Raad van State (Staatsrat), 17. September 2024: Teilweises Eigentum zählt nicht mehr, die neue Eigentumsbedingung seit dem 1. Oktober 2025

Die Vlaams Huurdersplatform (Flämische Mieterplattform) focht die verschärfte Eigentumsbedingung aus dem Jahr 2019 beim Staatsrat an. Am 17. September 2024 erklärte der Staatsrat in Entscheid Nr. 260.645 die Bestimmungen des Besluit Vlaamse Codex Wonen (Erlass zum Flämischen Wohnkodex) für nichtig, die Mietbewerber und Mieter mit lediglich einem teilweisen dinglichen Recht bei der Eintragung, der Zulassung und während der Miete mit Volleigentümern gleichstellten.

Die Begründung: Ein Anteil an einer Wohnung oder ein beschränktes Recht ist oft nicht verkäuflich und verschafft nicht notwendigerweise die Mittel, um selbst für eine Unterkunft zu sorgen. Beide Gruppen identisch zu behandeln, verletzt den Gleichheitsgrundsatz, und administrative Einfachheit kann das nicht rechtfertigen. Um Rechtsunsicherheit zu vermeiden, hielt der Staatsrat die Folgen der für nichtig erklärten Bestimmungen bis zum 31. Dezember 2025 aufrecht. Laut VRT NWS waren zu diesem Zeitpunkt etwa fünfzig Haushalte aus diesem Grund aus ihrer Sozialwohnung geräumt worden.

Die Flämische Regierung billigte am 5. September 2025 eine Änderung des Erlasses zum Flämischen Wohnkodex, in Kraft seit dem 1. Oktober 2025. Die Grundzüge:

• Volleigentum bleibt ausgeschlossen. Wer eine Wohnung oder ein Baugrundstück vollständig in Volleigentum besitzt oder ein vollständiges Nießbrauchs-, Erbpacht- oder Erbbaurecht hat, im In- oder Ausland, kann keine Sozialwohnung mieten. Ein bestehender Mieter, der ein solches Gut erwirbt, erhält eine Frist, um es zu verkaufen, und muss andernfalls ausziehen.
• Teilweises Eigentum zählt nicht mehr. Wer einen Anteil an einer Wohnung oder einem Baugrundstück besitzt, zum Beispiel aus einer Erbschaft oder Schenkung, darf diesen Anteil behalten und dennoch sozial mieten oder Bewerber bleiben.
• Missbrauchsklausel. Wer in den drei Jahren vor der Eintragung bewusst einen Anteil an seiner Wohnung verschenkt oder verkauft hat, um die Bedingung zu erfüllen, bleibt ausgeschlossen.
• Gleiche Regeln für soziale Kaufwohnungen, soziale Baugrundstücke, Mietkautionsdarlehen und besondere Sozialdarlehen.

Für Mieter, die vor dem 1. Oktober 2025 einen Anteil besaßen, gilt für diesen Zeitraum weiterhin die alte Regel. Der Kassationshof wandte sie am 26. März 2026 noch strikt an; lesen Sie den Entscheid.

Die neue Regel ändert die Frage, die eine Recherche beantworten muss, nicht ihre Bedeutung.

1. Volleigentum im Ausland bleibt der Kern. Eine Wohnung oder ein Appartement, das vollständig auf den Namen des Mieters eingetragen ist, in der Türkei, in Marokko oder anderswo, schließt die Sozialmiete aus, genau wie vor 2025. Das ist in der Praxis die Mehrheit der Treffer.
2. Bei Miteigentum zählt das Datum. Ein Erbteil schließt seit dem 1. Oktober 2025 nicht mehr aus, aber der Sozialrabatt für den Zeitraum vom 1. März 2017 bis zum 30. September 2025 bleibt rückforderbar, wenn der Mieter den Anteil damals verschwieg. Der Bericht muss also die Erwerbsart und das Erwerbsdatum angeben; das tun wir standardmäßig.
3. Vollständiger Nießbrauch, Erbpacht und Erbbaurecht bleiben ausgeschlossen und kommen im Ausland regelmäßig vor, zum Beispiel bei einem Elternteil, der den Nießbrauch am Familienhaus hat.
4. Eingliederungseinkommen: nichts geändert. Die flämische Eigentumsbedingung gilt für die Sozialmiete. Beim Eingliederungseinkommen bleibt jede Immobilie, auch ein Erbteil, ein Existenzmittel, das das ÖSHZ (öffentliches Sozialhilfezentrum) berücksichtigt; siehe Vermögensprüfung beim Eingliederungseinkommen.

Wie wir eine Recherche so anlegen, dass sie genau diese Fragen beantwortet, lesen Sie unter vollständige Tiefenprüfung. Die Wohnungsgesellschaft und, im Streitfall, das Gericht beurteilen, wie sich die Regel in einem konkreten Fall auswirkt.

Quellen: Staatsrat, 17. September 2024, Nr. 260.645 (Zusammenfassung); VRT NWS, 7. Oktober 2024; Vlaams Huurdersplatform und Huurdersbond zum Erlass der Flämischen Regierung vom 5. September 2025.