Was der belgische Richter zu Auslandseigentumsermittlungen sagt

Die Wohnungsgesellschaft De Zonnige Woonst ließ von Bureaubuitenland ermitteln, ob einige Mieter Immobilien in der Türkei besaßen. Bei einem von ihnen wurden Bauland und Wohnungen auf seinen Namen gefunden. Der Mieter verteidigte sich unter Berufung auf die Datenschutz- und Antidiskriminierungsgesetzgebung und machte geltend, die ehrenwörtliche Erklärung verstoße gegen das Kaderbesluit Sociale Huur (Rahmenerlass Sozialmiete).

Die Friedensrichterin wies alle Einwände zurück. Sie urteilte, dass es zur dekretalen Pflicht einer Wohnungsgesellschaft gehört, sicherzustellen, dass ihre mit öffentlichen Mitteln gebauten Wohnungen nur an Berechtigte gehen, und dass Ermittlungen dazu ein wesentliches Instrument sind. Der Mieter wurde zur Rückzahlung des zu Unrecht erlangten Vorteils, zur Erstattung der Ermittlungskosten und zur Tragung der Verfahrenskosten verurteilt. Zusammenfassung: Entscheidung der Friedensrichterin Hamme.

In einem anderen Fall legten Sozialmieter Berufung gegen ein Urteil des Friedensrichters ein. Aus Ermittlungen im Ausland war hervorgegangen, dass Grundstücke und Apartments teilweise auf den Namen eines von ihnen eingetragen waren. In der Berufung machten sie erneut das Recht auf Privatsphäre geltend.

Das Gericht erster Instanz Antwerpen (rechtbank van eerste aanleg) bestätigte das Urteil: Das Verschweigen von Immobilien im Ausland ist ein schwerer Verstoß gegen die Regeln für Sozialmiete. Die Mieter mussten 13.210,07 Euro zurückzahlen. Das Gericht sprach die Kosten für den Bericht und die Übersetzung in diesem Fall nicht zu. Zusammenfassung: Urteil in der Berufung Antwerpen.

Die Wohnungsgesellschaft Woonhaven forderte von einem Mieter mit Eigentum im Ausland den Mietrabatt von neun Jahren zurück, etwa 50.000 Euro einschließlich Ermittlungskosten. Der Friedensrichter gab Woonhaven recht und formulierte einen Grundsatz: Eine Wohnungsgesellschaft darf nicht nur ermitteln, ob ein Mieter Eigentum im Ausland hat, sie ist dazu verpflichtet, angesichts ihres Auftrags und der Wartelisten. Es war der dritte Fall in Folge, den die Stadt Antwerpen in diesem Punkt gewann. Zusammenfassung: Fall Woonhaven.

Die Linie der Friedensrichter ist inzwischen auf höchster Ebene bestätigt und in einem Punkt angepasst worden.

Der Verfassungsgerichtshof (Grondwettelijk Hof) entschied am 18. Januar 2024 (Entscheid 8/2024) in einer Sache der Wohnungsgesellschaft IJzer en Zee, dass die Eigentumsbedingung verfassungsgemäß ist, auch für Mieter, die mit einer Erbschaft und einem Darlehen eine Wohnung in Marokko kauften: Wer Immobilien besitzt, kann sein Recht auf Wohnen grundsätzlich selbst verwirklichen. Der Kassationshof (Hof van Cassatie) hob am 26. März 2026 ein Urteil des Gerichts erster Instanz Antwerpen auf, das einem Mieter von Woonhaven recht gegeben hatte, weil sein Anteil an einem Grundstück in Marokko unentgeltlich erworben worden war: Die Art des Erwerbs spielt keine Rolle.

Der Staatsrat (Raad van State) hob am 17. September 2024 (Nr. 260.645) dagegen die Gleichstellung von teilweisem Eigentum mit Volleigentum auf. Seit dem 1. Oktober 2025 schließt nur noch Volleigentum aus; ein Erbteil nicht mehr. Für den Zeitraum vom 1. März 2017 bis zum 30. September 2025 gilt weiterhin die alte Regel, sodass der Rabatt für diese Jahre rückforderbar bleibt. Die drei Entscheidungen sind zusammengefasst unter Rechtsprechung.

In allen drei Fällen brachten die Mieter dieselben zwei Einwände vor, und in allen drei wurden sie zurückgewiesen.

Datenschutz. Die Einsichtnahme in ein Eigentumsregister im Ausland ist ein begrenzter Eingriff in das Privatleben, der durch den gesetzlichen Auftrag der Wohnungsgesellschaft und durch die ehrenwörtliche Erklärung gerechtfertigt wird, die der Mieter selbst unterschrieben hat, mit dem Hinweis, dass sie überprüft wird. Eine Ermittlung, die auf auf den Namen eingetragene Immobilien beschränkt bleibt, ohne Observation oder Nachforschungen zum Privatleben, bleibt innerhalb dieser Grenze. Wir arbeiten daher ausschließlich so.

Antidiskriminierung. Eine Ermittlung ist keine Diskriminierung, solange sie aufgrund eines konkreten Verdachts in einer Akte und nicht allein aufgrund der Herkunft eingeleitet wird. Das ist auch die Linie des höchsten niederländischen Verwaltungsgerichts in vergleichbaren Fällen; siehe als Hintergrund den Centrale Raad van Beroep (Zentraler Berufungsrat) zu Ermittlungen in der Türkei. Eine Wohnungsgesellschaft tut gut daran, in jeder Akte festzuhalten, welcher Verdacht Anlass zur Ermittlung gab.

Bei den Ermittlungskosten unterscheiden sich die Entscheidungen. In Hamme wurden sie zugesprochen; in Antwerpen 2020 nicht; im Fall Woonhaven waren sie Teil der Forderung. Die Lehre ist praktisch: Fordern Sie die Ermittlungskosten stets gesondert und begründet zurück, mit der Rechnung und einer Erläuterung, warum die Ermittlung erforderlich war, und legen Sie den Bericht mit einer vereidigten Übersetzung vor. Für flämische Wohnungsgesellschaften kommt die Erstattung durch Wonen in Vlaanderen (Agentur Wohnen in Flandern) hinzu: vollständig bei einem Treffer und 75 Prozent ohne Treffer, über die Rahmenvereinbarung.

Die Entscheidungen zeigen auch, welche Unterlagen ein Richter erwartet. Eine sorgfältig aufgebaute Akte enthält in der Regel:

1. die unterschriebene ehrenwörtliche Erklärung bei der Eintragung und im Mietvertrag, mit der Klausel, dass sie überprüft wird;
2. eine kurze Notiz, welcher konkrete Verdacht Anlass zur Ermittlung gab und wann;
3. den Ermittlungsbericht mit dem Auszug aus dem ausländischen Register, den zugrunde liegenden Urkunden und einer vereidigten Übersetzung;
4. das Protokoll der Anhörung des Mieters nach der Ermittlung und seine etwaigen Unterlagen;
5. die Berechnung des Sozialrabatts pro Jahr, mit der Referenzmiete;
6. die Rechnung für die Ermittlung, gesondert geltend gemacht und erläutert.

Wir liefern die Unterlagen unter 3 und erläutern den Bericht, wenn das Gericht oder der Rechtsanwalt des Mieters Fragen stellt. Was die ehrenwörtliche Erklärung genau ist und welche Rolle sie spielt, lesen Sie unter ehrenwörtliche Erklärung bei Sozialmiete.

Zusammengefasst ergeben sich aus der besprochenen Rechtsprechung fünf wesentliche Punkte:

1. Ermittlungen zu Eigentum im Ausland sind erlaubt und, nach dem Friedensgericht Antwerpen, für eine Wohnungsgesellschaft sogar verpflichtend.
2. Beweise aus einem ausländischen Eigentumsregister, über örtliche Rechtsanwälte beschafft, wurden in den besprochenen Fällen vom Richter berücksichtigt, auch in der Berufung. Der Richter beurteilt in jedem Fall den Beweiswert der vorgelegten Unterlagen.
3. Die Einwände zu Datenschutz und Antidiskriminierung wurden in diesen Fällen zurückgewiesen, in denen die Ermittlung auf Eigentum auf den Namen beschränkt war und aufgrund eines konkreten Verdachts eingeleitet wurde.
4. Der Richter ließ in diesen Fällen die Rückforderung des Sozialrabatts zu; die Ermittlungskosten wurden nicht in jedem Fall zugesprochen.
5. Die Eigentumsbedingung selbst ist verfassungsgemäß (Verfassungsgerichtshof 2024) und Auslandsbesitz wird gleich behandelt wie belgischer Besitz, unabhängig davon, wie er erworben wurde (Kassationshof 2026). Beachten Sie jedoch: Seit dem 1. Oktober 2025 zählt nur noch Volleigentum.

Jede Entscheidung bezieht sich auf eine bestimmte Akte und bietet keine Garantie für den Ausgang eines anderen Falls. Der Richter beurteilt den Beweiswert der vorgelegten Unterlagen. Wie wir eine Ermittlung so gestalten, dass sie diesen wesentlichen Punkten entspricht, lesen Sie bei unserer Arbeitsweise. Die vollständige Übersicht der Entscheidungen finden Sie unter Rechtsprechung.

Quellen: VRT NWS, 18. Juni 2019; Business AM, 11. Dezember 2020; Verfassungsgerichtshof 8/2024; Kassationshof 26. März 2026; Staatsrat 260.645 (Zusammenfassung).