Conseil d’État, 17 septembre 2024 : la propriété partielle ne compte plus, la nouvelle condition de propriété depuis le 1er octobre 2025

Le Vlaams Huurdersplatform (plateforme flamande des locataires) a attaqué devant le Conseil d’État la condition de propriété renforcée de 2019. Le 17 septembre 2024, par l’arrêt n° 260.645, le Conseil a annulé les dispositions du Besluit Vlaamse Codex Wonen (arrêté Code flamand du logement) qui assimilaient aux pleins propriétaires les candidats locataires et les locataires ne disposant que d’un droit réel partiel, lors de l’inscription, de l’admission et pendant la location.

Le raisonnement : une part d’une habitation ou un droit limité n’est souvent pas vendable et ne procure pas nécessairement les moyens de pourvoir soi-même à son logement. Traiter les deux groupes de manière identique viole le principe d’égalité, et la simplicité administrative ne peut le justifier. Afin d’éviter l’insécurité juridique, le Conseil a maintenu les effets des dispositions annulées jusqu’au 31 décembre 2025. Selon VRT NWS, une cinquantaine de ménages avaient alors été expulsés de leur logement social pour cette raison.

Le 5 septembre 2025, le Gouvernement flamand a approuvé une modification du Besluit Vlaamse Codex Wonen, en vigueur depuis le 1er octobre 2025. Les grandes lignes :

• La pleine propriété reste exclue. Celui qui détient une habitation ou un terrain à bâtir entièrement en pleine propriété, ou un droit intégral d’usufruit, d’emphytéose ou de superficie, en Belgique ou à l’étranger, ne peut pas louer de logement social. Un locataire en place qui acquiert un tel bien dispose d’un délai pour le vendre et doit, à défaut, partir.
• La propriété partielle ne compte plus. Celui qui possède une part d’une habitation ou d’un terrain à bâtir, par exemple à la suite d’un héritage ou d’une donation, peut conserver cette part et néanmoins louer un logement social ou rester candidat.
• Règle anti-abus. Celui qui, au cours des trois années précédant l’inscription, a sciemment donné ou vendu une part de son habitation pour remplir la condition reste exclu.
• Mêmes règles pour les habitations sociales d’achat, les lots sociaux, les prêts de caution locative et les prêts sociaux spéciaux.

Pour les locataires qui possédaient une part avant le 1er octobre 2025, l’ancienne règle reste applicable pour cette période. La Cour de cassation l’a encore appliquée strictement le 26 mars 2026 ; lisez l’arrêt.

La nouvelle règle change la question à laquelle une enquête doit répondre, pas son importance.

1. La pleine propriété à l’étranger reste l’élément central. Une habitation ou un appartement entièrement au nom du locataire, en Turquie, au Maroc ou ailleurs, exclut la location sociale, exactement comme avant 2025. En pratique, cela représente la majorité des résultats positifs.
2. En cas de copropriété, la date compte. Depuis le 1er octobre 2025, une part successorale n’exclut plus, mais la réduction sociale pour la période du 1er mars 2017 au 30 septembre 2025 reste récupérable si le locataire a alors dissimulé cette part. Le rapport doit donc mentionner le mode d’acquisition et la date d’acquisition ; nous le faisons systématiquement.
3. Les droits intégraux d’usufruit, d’emphytéose et de superficie restent exclus et se rencontrent régulièrement à l’étranger, par exemple un parent qui détient l’usufruit de la maison familiale.
4. Revenu d’intégration : rien n’a changé. La condition de propriété flamande s’applique à la location sociale. Pour le revenu d’intégration, tout bien immobilier, y compris une part successorale, reste une ressource que le CPAS prend en compte ; voir enquête sur les ressources et revenu d’intégration.

La page enquête approfondie complète explique comment nous organisons une enquête afin qu’elle réponde précisément à ces questions. La société de logement et, en cas de contestation, le juge apprécient la manière dont la règle s’applique dans un dossier concret.

Sources : Conseil d’État 17 septembre 2024, n° 260.645 (résumé) ; VRT NWS, 7 octobre 2024 ; Vlaams Huurdersplatform et Huurdersbond sur l’arrêté du Gouvernement flamand du 5 septembre 2025.