d\u00e9lai et les co\u00fbts.<\/p><p class=\"bb-cta__knop\"><a class=\"bb-knop bb-knop--invers\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/contact\/\">Parlons de votre dossier<\/a><\/p><p class=\"bb-cta__contact\"><a href=\"tel:+31851110123\">+31 (0)85 111 01 23<\/a><span aria-hidden=\"true\"> \u00b7 <\/span><a href=\"mailto:info@bureaubuitenland.be\">info@bureaubuitenland.be<\/a><\/p><\/div><\/section><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":0,"featured_media":93,"parent":629,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-651","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail"],"bb_rendered":"<section class=\"bb-sectie bb-artikelkop bb-artikelkop--beeld\" id=\"artikelkop\" data-bg=\"primary\" style=\"--bb-ak-img:url(https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/kb-detective.webp)\"><div class=\"bb-container bb-artikelkop__inhoud\"><p class=\"bb-kicker\">BASE DE CONNAISSANCES \u00b7 M\u00c9THODE<\/p><h1>D\u00e9tective priv\u00e9 ou bureau d\u2019enqu\u00eate via des avocats\u202f: la diff\u00e9rence<\/h1><p class=\"bb-artikelkop__meta\">Temps de lecture 6 minutes \u00b7 mis \u00e0 jour en octobre 2026<\/p><div class=\"bb-artikelkop__kort\"><p class=\"bb-kicker\">En bref<\/p><p>Lorsqu\u2019on soup\u00e7onne l\u2019existence d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, on pense parfois \u00e0 un d\u00e9tective priv\u00e9. C\u2019est un autre m\u00e9tier que le n\u00f4tre. Un d\u00e9tective priv\u00e9 observe des personnes en Belgique\u202f; nous consultons des registres de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019avocats qui y sont comp\u00e9tents. Cet article explique la diff\u00e9rence et vous aide \u00e0 choisir la voie qui convient \u00e0 votre dossier.<\/p><\/div><\/div><\/section><nav class=\"bb-breadcrumb\" aria-label=\"Fil d&#039;Ariane\"><div class=\"bb-container\"><ol><li><a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/\">Accueil<\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/\">Base de connaissances<\/a><\/li><li><span aria-current=\"page\">D\u00e9tective priv\u00e9 ou bureau d&#8217;enqu\u00eate via des avocats : la diff\u00e9rence<\/span><\/li><\/ol><\/div><\/nav><section class=\"bb-sectie bb-kolommen\" id=\"inhoud\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><div class=\"bb-kolommen__grid\"><div class=\"bb-kolom bb-kolom--hoofd\"><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"wat-een-privedetective-mag\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce qu\u2019un d\u00e9tective priv\u00e9 peut faire<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>La profession de d\u00e9tective priv\u00e9 est r\u00e9gl\u00e9e en Belgique par la loi du 19 juillet 1991 (loi r\u00e9glementant la profession de d\u00e9tective priv\u00e9). Un d\u00e9tective doit disposer d'une autorisation du SPF Int\u00e9rieur et peut, pour le compte d'un client, collecter des informations sur des personnes\u202f: observer, filer, entendre des t\u00e9moins, consulter des sources publiques. La loi impose des limites strictes\u202f: aucune enqu\u00eate sur les convictions politiques ou religieuses, la sant\u00e9 ou l'orientation sexuelle, aucune atteinte au domicile, et un rapport obligatoire au donneur d'ordre.<\/p>\n<p>Deux restrictions sont d\u00e9terminantes pour les CPAS et les soci\u00e9t\u00e9s de logement. L'autorisation belge vaut en Belgique\u202f; \u00e0 l'\u00e9tranger, un d\u00e9tective belge n'a aucune comp\u00e9tence ni aucun acc\u00e8s aux registres. Et l'observation constitue une ing\u00e9rence lourde dans la vie priv\u00e9e, qui est vite jug\u00e9e disproportionn\u00e9e de la part d'un donneur d'ordre public lorsqu'un moyen moins intrusif existe.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"wat-wij-doen\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce que nous faisons<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>Bureaubuitenland Belgi\u00eb n'est pas un d\u00e9tective priv\u00e9 et n'observe personne. Nous r\u00e9pondons \u00e0 une seule question\u202f: existe-t-il, dans le pays d'enqu\u00eate, un bien immobilier au nom de la personne concern\u00e9e et, si oui, de quoi s'agit-il pr\u00e9cis\u00e9ment\u202f? Pour cela, nous faisons consulter les registres de propri\u00e9t\u00e9 de ce pays par un avocat qui y est inscrit et comp\u00e9tent, conform\u00e9ment au droit de ce pays.<\/p>\n<p>Le r\u00e9sultat est une donn\u00e9e de registre\u202f: un extrait mentionnant la date, la parcelle, le propri\u00e9taire, le mode d'acquisition et les copropri\u00e9taires, si n\u00e9cessaire accompagn\u00e9 des actes sous-jacents, d'une traduction jur\u00e9e et d'une \u00e9valuation par un expert local. Nous n'enqu\u00eatons pas sur le comportement, les contacts ou le s\u00e9jour de la personne concern\u00e9e. Le d\u00e9roulement \u00e9tape par \u00e9tape est d\u00e9crit dans notre <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/methode\/\">m\u00e9thode<\/a>. D\u00e9couvrez-en davantage <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/a-propos\/\">sur Bureaubuitenland Belgi\u00eb<\/a>.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"rechtmatigheid-en-bewijskracht\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Lic\u00e9it\u00e9 et force probante<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>Les deux voies diff\u00e8rent par ce qu'elles apportent devant le juge.<\/p>\n<p>Un rapport d'observation d\u00e9crit ce qu'un d\u00e9tective a vu\u202f: une personne qui entre dans un logement, une voiture devant une porte. Cela ne dit rien de la propri\u00e9t\u00e9. La personne concern\u00e9e peut y loger, y \u00eatre locataire ou s'y trouver chez de la famille. De plus, l'observation \u00e0 l'\u00e9tranger par un d\u00e9tective belge n'est pas autoris\u00e9e et un rapport \u00e0 ce sujet serait lui-m\u00eame illicite.<\/p>\n<p>Un extrait de registre d\u00e9crit qui est propri\u00e9taire selon le registre officiel. C'est pr\u00e9cis\u00e9ment le fait qui compte pour la condition de propri\u00e9t\u00e9 et l'enqu\u00eate sur les ressources. Dans des affaires concr\u00e8tes, comme Hamme (2019), Anvers (2020, en appel) et l'affaire Woonhaven, le juge belge a pris en consid\u00e9ration ces constatations d'enqu\u00eate et a rejet\u00e9 les moyens de d\u00e9fense fond\u00e9s sur la vie priv\u00e9e et l'antidiscrimination\u202f; voir <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/juge-belge-enquete-propriete-etranger\/\">ce que dit le juge belge<\/a>. Chaque d\u00e9cision concerne un dossier sp\u00e9cifique et ne pr\u00e9juge pas de l'issue d'une autre affaire. Comme l'enqu\u00eate se limite \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 au nom de la personne, c'est aussi le moyen le moins intrusif\u202f: c'est ce que le RGPD et le juge attendent d'un donneur d'ordre public.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"avg\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Ce que dit le RGPD \u00e0 ce sujet<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>Pour un CPAS ou une soci\u00e9t\u00e9 de logement, toute enqu\u00eate sur une personne constitue un traitement de donn\u00e9es \u00e0 caract\u00e8re personnel. Le RGPD exige alors une base juridique, une finalit\u00e9 claire et pas plus de donn\u00e9es que n\u00e9cessaire. L'observation par un d\u00e9tective produit beaucoup de donn\u00e9es sur la vie quotidienne de la personne concern\u00e9e et de tiers, tels que des membres de la famille et des visiteurs\u202f; cela s'accorde mal avec la minimisation des donn\u00e9es. L'enqu\u00eate dans les registres produit une seule donn\u00e9e, qui correspond exactement \u00e0 la finalit\u00e9\u202f: la situation de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Chez Bureaubuitenland, vous \u00eates responsable du traitement et nous sommes sous-traitant. Nous concluons un contrat de sous-traitance avec chaque donneur d'ordre, recevons les donn\u00e9es du dossier exclusivement via un canal s\u00e9curis\u00e9 et ne transmettons \u00e0 notre avocat dans le pays d'enqu\u00eate que ce qui est n\u00e9cessaire \u00e0 la consultation\u202f: nom, date de naissance et r\u00e9gion. Nous ne traitons aucune cat\u00e9gorie particuli\u00e8re de donn\u00e9es, telles que la sant\u00e9 ou les convictions. Vous en saurez plus dans notre <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/declaration-de-confidentialite\/\">d\u00e9claration de confidentialit\u00e9<\/a>.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"kosten-en-doorlooptijd\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Co\u00fbts et d\u00e9lai<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>L'observation est factur\u00e9e \u00e0 l'heure et ne donne de r\u00e9sultats qu'apr\u00e8s des jours ou des semaines, sans certitude. L'enqu\u00eate dans les registres est d\u00e9limit\u00e9e. Chez Bureaubuitenland, la <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pre-verification\/\">pr\u00e9-v\u00e9rification<\/a> est g\u00e9n\u00e9ralement termin\u00e9e en 1 \u00e0 2 semaines\u202f; une <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/enquete-approfondie\/\">enqu\u00eate approfondie compl\u00e8te<\/a> dure g\u00e9n\u00e9ralement 2 \u00e0 4 semaines et est estim\u00e9e au pr\u00e9alable pour chaque dossier. Pour les enqu\u00eates r\u00e9alis\u00e9es dans le cadre de l'<a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/accord-cadre\/\">accord-cadre<\/a> flamand, les soci\u00e9t\u00e9s de logement obtiennent le remboursement de tout ou d'une grande partie des frais\u202f; il n'existe pas de dispositif comparable pour l'observation.<\/p><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--tekst\" id=\"welke-route\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>Quelle voie convient \u00e0 un CPAS ou \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 de logement<\/h2><div class=\"bb-tekst\"><p>Le choix d\u00e9coule de la question \u00e0 laquelle vous voulez une r\u00e9ponse.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>La personne concern\u00e9e habite-t-elle r\u00e9ellement \u00e0 l'adresse indiqu\u00e9e, ou cohabite-t-elle\u202f?<\/strong> C'est une question de domicile. Vous y r\u00e9pondez en Belgique, par des visites \u00e0 domicile, des donn\u00e9es de consommation et l'agent de quartier\u202f; dans des cas exceptionnels, avec un d\u00e9tective agr\u00e9\u00e9. Voir <a href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/base-de-connaissances\/fraude-au-domicile-versus-fraude-a-la-propriete\/\">fraude au domicile versus fraude \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9<\/a>.<\/li>\n<li><strong>La personne concern\u00e9e poss\u00e8de-t-elle un bien immobilier \u00e0 l'\u00e9tranger\u202f?<\/strong> C'est une question de propri\u00e9t\u00e9. Vous y r\u00e9pondez par une enqu\u00eate dans les registres via des avocats locaux, jamais par l'observation.<\/li>\n<li><strong>Les deux\u202f?<\/strong> Vous combinez alors une enqu\u00eate de domicile en Belgique et une enqu\u00eate de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger. L'absence constat\u00e9e lors de l'enqu\u00eate de domicile est souvent le soup\u00e7on concret qui justifie l'enqu\u00eate de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En cas de doute, une pr\u00e9-v\u00e9rification aide \u00e0 d\u00e9cider\u202f: g\u00e9n\u00e9ralement en 1 \u00e0 2 semaines, vous disposez d'une premi\u00e8re vue de ce qui figure au nom de la personne et de l'int\u00e9r\u00eat d'une enqu\u00eate plus pouss\u00e9e.<\/p>\n<p><em>Sources\u202f: loi du 19 juillet 1991 r\u00e9glementant la profession de d\u00e9tective priv\u00e9, voir <a href=\"https:\/\/www.besafe.be\/\">SPF Int\u00e9rieur, S\u00e9curit\u00e9 et Pr\u00e9vention<\/a>\u202f; <a href=\"https:\/\/www.vrt.be\/vrtnws\/nl\/2019\/06\/18\/vrederechter-geeft-sociale-woningmaatschappij-gelijk-die-sociale\/\">VRT NWS, 18 juin 2019<\/a>.<\/em><\/p><\/div><\/div><\/section><\/div><div class=\"bb-kolom bb-kolom--zij\"><aside class=\"bb-kaart bb-ihk\" id=\"in-het-kort\"><p class=\"bb-kicker\">Aper\u00e7u<\/p><h2 class=\"bb-ihk__kop\">En bref<\/h2><dl class=\"bb-ihk__lijst\"><div><dt>D\u00e9lai<\/dt><dd>g\u00e9n\u00e9ralement 1 \u00e0 2 semaines<\/dd><\/div><\/dl><p class=\"bb-ihk__knop\"><a class=\"bb-knop\" href=\"\/fr\/demander-une-pre-verification\/\">Demander une pr\u00e9-v\u00e9rification<\/a><\/p><ul class=\"bb-ihk__trust\"><li><span class=\"bb-icoon material-symbols-outlined\" aria-hidden=\"true\">check_circle<\/span><span>R\u00e9alis\u00e9 conform\u00e9ment au RGPD<\/span><\/li><\/ul><\/aside><\/div><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-sectie--panel bb-faq-sectie\" id=\"faq\" data-bg=\"panel\"><div class=\"bb-container\"><h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2><div class=\"bb-faq\"><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"true\" aria-controls=\"faq-faq-0\" id=\"faq-faq-0-knop\">Bureaubuitenland dispose-t-il d&#039;une autorisation de d\u00e9tective\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-0\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-0-knop\"><p>Non, et elle n'est pas n\u00e9cessaire pour notre travail\u202f: nous n'observons personne et ne collectons aucune information sur des personnes en Belgique. Nous faisons consulter les registres de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger par des avocats qui y sont comp\u00e9tents.<\/p><\/div><\/div><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"faq-faq-1\" id=\"faq-faq-1-knop\">Un CPAS peut-il faire appel \u00e0 un d\u00e9tective priv\u00e9\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-1\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-1-knop\" hidden><p>En principe, un CPAS peut faire appel \u00e0 un d\u00e9tective agr\u00e9\u00e9 pour des constatations en Belgique, mais il doit agir de mani\u00e8re proportionn\u00e9e. Pour une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 l'\u00e9tranger, un d\u00e9tective n'est pas comp\u00e9tent et l'enqu\u00eate dans les registres est le moyen indiqu\u00e9 et le moins intrusif.<\/p><\/div><\/div><div class=\"bb-faq__item\"><h3 class=\"bb-faq__vraag\"><button type=\"button\" aria-expanded=\"false\" aria-controls=\"faq-faq-2\" id=\"faq-faq-2-knop\">Que se passe-t-il si la personne concern\u00e9e consid\u00e8re l&#039;enqu\u00eate comme une atteinte \u00e0 sa vie priv\u00e9e\u202f?<span class=\"bb-faq__icoon\" aria-hidden=\"true\"><\/span><\/button><\/h3><div class=\"bb-faq__antwoord\" id=\"faq-faq-2\" role=\"region\" aria-labelledby=\"faq-faq-2-knop\" hidden><p>Dans les affaires belges examin\u00e9es, ce moyen de d\u00e9fense a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9, parce que l'enqu\u00eate \u00e9tait limit\u00e9e aux biens immobiliers au nom de la personne et que celle-ci avait d\u00e9clar\u00e9 que sa d\u00e9claration serait contr\u00f4l\u00e9e. Chaque affaire est n\u00e9anmoins appr\u00e9ci\u00e9e selon ses propres faits. Nous organisons chaque enqu\u00eate de mani\u00e8re \u00e0 respecter cette limite.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-kaarten bb-kaarten--kb\" id=\"gerelateerd\" data-bg=\"paper\"><div class=\"bb-container\"><h2>\u00c0 lire aussi<\/h2><div class=\"bb-grid-3\"><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/werkwijze-768x429.webp\" alt=\"M\u00e9thode\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">M\u00e9thode<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Notre m\u00e9thode en cinq \u00e9tapes : entretien, offre, pr\u00e9-v\u00e9rification, enqu\u00eate approfondie et suivi. Co\u00fbts et indication du d\u00e9lai connus au pr\u00e9alable.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/methode\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/pre-check-768x429.webp\" alt=\"Pr\u00e9-v\u00e9rification\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">Pr\u00e9-v\u00e9rification<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Pr\u00e9-v\u00e9rification : premi\u00e8re enqu\u00eate sur des biens immobiliers \u00e0 l'\u00e9tranger au nom de la personne concern\u00e9e. G\u00e9n\u00e9ralement 1 \u00e0 2 semaines, offre pr\u00e9alable.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pre-verification\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><article class=\"bb-kaart bb-kaart--kb\"><img class=\"bb-kaart__beeld\" src=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/ocmw-768x429.webp\" alt=\"Pour les CPAS\" loading=\"lazy\" width=\"640\" height=\"360\"><h3 class=\"bb-kaart__titel\">Pour les CPAS<\/h3><p class=\"bb-kaart__tekst\">Enqu\u00eate patrimoniale pour les CPAS : un bien immobilier \u00e0 l'\u00e9tranger est-il pertinent pour un dossier de revenu d'int\u00e9gration ? Avocats locaux, 45 pays.<\/p><a class=\"bb-knop bb-knop--tertiair\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/services\/pour-les-cpas\/\">En savoir plus <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><\/article><\/div><\/div><\/section><section class=\"bb-sectie bb-cta bb-cta--beeld\" id=\"cta\" data-bg=\"primary\" style=\"--bb-cta-img:url(https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/wp-content\/uploads\/bb\/cta-band.webp)\"><div class=\"bb-container bb-cta__inhoud\"><h2 class=\"bb-cta__kop\">Parlons de votre dossier<\/h2><p class=\"bb-cta__tekst\">Vous avez une question sur des biens immobiliers \u00e0 l'\u00e9tranger ? Nous examinons volontiers avec vous le service qui convient \u00e0 votre dossier. Vous recevez au pr\u00e9alable des pr\u00e9cisions sur la mission, le d\u00e9lai et les co\u00fbts.<\/p><p class=\"bb-cta__knop\"><a class=\"bb-knop bb-knop--invers\" href=\"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/contact\/\">Parlons de votre dossier<\/a><\/p><p class=\"bb-cta__contact\"><a href=\"tel:+31851110123\">+31 (0)85 111 01 23<\/a><span aria-hidden=\"true\"> \u00b7 <\/span><a href=\"mailto:info@bureaubuitenland.be\">info@bureaubuitenland.be<\/a><\/p><\/div><\/section>\n","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/651","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=651"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/651\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2891,"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/651\/revisions\/2891"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/629"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/93"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.bureaubuitenland.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=651"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}