De Vlaamse raamovereenkomst voor buitenlands eigendomsonderzoek

Tot 2021 moest elke sociale huisvestingsmaatschappij die eigendom in het buitenland wilde laten onderzoeken, daarvoor zelf een bureau zoeken en een overheidsopdracht uitschrijven. Enkele maatschappijen, zoals Woonhaven in Antwerpen en De Zonnige Woonst in Hamme, deden dat ook, met succes voor de rechter. De meeste maatschappijen deden het niet: te veel werk, te onzeker en te duur.

Daarom heeft de Vlaamse overheid, via de toenmalige VMSW en nu het agentschap Wonen in Vlaanderen, in maart 2021 een raamovereenkomst gesloten met vijf private onderzoeksbureaus. De overeenkomst dekt onderzoek in 41 landen; dat aantal betreft de raamovereenkomst, niet het bereik van een afzonderlijk bureau. De Vlaamse minister van Wonen maakte er 5 miljoen euro voor vrij. Elke woonmaatschappij kan er gebruik van maken door een bestelling te plaatsen; de aanbesteding is al gedaan.

De raamovereenkomst staat open voor alle Vlaamse woonmaatschappijen, de opvolgers van de sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren. Een maatschappij hoeft zich niet vooraf in te schrijven; zij plaatst per dossier of per reeks dossiers een opdracht bij een van de bureaus uit de overeenkomst en vraagt daarna de terugbetaling aan bij Wonen in Vlaanderen.

OCMW’s vallen niet onder deze raamovereenkomst. Een OCMW dat onderzoek wil laten doen in het kader van het leefloon of een andere steun, sluit zelf een opdracht met een bureau. Hoe dat werkt, leest u op de pagina voor OCMW’s.

Het sterkste onderdeel van de regeling is de terugbetaling. Wonen in Vlaanderen betaalt de kosten van een onderzoek:

• volledig terug als het onderzoek een treffer oplevert, dus als er onroerend goed op naam van de huurder wordt gevonden;
• voor 75 procent terug als er geen treffer is.

Een woonmaatschappij betaalt dus in het slechtste geval een kwart van de onderzoekskosten. Bij een treffer betaalt zij niets, en kan zij daarnaast de sociale korting en, afhankelijk van de rechter, de onderzoekskosten terugvorderen van de huurder.

De raamovereenkomst kent twee soorten onderzoek, met per land verschillende tarieven en termijnen.

De grote spreiding komt door de landen: een onderzoek in een land met een openbaar online kadaster is snel en goedkoop, een onderzoek in een land met ongeregistreerd bezit en verspreide registers is dat niet. De aanvragen betreffen landen binnen en buiten Europa; in het voorjaar van 2022 leverde Italië de meeste treffers op, gevolgd door Turkije (VRT NWS).

Van maart 2021 tot eind 2022 lieten 35 woonmaatschappijen 677 onderzoeken uitvoeren. In 322 dossiers werd onroerend goed gevonden: een trefkans van 48 procent. In Limburg lag die zelfs op 53 procent. Woonhaven Antwerpen vorderde alleen al 1 miljoen euro terug. Tot mei 2024 is in heel Vlaanderen 3 miljoen euro teruggevorderd.

In 2025 werden nog maar 89 terugbetalingsaanvragen ingediend, met 39 treffers (43,8 procent). Het gebruik van de regeling daalt dus sterk, terwijl de trefkans hoog blijft. Anders gezegd: veel dossiers met een vermoeden worden mogelijk niet meer onderzocht. Een uitgebreide analyse staat in Cijfers: 677 onderzoeken, 48% treffers.

Een onderzoek begint altijd met een dossier waarin een concreet vermoeden bestaat: langdurig verblijf in het buitenland, een adres in het buitenland op post of sociale media, een erfenis waarover wordt gesproken, een inkomen dat niet bij het uitgavenpatroon past. Onderzoek zonder vermoeden, of alleen op basis van afkomst, is niet toegestaan.

De praktische stappen:

1. Verzamel de identiteitsgegevens van de huurder en het vermoedelijke land en de regio van herkomst.
2. Laat een vooronderzoek of precheck uitvoeren om te weten of er iets op naam staat.
3. Overweeg bij een positieve uitkomst een volledig onderzoek, met vooraf afzonderlijke afspraken, met kadasteruittreksel, beëdigde vertaling en zo nodig een waardebepaling.
4. Hoor de huurder, vorder de sociale korting terug en zeg zo nodig de huurovereenkomst op.
5. Vraag de terugbetaling van de onderzoekskosten aan bij Wonen in Vlaanderen.

Buiten de raamovereenkomst kunt u ook rechtstreeks een onderzoek laten uitvoeren. Bij Bureaubuitenland België begint elk dossier met een precheck van doorgaans 1 tot 2 weken. Pas daarna beslist u, op basis van een schriftelijke offerte, of een vermogensonderzoek ten gronde nodig is.

Bronnen: VRT NWS, 10 december 2020; Knack; persbericht N-VA over de eerste resultaten; VRT NWS, 12 april 2022; Wonen in Vlaanderen.