Zahlen: 677 Ermittlungen, 48% Treffer, 3 Millionen zurückgefordert

Von März 2021, dem Start der Rahmenvereinbarung, bis Ende 2022 ließen 35 flämische Wohnungsgesellschaften gemeinsam 677 Ermittlungen durchführen. In 322 davon wurden Immobilien auf den Namen des Mieters gefunden, eine Trefferquote von 48 Prozent. Die Ermittlungen wurden von den fünf Büros der Rahmenvereinbarung durchgeführt, in 41 Ländern innerhalb und außerhalb Europas.

Die Trefferquote ist hoch, weil eine Ermittlung nur bei einem konkreten Verdacht gestartet wird. Die Zahlen sagen also nichts über Sozialmieter im Allgemeinen; sie sagen aber, dass ein gut begründeter Verdacht in fast der Hälfte der Fälle zutrifft.

Nach dem ersten Jahr der Rahmenvereinbarung gab der flämische Minister für Wohnen Zwischenzahlen bekannt: 421 Ermittlungen in 18 Ländern, 189 Treffer, eine Trefferquote von 45 Prozent. In Limburg ging es um 263 Ermittlungen und 131 Treffer (50 Prozent). Allein im Monat März 2022 wurde in 85 der 104 untersuchten Akten Eigentum gefunden, vor allem in Italien (37) und der Türkei (24). Dreißig Wohnungsgesellschaften nahmen zu diesem Zeitpunkt teil.

In Limburg lag die Trefferquote mit 53 Prozent noch höher als der flämische Durchschnitt. Die Wohnungsgesellschaft Wonen in Limburg, mit 24.000 Wohnungen die größte der Provinz, zog im März 2024 Bilanz über drei Jahre: 536 Akten mit ernstem Verdacht, 99 Mieter, die ihre Wohnung verlassen mussten, 227 Akten ohne Befund und 210 noch in der Ermittlung oder in der Lösungsphase. Es wurden 400.000 Euro zu Unrecht gewährten Rabatts zurückgefordert. „Wir machen keine willkürlichen Stichproben“, sagte die Direktion gegenüber VRT NWS. Die Provinz hat eine lange Tradition der Ermittlung bei Sozialbetrug; das Arbeitsauditorat in Limburg deckte 2017 ein Netzwerk auf, das mindestens 257 Personen mit gefälschten Dokumenten zu Leistungen verhalf, für mehr als 13 Millionen Euro. Dieser Bericht steht in unserem Archiv.

Bis Mai 2024 wurden in Flandern 3 Millionen Euro von Mietern zurückgefordert, bei denen Eigentum im Ausland gefunden wurde. Woonhaven Antwerpen, die größte Wohnungsgesellschaft des Landes, forderte allein 1 Million Euro zurück. Es handelt sich um den Sozialrabatt, die Differenz zwischen der gezahlten Miete und dem Marktwert, für die Jahre, in denen der Mieter die Eigentumsbedingung nicht erfüllte, teils zuzüglich der Ermittlungskosten.

Hinzu kommt die Erstattung der Ermittlungskosten durch Wonen in Vlaanderen (Agentur Wohnen in Flandern): vollständig bei einem Treffer und 75 Prozent ohne Treffer. Für die Wohnungsgesellschaft ist eine Ermittlung dadurch im ungünstigsten Fall ein Viertel der Rechnung, und bei einem Treffer werden die Ermittlungskosten vollständig erstattet. In Brüssel, wo es eine solche Regelung nicht gibt, wurden seit 2024 nur 11 Mietverträge gekündigt und 0 Euro zurückgefordert.

Im Jahr 2025 reichten Wohnungsgesellschaften nur noch 89 Erstattungsanträge bei Wonen in Vlaanderen ein, mit 39 Treffern: 43,8 Prozent. Das ist ein scharfer Rückgang gegenüber den ersten beiden Jahren, während die Trefferquote nahezu gleich blieb.

Für diesen Rückgang sind verschiedene Erklärungen möglich: Die Fusionen zu Wohnungsgesellschaften haben die Aufmerksamkeit beansprucht, die erste Welle verdächtiger Akten ist abgearbeitet, und in manchen Gesellschaften ist das Thema nach den ersten Jahren in den Hintergrund getreten. Was die Zahlen jedenfalls zeigen, ist, dass die Akten mit einem Verdacht in gut vier von zehn Fällen weiterhin einen Treffer ergeben. Wer keine Ermittlung durchführen lässt, lässt mögliche Treffer ungenutzt. Ob eine Rückforderung möglich ist, hängt jedoch von der einzelnen Akte und der Beurteilung durch die zuständige Stelle ab.

Die flämischen Zahlen beruhen auf den Erstattungsanträgen, die Wohnungsgesellschaften bei Wonen in Vlaanderen einreichen. Eine Ermittlung zählt als Treffer, wenn das Büro Immobilien auf den Namen des Mieters oder eines Haushaltsmitglieds festgestellt hat. Ermittlungen, die eine Gesellschaft außerhalb der Rahmenvereinbarung durchführen lässt oder für die sie keine Erstattung beantragt, sind nicht enthalten. Ermittlungen von ÖSHZ (öffentlichen Sozialhilfezentren) sind ebenfalls nicht enthalten: Sie fallen außerhalb der Regelung und werden nirgends zentral erfasst.

Die Zahlen sind daher eine Untergrenze. Sie sagen auch nichts über die Akten, in denen eine Gesellschaft zweifelte und schließlich keine Ermittlung durchführen ließ. Gerade für diese Akten ist eine Vorprüfung gedacht: Sie macht den Zweifel in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen konkreter, ohne dass Sie sich auf weitere Ermittlungen festlegen.

Eine einfache Rechnung für eine Wohnungsgesellschaft mit zehn Akten, in denen ein konkreter Verdacht besteht: Bei einer Trefferquote von 45 Prozent können das vier bis fünf Akten mit Eigentum ergeben. Pro Akte kann es um einen Sozialrabatt von einigen tausend Euro pro Jahr gehen, oft über mehrere Jahre, plus eine frei gewordene Wohnung für jemanden auf der Warteliste. Die Ermittlungskosten werden über die Rahmenvereinbarung bei einem Treffer vollständig erstattet. Dies ist ein Rechenbeispiel, kein Versprechen: Das Ergebnis hängt von der einzelnen Akte und der Beurteilung durch die zuständige Stelle ab.

Die Schwelle zum Einstieg ist niedrig. Bei Bureaubuitenland België beginnt jede Akte mit einer Vorprüfung von in der Regel 1 bis 2 Wochen; erst danach entscheiden Sie über eine vollständige Tiefenprüfung. Wie die Rahmenvereinbarung funktioniert und was sie vergütet, lesen Sie in die flämische Rahmenvereinbarung erklärt.

Quellen: Antworten des flämischen Ministers für Wohnen auf parlamentarische Anfragen (2023, 2024, 2026); VRT NWS, 12. April 2022 und VRT NWS, 27. März 2024; Knack und Het Laatste Nieuws zur Rahmenvereinbarung; Pressemitteilung der N-VA; Zahlen von Wonen in Vlaanderen für 2025. Die Zahlen sind gerundet, wie in den Quellen angegeben.