Die flämische Rahmenvereinbarung für Auslandseigentumsermittlungen

Bis 2021 musste jede soziale Wohnungsbaugesellschaft, die Eigentum im Ausland ermitteln lassen wollte, dafür selbst ein Büro suchen und einen öffentlichen Auftrag ausschreiben. Einige Gesellschaften, wie Woonhaven in Antwerpen und De Zonnige Woonst in Hamme, taten das auch, mit Erfolg vor Gericht. Die meisten Gesellschaften taten es nicht: zu viel Aufwand, zu unsicher und zu teuer.

Deshalb hat die flämische Regierung über die damalige VMSW (Flämische Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau) und heute die Agentur Wonen in Vlaanderen (Wohnen in Flandern) im März 2021 eine Rahmenvereinbarung mit fünf privaten Ermittlungsbüros geschlossen. Die Vereinbarung deckt Ermittlungen in 41 Ländern ab; diese Zahl betrifft die Rahmenvereinbarung, nicht die Reichweite eines einzelnen Büros. Der flämische Minister für Wohnen stellte dafür 5 Millionen Euro bereit. Jede Wohnungsgesellschaft kann sie nutzen, indem sie eine Bestellung aufgibt; die Ausschreibung ist bereits erfolgt.

Die Rahmenvereinbarung steht allen flämischen Wohnungsgesellschaften offen, den Nachfolgern der sozialen Wohnungsbaugesellschaften und sozialen Vermietungsbüros. Eine Gesellschaft muss sich nicht vorab anmelden; sie erteilt pro Akte oder pro Aktenreihe einen Auftrag an eines der Büros aus der Vereinbarung und beantragt anschließend die Erstattung bei Wonen in Vlaanderen.

ÖSHZ (öffentliche Sozialhilfezentren) fallen nicht unter diese Rahmenvereinbarung. Ein ÖSHZ, das im Rahmen des Eingliederungseinkommens oder einer anderen Unterstützung Ermittlungen durchführen lassen möchte, schließt selbst einen Auftrag mit einem Büro. Wie das funktioniert, lesen Sie auf der Seite für ÖSHZ.

Der stärkste Teil der Regelung ist die Erstattung. Wonen in Vlaanderen erstattet die Kosten einer Ermittlung:

• vollständig, wenn die Ermittlung einen Treffer ergibt, also wenn Immobilien auf den Namen des Mieters gefunden werden;
• zu 75 Prozent, wenn es keinen Treffer gibt.

Eine Wohnungsgesellschaft zahlt also im ungünstigsten Fall ein Viertel der Ermittlungskosten. Bei einem Treffer zahlt sie nichts und kann zusätzlich den Sozialrabatt und, je nach Richter, die Ermittlungskosten vom Mieter zurückfordern.

Die Rahmenvereinbarung kennt zwei Arten von Ermittlungen, mit je nach Land unterschiedlichen Tarifen und Fristen.

Die große Spanne ergibt sich aus den Ländern: Eine Ermittlung in einem Land mit öffentlichem Online-Kataster ist schnell und günstig, eine Ermittlung in einem Land mit nicht eingetragenem Besitz und verstreuten Registern ist es nicht. Die Anfragen betreffen Länder innerhalb und außerhalb Europas; im Frühjahr 2022 lieferte Italien die meisten Treffer, gefolgt von der Türkei (VRT NWS).

Von März 2021 bis Ende 2022 ließen 35 Wohnungsgesellschaften 677 Ermittlungen durchführen. In 322 Akten wurden Immobilien gefunden: eine Trefferquote von 48 Prozent. In Limburg lag sie sogar bei 53 Prozent. Woonhaven Antwerpen forderte allein 1 Million Euro zurück. Bis Mai 2024 wurden in ganz Flandern 3 Millionen Euro zurückgefordert.

Im Jahr 2025 wurden nur noch 89 Erstattungsanträge gestellt, mit 39 Treffern (43,8 Prozent). Die Nutzung der Regelung sinkt also stark, während die Trefferquote hoch bleibt. Anders gesagt: Viele Akten mit einem Verdacht werden möglicherweise nicht mehr untersucht. Eine ausführliche Analyse finden Sie in Zahlen: 677 Ermittlungen, 48% Treffer.

Eine Ermittlung beginnt immer mit einer Akte, in der ein konkreter Verdacht besteht: langer Aufenthalt im Ausland, eine Auslandsadresse auf Postsendungen oder in sozialen Medien, eine Erbschaft, über die gesprochen wird, ein Einkommen, das nicht zum Ausgabenmuster passt. Ermittlungen ohne Verdacht oder allein aufgrund der Herkunft sind nicht erlaubt.

Die praktischen Schritte:

1. Sammeln Sie die Identitätsdaten des Mieters sowie das vermutete Land und die Herkunftsregion.
2. Lassen Sie eine Vorermittlung oder Vorprüfung durchführen, um zu wissen, ob etwas auf den Namen eingetragen ist.
3. Erwägen Sie bei einem positiven Ergebnis eine vollständige Ermittlung, mit vorab getroffenen gesonderten Vereinbarungen, mit Katasterauszug, vereidigter Übersetzung und erforderlichenfalls einer Wertermittlung.
4. Hören Sie den Mieter an, fordern Sie den Sozialrabatt zurück und kündigen Sie erforderlichenfalls den Mietvertrag.
5. Beantragen Sie die Erstattung der Ermittlungskosten bei Wonen in Vlaanderen.

Außerhalb der Rahmenvereinbarung können Sie eine Ermittlung auch direkt in Auftrag geben. Bei Bureaubuitenland België beginnt jede Akte mit einer Vorprüfung von in der Regel 1 bis 2 Wochen. Erst danach entscheiden Sie auf Grundlage einer schriftlichen Kostenschätzung, ob eine vollständige Tiefenprüfung erforderlich ist.

Quellen: VRT NWS, 10. Dezember 2020; Knack; Pressemitteilung der N-VA zu den ersten Ergebnissen; VRT NWS, 12. April 2022; Wonen in Vlaanderen.