L’accord-cadre flamand pour l’enquête de propriété à l’étranger

Jusqu’en 2021, chaque société de logement social qui voulait faire enquêter sur une propriété à l’étranger devait elle-même chercher un bureau et lancer un marché public. Quelques sociétés, comme Woonhaven à Anvers et De Zonnige Woonst à Hamme, l’ont fait, avec succès devant le juge. La plupart des sociétés ne l’ont pas fait : trop de travail, trop incertain et trop coûteux.

C’est pourquoi l’autorité flamande, via l’ancienne VMSW et aujourd’hui l’agence Wonen in Vlaanderen, a conclu en mars 2021 un accord-cadre avec cinq bureaux d’enquête privés. L’accord couvre les enquêtes dans 41 pays ; ce nombre concerne l’accord-cadre, non la portée d’un bureau pris isolément. Le ministre flamand du Logement a dégagé 5 millions d’euros à cet effet. Chaque société de logement peut en faire usage en passant une commande ; l’appel d’offres a déjà été fait.

L’accord-cadre est ouvert à toutes les sociétés de logement flamandes, les successeurs des sociétés de logement social et des agences immobilières sociales. Une société n’a pas besoin de s’inscrire au préalable ; elle passe, par dossier ou par série de dossiers, une commande auprès de l’un des bureaux de l’accord et demande ensuite le remboursement à Wonen in Vlaanderen.

Les CPAS ne relèvent pas de cet accord-cadre. Un CPAS qui souhaite faire mener une enquête dans le cadre du revenu d’intégration ou d’une autre aide confie lui-même une mission à un bureau. Son fonctionnement est expliqué sur la page pour les CPAS.

Le point fort du dispositif est le remboursement. Wonen in Vlaanderen rembourse les frais d’une enquête :

• intégralement si l’enquête donne un résultat positif, c’est-à-dire si un bien immobilier est trouvé au nom du locataire ;
• à hauteur de 75 pour cent s’il n’y a pas de résultat positif.

Une société de logement paie donc au pire un quart des frais d’enquête. En cas de résultat positif, elle ne paie rien et peut en outre récupérer auprès du locataire la réduction sociale et, selon la décision du juge, les frais d’enquête.

L’accord-cadre connaît deux types d’enquête, avec des tarifs et des délais différents selon le pays.

La grande dispersion tient aux pays : une enquête dans un pays doté d’un cadastre public en ligne est rapide et peu coûteuse, ce qui n’est pas le cas dans un pays où existent des biens non enregistrés et des registres dispersés. Les demandes concernent des pays situés en Europe et hors d’Europe ; au printemps 2022, l’Italie a donné le plus de résultats positifs, suivie de la Turquie (VRT NWS).

De mars 2021 à fin 2022, 35 sociétés de logement ont fait réaliser 677 enquêtes. Dans 322 dossiers, un bien immobilier a été trouvé : une probabilité de résultat de 48 pour cent. Dans le Limbourg, elle atteignait même 53 pour cent. Woonhaven Anvers a récupéré à elle seule 1 million d’euros. Jusqu’en mai 2024, 3 millions d’euros ont été récupérés dans toute la Flandre.

En 2025, seules 89 demandes de remboursement ont été introduites, avec 39 résultats positifs (43,8 pour cent). L’utilisation du dispositif diminue donc fortement, alors que la probabilité de résultat reste élevée. Autrement dit : de nombreux dossiers comportant un soupçon ne sont peut-être plus examinés. Une analyse détaillée figure dans Chiffres : 677 enquêtes, 48 % de résultats positifs.

Une enquête part nécessairement d’un dossier dans lequel existe un soupçon concret : séjour prolongé à l’étranger, adresse à l’étranger sur du courrier ou sur les réseaux sociaux, un héritage dont il est question, un revenu qui ne correspond pas au schéma de dépenses. Une enquête sans soupçon, ou fondée uniquement sur l’origine, n’est pas permise.

Les étapes pratiques :

1. Rassemblez les données d’identité du locataire et le pays et la région d’origine présumés.
2. Faites réaliser une enquête préalable ou une pré-vérification pour savoir si un bien est inscrit à son nom.
3. En cas de résultat positif, envisagez une enquête complète, avec au préalable des accords distincts, avec extrait cadastral, traduction jurée et, si nécessaire, une évaluation.
4. Entendez le locataire, récupérez la réduction sociale et résiliez si nécessaire le contrat de bail.
5. Demandez à Wonen in Vlaanderen le remboursement des frais d’enquête.

En dehors de l’accord-cadre, vous pouvez aussi faire réaliser une enquête directement. Chez Bureaubuitenland België, chaque dossier commence par une pré-vérification d’une durée généralement de 1 à 2 semaines. Ce n’est qu’ensuite que vous décidez, sur la base d’une estimation écrite, si une enquête patrimoniale approfondie est nécessaire.

Sources : VRT NWS, 10 décembre 2020 ; Knack ; communiqué de presse N-VA sur les premiers résultats ; VRT NWS, 12 avril 2022 ; Wonen in Vlaanderen.