Verklaring op erewoord bij sociale huur: waarom een handtekening geen controle is

Bij de inschrijving voor een sociale woning verklaart de kandidaat-huurder schriftelijk dat hij en zijn gezinsleden voldoen aan de eigendomsvoorwaarde: geen woning of perceel bestemd voor woningbouw in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal, in binnen- of buitenland (tot 30 september 2025 gold dat ook voor een gedeelte). Dezelfde verklaring wordt herhaald bij de toewijzing en in de huurovereenkomst, samen met de verbintenis om elke latere verwerving spontaan te melden.

De verklaring vermeldt uitdrukkelijk dat zij dient om na te gaan of aan de eigendomsvoorwaarde is voldaan en dat zij zal worden gecontroleerd bij de bevoegde overheidsdienst. Wie tekent, weet dus dat controle mogelijk is. Dat is van belang voor de rechter, zoals verderop blijkt.

De verklaring op erewoord is geen vrijblijvend formulier. Zij is het instrument waarmee de regelgever de eigendomsvoorwaarde uit de Vlaamse Codex Wonen in de praktijk brengt. Het vroegere Kaderbesluit Sociale Huur schreef de verklaring voor in artikel 3; het Besluit Vlaamse Codex Wonen heeft dat overgenomen. Het besluit bepaalt ook dat de huurder alleen recht heeft op de sociale korting als hij alle noodzakelijke informatie aan de verhuurder bezorgt en die informatie niet frauduleus is.

Een valse verklaring heeft daardoor directe gevolgen: de huurder voldoet niet aan de toelatingsvoorwaarden, de sociale korting is onverschuldigd betaald en de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Wat de eigendomsvoorwaarde precies inhoudt, leest u in de eigendomsvoorwaarde uitgelegd.

Een verklaring op erewoord bewijst alleen dat iemand iets heeft verklaard. Zij bewijst niet dat het klopt. Voor eigendom in België maakt dat niet uit, want de woonmaatschappij controleert de verklaring automatisch via de gegevens van de FOD Financiën. Voor eigendom in het buitenland is er geen automatische bron. Daar is de verklaring, zolang niemand haar nagaat, het enige dat de maatschappij heeft.

Woonmaatschappij De Zonnige Woonst verwoordde het in 2019 scherp: vermogen in het buitenland wordt alleen afgetoetst met een verklaring op erewoord, en sommigen vinden hun erewoord minder waard dan een goedkopere sociale huurprijs. Toen de maatschappij de verklaringen van zes huurders in Turkije liet controleren, bleek bij alle zes dat er onroerend goed op naam stond.

De cijfers van de Vlaamse raamovereenkomst bevestigen dat beeld op grotere schaal: van 677 onderzoeken in 2021 en 2022 leverden er 322 een treffer op. In al die dossiers lag een ondertekende verklaring in het dossier dat er geen eigendom was.

Controle van eigendom in het buitenland is geen huisbezoek en geen observatie. Het is het raadplegen van de eigendomsregisters in het land waar de huurder vandaan komt of banden mee heeft, door iemand die daar bevoegd toe is. In de praktijk:

1. Precheck. Een advocaat in het land van onderzoek gaat na of er in de kadastrale registers onroerend goed op naam van de huurder staat. Bij Bureaubuitenland België is deze stap doorgaans binnen 1 tot 2 weken klaar.
2. Onderzoek ten gronde. Als u na een positieve uitkomst daartoe besluit, worden de uittreksels en brondocumenten opgevraagd, vertaald en gebundeld in een rapport: welk perceel, welke rechten, sinds wanneer, met welke mede-eigenaren.
3. Waardebepaling. Als de waarde van belang is, bijvoorbeeld voor de terugvordering, taxeert een makelaar of beëdigd taxateur het goed.

Het resultaat is een rapport dat de verklaring op erewoord toetst aan gegevens uit een officieel register. Daarmee kan de woonmaatschappij haar dossier onderbouwen; de rechter beoordeelt de bewijswaarde van de ingebrachte stukken. Hoe wij dat aanpakken, leest u bij onze werkwijze.

Huurders die worden geconfronteerd met een onderzoek, voeren vaak aan dat de verklaring op erewoord onwettig is, dat hun privacy is geschonden of dat zij zijn gediscrimineerd. De vrederechter in Hamme verwierp al die verweren in 2019. Zij oordeelde dat de huurder moedwillig en te kwader trouw informatie had achtergehouden en veroordeelde hem tot terugbetaling van de sociale korting en de onderzoekskosten. De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen bevestigde die lijn in 2020 in beroep.

De verklaring op erewoord speelde in die zaken in het voordeel van de woonmaatschappij: zij toont aan dat de huurder wist wat de regel was, dat hij wist dat controle mogelijk was en dat hij desondanks onjuist heeft verklaard. Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. De uitspraken staan samengevat in jurisprudentie.

Bronnen: Vlaamse Codex Wonen en Besluit Vlaamse Codex Wonen; VRT NWS, 18 juni 2019; toelichting van De Zonnige Woonst.