Ehrenwörtliche Erklärung bei Sozialmiete: warum eine Unterschrift keine Kontrolle ist

Bei der Eintragung für eine Sozialwohnung erklärt der Bewerber schriftlich, dass er und seine Haushaltsmitglieder die Eigentumsbedingung erfüllen: keine Wohnung und kein für den Wohnungsbau bestimmtes Grundstück im Volleigentum, Nießbrauch, in Erbpacht oder Erbbaurecht, im In- oder Ausland (bis zum 30. September 2025 galt das auch für einen Anteil). Dieselbe Erklärung wird bei der Zuweisung und im Mietvertrag wiederholt, zusammen mit der Verpflichtung, jeden späteren Erwerb von sich aus zu melden.

Die Erklärung weist ausdrücklich darauf hin, dass sie dazu dient zu prüfen, ob die Eigentumsbedingung erfüllt ist, und dass sie bei der zuständigen öffentlichen Stelle überprüft wird. Wer unterschreibt, weiß also, dass Kontrolle möglich ist. Das ist für den Richter von Bedeutung, wie sich weiter unten zeigt.

Die ehrenwörtliche Erklärung ist kein unverbindliches Formular. Sie ist das Instrument, mit dem der Normgeber die Eigentumsbedingung aus dem Vlaamse Codex Wonen (Flämischer Wohnkodex) in die Praxis umsetzt. Der frühere Kaderbesluit Sociale Huur (Rahmenerlass Sozialmiete) schrieb die Erklärung in Artikel 3 vor; der Besluit Vlaamse Codex Wonen (Erlass zum Flämischen Wohnkodex) hat das übernommen. Der Erlass bestimmt auch, dass der Mieter nur dann Anspruch auf den Sozialrabatt hat, wenn er dem Vermieter alle notwendigen Informationen übermittelt und diese Informationen nicht betrügerisch sind.

Eine falsche Erklärung hat daher unmittelbare Folgen: Der Mieter erfüllt die Zulassungsbedingungen nicht, der Sozialrabatt ist zu Unrecht gezahlt und der Mietvertrag kann gekündigt werden. Was die Eigentumsbedingung genau beinhaltet, lesen Sie in die Eigentumsbedingung erklärt.

Eine ehrenwörtliche Erklärung beweist nur, dass jemand etwas erklärt hat. Sie beweist nicht, dass es stimmt. Für Eigentum in Belgien spielt das keine Rolle, denn die Wohnungsgesellschaft kontrolliert die Erklärung automatisch über die Daten der FÖD Finanzen (FOD Financiën). Für Eigentum im Ausland gibt es keine automatische Quelle. Dort ist die Erklärung, solange niemand sie überprüft, das Einzige, was die Gesellschaft hat.

Die Wohnungsgesellschaft De Zonnige Woonst formulierte es 2019 scharf: Vermögen im Ausland wird nur anhand einer ehrenwörtlichen Erklärung geprüft, und manche halten ihr Ehrenwort für weniger wert als eine günstigere Sozialmiete. Als die Gesellschaft die Erklärungen von sechs Mietern in der Türkei überprüfen ließ, stellte sich bei allen sechs heraus, dass Immobilien auf ihren Namen eingetragen waren.

Die Zahlen der flämischen Rahmenvereinbarung bestätigen dieses Bild in größerem Maßstab: Von 677 Ermittlungen in den Jahren 2021 und 2022 ergaben 322 einen Treffer. In all diesen Akten lag eine unterschriebene Erklärung, dass kein Eigentum bestehe.

Die Kontrolle von Auslandseigentum ist kein Hausbesuch und keine Observation. Es ist die Einsichtnahme in die Eigentumsregister des Landes, aus dem der Mieter stammt oder zu dem er Verbindungen hat, durch jemanden, der dazu befugt ist. In der Praxis:

1. Vorprüfung. Ein Rechtsanwalt im Rechercheland prüft, ob in den Katasterregistern Immobilien auf den Namen des Mieters eingetragen sind. Bei Bureaubuitenland België ist dieser Schritt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen abgeschlossen.
2. Vollständige Tiefenprüfung. Wenn Sie sich nach einem positiven Ergebnis dazu entschließen, werden die Auszüge und Quelldokumente angefordert, übersetzt und in einem Bericht zusammengestellt: welches Grundstück, welche Rechte, seit wann, mit welchen Miteigentümern.
3. Wertermittlung. Wenn der Wert von Bedeutung ist, zum Beispiel für die Rückforderung, schätzt ein Makler oder vereidigter Schätzer das Objekt.

Das Ergebnis ist ein Bericht, der die ehrenwörtliche Erklärung an Daten aus einem amtlichen Register misst. Damit kann die Wohnungsgesellschaft ihre Akte untermauern; der Richter beurteilt den Beweiswert der vorgelegten Unterlagen. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie bei unserer Arbeitsweise.

Mieter, die mit einer Ermittlung konfrontiert werden, machen oft geltend, die ehrenwörtliche Erklärung sei rechtswidrig, ihre Privatsphäre sei verletzt oder sie seien diskriminiert worden. Die Friedensrichterin in Hamme wies alle diese Einwände 2019 zurück. Sie urteilte, dass der Mieter bösgläubig und vorsätzlich Informationen zurückgehalten hatte, und verurteilte ihn zur Rückzahlung des Sozialrabatts und der Ermittlungskosten. Das Gericht erster Instanz Antwerpen (rechtbank van eerste aanleg) bestätigte diese Linie 2020 in der Berufung.

Die ehrenwörtliche Erklärung wirkte in diesen Fällen zugunsten der Wohnungsgesellschaft: Sie zeigt, dass der Mieter wusste, was die Regel war, dass er wusste, dass eine Kontrolle möglich ist, und dass er dennoch unrichtig erklärt hat. Jede Entscheidung bezieht sich auf eine bestimmte Akte und bietet keine Garantie für den Ausgang eines anderen Falls. Die Entscheidungen sind zusammengefasst unter Rechtsprechung.

Quellen: Vlaamse Codex Wonen und Besluit Vlaamse Codex Wonen; VRT NWS, 18. Juni 2019; Erläuterung von De Zonnige Woonst.