Quand pouvez-vous lancer une enquête de propriété ? Soupçon, RGPD et constitution du dossier

Pour une société de logement, le pouvoir de contrôler découle du Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement) : le locataire doit remplir la condition de propriété pendant toute la durée de la location, et la société doit assurer l’attribution de ses logements aux ayants droit. La juge de paix de Hamme a qualifié l’enquête à cet effet d’« instrument essentiel » ; la justice de paix d’Anvers a parlé d’une obligation dans l’affaire Woonhaven. Pour un CPAS, le pouvoir découle de l’enquête sociale que prescrit la loi sur le droit à l’intégration sociale, et depuis 2026 expressément de la décision fédérale selon laquelle les CPAS peuvent faire appel à des bureaux d’enquête à cet effet.

Le traitement de données à caractère personnel qui s’y rattache repose sur une mission légale et sur l’intérêt légitime du bailleur ou du CPAS. Le candidat-locataire et le demandeur du revenu d’intégration ont en outre déclaré que leurs données seraient contrôlées. Tout cela rend l’enquête possible, mais pas illimitée.

La distinction que fait le juge est celle entre une enquête fondée sur un soupçon concret dans un dossier et une enquête fondée sur l’origine. La première est permise, la seconde non. Le Centrale Raad van Beroep (Conseil central de recours) néerlandais l’a formulé sans détour : une enquête ne peut pas viser exclusivement des personnes ayant un lieu de naissance à l’étranger. Les juges belges suivent la même ligne.

Indices concrets qui suffisent dans la pratique :

• une absence prolongée ou répétée, constatée lors de visites à domicile ou à partir de données de consommation, surtout combinée à des voyages répétés vers le même pays ;
• un signalement ou une déclaration, de la personne concernée elle-même, de la famille, de voisins ou d’un autre service, concernant un logement ou un terrain à l’étranger ;
• un héritage ou un décès de parents à l’étranger évoqué dans le dossier ;
• un schéma de dépenses, des flux d’argent ou un niveau de vie qui ne correspondent pas au revenu déclaré ;
• des déclarations contradictoires sur la situation familiale ou l’adresse de séjour ;
• des documents incomplets, illisibles ou invraisemblables.

Ce qui ne suffit pas : la nationalité, le pays de naissance, le nom ou la langue. Une société qui fait filtrer tous ses locataires d’une certaine origine agit de manière discriminatoire et met la preuve en péril.

Le RGPD exige de ne pas traiter plus de données que nécessaire. Cela plaide pour une approche graduée :

1. Pré-vérification. D’abord seulement la question de savoir si un bien immobilier est inscrit au nom de la personne dans le pays et la région du soupçon. Le nom, la date de naissance et la région suffisent pour cela. Chez Bureaubuitenland België, cette étape est généralement terminée en 1 à 2 semaines.
2. Enquête approfondie complète uniquement en cas de résultat positif : extraits, actes, copropriétaires, date d’acquisition.
3. Évaluation uniquement si le montant importe, par exemple pour le revenu d’intégration ou pour un recours.

Ce qui est disproportionné : l’observation de la personne concernée, l’enquête sur son comportement, ses contacts ou sa santé, et la collecte de données sur des membres de la famille ne figurant pas au dossier. C’est pourquoi nous travaillons exclusivement par enquête dans les registres via des avocats sur place ; voir détective privé ou bureau d’enquête.

Un dossier soigneusement constitué pour le juge de paix ou le tribunal du travail contient de préférence, dans cet ordre :

1. La déclaration sur l’honneur ou la demande de revenu d’intégration, avec la clause précisant que les données sont contrôlées.
2. Le motif, dans une courte note interne datée : quelle constatation ou quel signalement, par qui, quand. Cette pièce montre que l’enquête ne repose pas sur l’origine, ce qui importe en cas de moyen de défense fondé sur la « discrimination ».
3. La décision d’enquêter, avec mention de l’approche graduée et du contrat de sous-traitance avec le bureau.
4. Le rapport avec l’extrait du registre, les actes, la traduction jurée et la date de consultation.
5. L’audition de la personne concernée après l’enquête, avec sa déclaration et d’éventuelles pièces.
6. Le calcul de la récupération et la décision, avec la possibilité de recours.

Ne conservez pas le dossier plus longtemps que nécessaire pour la procédure et le délai de prescription, et ne partagez les données du dossier avec nous que via le canal sécurisé, jamais par e-mail ni par le formulaire du site web. Voir notre méthode et la déclaration de confidentialité.

Sources : Autorité de protection des données (APD) (RGPD) ; Cour de cassation 26 mars 2026 ; Centrale Raad van Beroep, ECLI:NL:CRVB:2018:2912.