Wann dürfen Sie eine Eigentumsermittlung starten? Verdacht, DSGVO und Aktenaufbau

Für eine Wohnungsgesellschaft ergibt sich die Befugnis zur Kontrolle aus dem Vlaamse Codex Wonen (Flämischer Wohnkodex): Der Mieter muss während der gesamten Mietdauer die Eigentumsbedingung erfüllen, und die Gesellschaft muss die Zuweisung ihrer Wohnungen an Berechtigte gewährleisten. Die Friedensrichterin in Hamme nannte Ermittlungen dazu „ein wesentliches Instrument“; das Friedensgericht Antwerpen sprach im Fall Woonhaven von einer Pflicht. Für ein ÖSHZ ergibt sich die Befugnis aus der Sozialuntersuchung, die die wet op het recht op maatschappelijke integratie (Gesetz über das Recht auf soziale Eingliederung) vorschreibt, und seit 2026 ausdrücklich aus der föderalen Entscheidung, dass ÖSHZ dafür Ermittlungsbüros einschalten dürfen.

Die damit verbundene Verarbeitung personenbezogener Daten stützt sich auf eine gesetzliche Aufgabe und auf das berechtigte Interesse des Vermieters oder des ÖSHZ. Der Bewerber und der Antragsteller auf Eingliederungseinkommen haben zudem erklärt, dass ihre Angaben überprüft werden. All das macht Ermittlungen möglich, aber nicht unbegrenzt.

Der Unterschied, den der Richter macht, ist der zwischen einer Ermittlung aufgrund eines konkreten Verdachts in einer Akte und einer Ermittlung aufgrund der Herkunft. Das Erste ist erlaubt, das Zweite nicht. Der niederländische Centrale Raad van Beroep (Zentraler Berufungsrat) formulierte es scharf: Eine Ermittlung darf nicht ausschließlich auf Menschen mit einem Geburtsort im Ausland gerichtet sein. Die belgischen Richter folgen derselben Linie.

Konkrete Hinweise, die in der Praxis genügen:

• lange oder wiederholte Abwesenheit, bei Hausbesuchen oder anhand von Verbrauchsdaten festgestellt, vor allem in Verbindung mit Reisen in immer dasselbe Land;
• eine Meldung oder Erklärung, von der betroffenen Person selbst, von Familie, von Nachbarn oder von einem anderen Dienst, über eine Wohnung oder ein Grundstück im Ausland;
• eine Erbschaft oder ein Todesfall der Eltern im Ausland, der in der Akte zur Sprache kommt;
• ein Ausgabenmuster, Geldflüsse oder ein Lebensstandard, die nicht zum angegebenen Einkommen passen;
• widersprüchliche Erklärungen zur Haushaltssituation oder zur Aufenthaltsadresse;
• Dokumente, die unvollständig, unleserlich oder unglaubwürdig sind.

Was nicht genügt: Staatsangehörigkeit, Geburtsland, Name oder Sprache. Eine Gesellschaft, die alle ihre Mieter mit einem bestimmten Hintergrund überprüfen lässt, handelt diskriminierend und gefährdet den Beweis.

Die DSGVO verlangt, dass nicht mehr Daten verarbeitet werden als nötig. Das spricht für ein gestuftes Vorgehen:

1. Vorprüfung. Zuerst nur die Frage, ob in dem Land und der Region des Verdachts Immobilien auf den Namen eingetragen sind. Dafür genügen Name, Geburtsdatum und Region. Bei Bureaubuitenland België ist dieser Schritt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen abgeschlossen.
2. Vollständige Tiefenprüfung nur bei einem Treffer: Auszüge, Urkunden, Miteigentümer, Erwerbsdatum.
3. Wertermittlung nur, wenn der Betrag eine Rolle spielt, zum Beispiel für das Eingliederungseinkommen oder für den Regress.

Was nicht verhältnismäßig ist: Observation der betroffenen Person, Nachforschungen zu ihrem Verhalten, ihren Kontakten oder ihrer Gesundheit und das Sammeln von Daten über Haushaltsmitglieder, die nicht in der Akte stehen. Deshalb arbeiten wir ausschließlich mit Registerermittlungen über Rechtsanwälte vor Ort; siehe Privatdetektiv oder Ermittlungsbüro.

Eine sorgfältig aufgebaute Akte für den Friedensrichter oder das Arbeitsgericht enthält vorzugsweise in dieser Reihenfolge:

1. Die ehrenwörtliche Erklärung oder den Antrag auf Eingliederungseinkommen, mit der Klausel, dass die Angaben überprüft werden.
2. Den Anlass, in einer kurzen internen Notiz mit Datum: welche Feststellung oder Meldung, von wem, wann. Dieses Dokument zeigt, dass die Ermittlung nicht auf der Herkunft beruht, was bei einem Einwand der „Diskriminierung“ von Bedeutung ist.
3. Die Entscheidung zu ermitteln, mit Angabe des gestuften Vorgehens und des Auftragsverarbeitungsvertrags mit dem Büro.
4. Den Bericht mit dem Registerauszug, den Urkunden, der vereidigten Übersetzung und dem Datum der Einsichtnahme.
5. Die Anhörung der betroffenen Person nach der Ermittlung, mit ihrer Erklärung und etwaigen Unterlagen.
6. Die Berechnung der Rückforderung und die Entscheidung, mit der Rechtsmittelbelehrung.

Bewahren Sie die Akte nicht länger auf, als für das Verfahren und die Verjährungsfrist nötig, und teilen Sie Aktendaten ausschließlich über den gesicherten Kanal mit uns, niemals per E-Mail oder über das Formular auf der Website. Siehe unsere Arbeitsweise und die Datenschutzerklärung.

Quellen: Belgische Datenschutzbehörde (GBA) (DSGVO); Kassationshof 26. März 2026; Centrale Raad van Beroep, ECLI:NL:CRVB:2018:2912.