VONNIS – CONTROLE EIGENDOMSBEZIT VAN
SOCIALE HUURDERS IN HET BUITENLAND
VOOREERST…
De Zonnige Woonst (DZW) wil als sociale huisvestingsmaatschappij een goede huisbaas zijn en streeft naar een continue tevredenheid van haar bewoners. Zij is een betrouwbare partner die klantgericht te werk gaat.
De (kandidaat-) huurders/kopers staan centraal en kunnen rekenen op een correcte dienstverlening. Een gedreven team van enthousiaste medewerkers staat daarvoor paraat om eenieders vragen te beantwoorden.
Dynamisch en financieel gezond zoeken we actief naar nieuwe opportuniteiten om ons patrimonium uit te breiden en toekomstige uitdagingen succesvol aan te gaan.
Ondertussen scoort onze klantentevredenheid hoog. We zijn trouwens zelf ook tevreden over het merendeel van onze huurders die plichtsbewust correct hun huur betalen, hun woning onderhouden als goede huisvader en begaan zijn met de leefbaarheid in hun buurt.
Niettemin, jammer maar helaas worden we ook af en toe geconfronteerd met negatieve ervaringen. Gelukkig is de vrederechter ons vandaag bijgetreden in een concrete aanpak van onaanvaardbare sociale fraude.
Laat ons aldus hopen dat het misbruik geduid wordt in de juiste context!
VONNIS
Op 6 juni 2019 velde de vrederechter in Hamme een opmerkelijk vonnis waar de sector van de sociale huisvesting met méér dan gewone aandacht naar uitkeek.
De Zonnige Woonst schakelde als sociale huisvestingsmaatschappij namelijk een privaat vermogensonderzoeksbureau (in casu BureauBuitenland uit Nederland) in om vermeend eigendomsbezit in het buitenland van enkele van haar huurders ter plaatse te controleren.
In casu betreft het een huurder die reeds meerdere jaren sociaal huurt bij De Zonnige Woonst, waarbij naast het bezit van enkele bouwgronden ook het bezit van enkele woningen werd vastgesteld. Het bezit van een woning en bouwgrond is nochtans verboden.
De rechter gaf DZW gelijk in het feit dat de huurder onterecht en moedwillig te kwader trouw informatie achterhield. Hierdoor kon de huurder jarenlang onterecht genieten van een sociaal voordeel waar hij absoluut geen recht op had. De fraude bedraagt systematisch duizenden euro’s per jaar.
Argumenten die door de verweerders zijn geformuleerd over discriminatie en privacyschending door De Zonnige Woonst zijn door de rechtbank van tafel geveegd. De Zonnige Woonst heeft correct gehandeld, meer zelfs, “het behoort tot haar haar decretale plicht om aan de overheid de nodige garanties te bieden dat het woningpark dat zij met overheidssubsidies uitbouwt enkel ten goede komt aan mensen die er ook rechtens aanspraak op kunnen maken. Het uitvoeren van onderzoeken is daartoe een essentieel instrument” dixit de vrederechter. Hij voegt er zelfs expliciet aan toe dat DZW absoluut niet onrechtmatig gehandeld heeft door het BureauBuitenland in te schakelen. Ook een inbreuk op de anti-discriminatiewetgeving acht de rechtbank niet bewezen.
DUIDING
De sociale woninghuur kan worden omschreven als het verhuren van kwaliteitsvolle huisvesting tegen verminderde tarieven aan diegenen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Om deze doelstelling te kunnen halen, leggen de Vlaamse Wooncode en het Kaderbesluit Sociale Huur beperkingen op aan de toegang tot de sociale woninghuur: de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Deze voorwaarden moeten er voor zorgen dat de sociale woninghuur blijft voorbehouden voor diegenen die aangewezen zijn op de sociale huur om in hun huisvestingsbehoefte te voorzien.
Aangezien de middelen van de overheid beperkt zijn, dienen zij in de eerste plaats aangewend te worden ten voordele van de meest kwetsbare gezinnen en alleenstaanden. De beperkingen aan de toegang tot de sociale woninghuur manifesteren zich in voorwaarden inzake onroerend bezit en inkomen. De voorwaarden inzake onroerend bezit hebben grotendeels betrekking op het feit dat de (kandidaat-)huurder geen woning of perceel bestemd voor woningbouw, gedeeltelijk of volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik mogen verwerven, in binnen- of buitenland. Diegenen die reeds over een woning beschikken, hebben geen nood aan een sociale huurwoning.
Als sociale huisvestingsmaatschappij tracht De Zonnige Woonst (DZW) elke vorm van domicilieen sociale fraude systematisch en consequent te bestrijden. De visitatiecommissie bevestigt in haar uitvoerig gedocumenteerd rapport d.d. 25 januari 2019 ook effectief onze inspanningen:
“De Zonnige Woonst doet inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden en maakt hier
systematisch en consequent werk van. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder
preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Dit is een agendapunt op de toelichting voor de nieuwe huurders en komt ook uitgebreid aan bod in de informatie voor nieuwe huurders (zie OD 6.1) en bij persoonlijke contacten. Zij wijst op de mogelijke gevolgen bij fraude en het belang van het tijdig melden van wijzigingen binnen de gezinssituatie. De SHM volgt actief alle gezinswijzigingen in het klantenbestand op. Verder wijst de SHM tijdens de huisbezoeken nogmaals op het belang van de melding van bijwoning. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de buren, buurtpolitie of via de eigen personeelsleden. Als de SHM melding krijgt van mogelijke domiciliefraude, zal ze het nodige doen om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. Tot nu toe heeft De Zonnige Woonst geen dossier bezorgd aan de toezichthouder voor verder onderzoek maar ze werkt nauw samen met de wijkagent en de lokale politiezones bij het vaststellen van bijwoning. Het jaarverslag 2016 vermeldt een 6-tal dossiers die werden opgevolgd. Uit deze fraudedossiers bleken sociale huurders veelvuldig of langdurig in het buitenland te verblijven, dit in combinatie met buitenlands eigendomsbezit. In 2017 werd één overeenkomst beëindigd wegens fraude (zie OD 4.2). In het visitatiejaar (2018) tekende de SHM een samenwerkingsprotocol met de politiezone. (uit Definitief visitatierapport – 25 januari 2019 – OD 5.3. blz. 35)
Fraude geschiedt onder verschillende vormen. Als sociale huisvestingsmaatschappij werden we geconfronteerd met hardnekkig terugkerende geruchten aangaande buitenlandse eigendommen van huurders.
Sociale huisvesting werkt grotendeels op basis van de huurinkomsten van haar eigen huurderspubliek. Een correcte inning van de huurgelden op basis van ieders correcte aangifte is dan ook een eerste vereiste om via solidariteit huisvesting te kunnen blijven aanbieden voor de meest woonbehoeftigen.
Niet alleen het inkomen en de gezinssituatie dient correct aangegeven te worden, ook het feit of men al dan niet beschikt over onroerend vermogen zoals woningen of bouwgrond is van belang.
De controle voor het Belgisch grondgebied geschiedt grotendeels geautomatiseerd op basis van officiële informatie (o.a. kadaster). Vermogen in het buitenland wordt enkel afgetoetst op basis van een ‘verklaring op eer’. Sommigen vinden hun ‘eer’ echter blijkbaar minder waard dan een goedkope(re) sociale huurprijs. Al te gemakkelijk verklaren (kandidaat-)huurders frauduleus geen onroerende goederen te bezitten.
Na een VRT-reportage over vermogensonderzoek in het buitenland nam DZW de proef op de som. Enkele vermogensonderzoeksbureaus werden gecontacteerd. Na afweging én juridische consultatie werd in zee gegaan met BureauBuitenland
Begin 2018 kwam DZW in het bezit van meerdere verificatierapporten die de openbare geruchtenmolen bevestigden; meerdere (niet toegelaten) eigendommen van huurders werden geattesteerd op basis van lokale buitenlandse kadastrale registers.
Op basis daarvan betekende DZW alle 6 de betrokken huurders hun opzeg; 1 aanvaardde, 5 anderen trokken naar de vrederechter.
Het wettelijk kader rond sociale huur bepaalt immers dat sociale huurders gedurende hun huurovereenkomst geen woning of perceel bestemd voor woningbouw, gedeeltelijk of volledig
in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik mogen verwerven, in binnen- of buitenland. Artikel 52 §3 van het Kaderbesluit Sociale Huur verplicht hen bovendien om ons een dergelijke verwerving spontaan te melden.
Het voldoen aan de eigendomsvoorwaarde is een essentiële vereiste om een sociale huurwoning toegewezen te krijgen. Sociale huurwoningen zijn schaars. Het behoort dan ook tot de opdracht van alle sociale huisvestingsmaatschappijen ervoor te zorgen dat deze woningen worden toegewezen aan de mensen die er recht op hebben en dat mensen die er geen recht op hebben, worden geweerd. Het kan DZW bijgevolg niet worden verweten dat zij deze eigendomsvoorwaarde controleert.
In de door alle (kandidaat) sociale huurders ondertekende verklaring op erewoord staat trouwens letterlijk “Deze verklaring op erewoord dient om na te gaan of aan de opgelegde eigendomsvoorwaarde is voldaan. De afgelegde verklaring zal worden gecontroleerd bij de bevoegde overheidsdienst.”
Dat betrokkenen hierbij te kwader trouw waren, kan in alle ernst niet worden betwist.
Ten onrechte genoten zij daardoor de voordelen van het statuut van sociale huurder en konden zij een sociale woning betrekken tegen een veel lagere vergoeding dan de normale huurwaarde (op de private markt). Deze sociale korting loopt al snel op tot enkele duizenden euro’s per jaar. Artikel 38 van het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt uitdrukkelijk dat de huurder uitsluitend recht heeft op de sociale korting als hij alle noodzakelijke informatie aan de verhuurder bezorgt en die informatie niet frauduleus is. De Zonnige Woonst vordert dan ook de toegekende korting terug – zoals de regelgeving toelaat – als blijkt dat dit niet het geval is geweest.
Enkele van de desbetreffende huurders voelden zich dan weer – naar eigen zeggen – “het slachtoffer van het discriminatoire beleid van De Zonnige en ervaren dit als een zeer ernstige schending van hun privacy”. Er werden dan ook klachten neergelegd bij het Interfederaal Gelijkekansencentrum UNIA, de Gegevensbeschermings-autoriteit, Wonen Vlaanderen – afdeling Toezicht, de Nationale Stafhouder van de Orde van Turkse Balies en bij het lokaal kadasterkantoor in Turkije. De Zonnige Woonst meent correct gehandeld te hebben binnen haar opdracht en binnen de geldende regelgeving. Het vonnis geeft DZW trouwens alvast gelijk. DZW kijkt dan ook positief uit naar de resultaten die uit de onderhavige klacht zouden kunnen resulteren.
DE ZONNIGE WOONST
Voor meer info :