Raad van State, 17 september 2024: gedeeltelijke eigendom telt niet meer, de nieuwe eigendomsvoorwaarde sinds 1 oktober 2025

Het Vlaams Huurdersplatform vocht de verstrengde eigendomsvoorwaarde uit 2019 aan bij de Raad van State. Op 17 september 2024 vernietigde de Raad in arrest nr. 260.645 de bepalingen van het Besluit Vlaamse Codex Wonen die kandidaat-huurders en huurders met slechts een gedeeltelijk zakelijk recht gelijkstelden met volle eigenaars, bij de inschrijving, de toelating en tijdens de huur.

De redenering: een deel van een woning of een beperkt recht is vaak niet verkoopbaar en levert niet noodzakelijk de middelen op om zelf in huisvesting te voorzien. Beide groepen identiek behandelen, schendt het gelijkheidsbeginsel, en administratieve eenvoud kan dat niet rechtvaardigen. Om rechtsonzekerheid te vermijden hield de Raad de gevolgen van de vernietigde bepalingen in stand tot 31 december 2025. Volgens VRT NWS waren op dat moment ongeveer vijftig gezinnen om deze reden uit hun sociale woning gezet.

De Vlaamse Regering keurde op 5 september 2025 een wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen goed, in werking sinds 1 oktober 2025. De hoofdlijnen:

• Volle eigendom blijft uitgesloten. Wie een woning of bouwgrond volledig in volle eigendom heeft, of een volledig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal, in binnen- of buitenland, kan geen sociale woning huren. Een zittende huurder die zo’n goed verwerft, krijgt een termijn om het te verkopen en moet anders vertrekken.
• Gedeeltelijke eigendom telt niet meer. Wie een deel van een woning of bouwgrond bezit, bijvoorbeeld uit een erfenis of schenking, mag dat aandeel houden en toch sociaal huren of kandidaat blijven.
• Anti-misbruikregel. Wie in de drie jaar vóór de inschrijving bewust een deel van zijn woning heeft geschonken of verkocht om aan de voorwaarde te voldoen, blijft uitgesloten.
• Zelfde regels voor sociale koopwoningen, sociale kavels, huurwaarborgleningen en bijzondere sociale leningen.

Voor huurders die vóór 1 oktober 2025 een deel bezaten, blijft de oude regel gelden voor die periode. Het Hof van Cassatie paste haar op 26 maart 2026 nog strikt toe; lees het arrest.

De nieuwe regel verandert de vraag die een onderzoek moet beantwoorden, niet het belang ervan.

1. Volle eigendom in het buitenland blijft de kern. Een woning of appartement dat volledig op naam van de huurder staat, in Turkije, Marokko of elders, sluit sociale huur uit, precies zoals vóór 2025. Dat is in de praktijk het merendeel van de treffers.
2. Bij mede-eigendom telt de datum. Een erfdeel sluit sinds 1 oktober 2025 niet meer uit, maar de sociale korting over de periode van 1 maart 2017 tot 30 september 2025 blijft terugvorderbaar als de huurder het deel toen verzweeg. Het rapport moet dus de verkrijgingswijze en de datum van verkrijging vermelden; dat doen wij standaard.
3. Volledig vruchtgebruik, erfpacht en opstal blijven uitgesloten en komen in het buitenland regelmatig voor, bijvoorbeeld een ouder die het vruchtgebruik van de familiewoning heeft.
4. Leefloon: niets veranderd. De Vlaamse eigendomsvoorwaarde geldt voor sociale huur. Voor het leefloon blijft elk onroerend goed, ook een erfdeel, een bestaansmiddel dat het OCMW meetelt; zie vermogenstoets bij het leefloon.

Hoe wij een onderzoek inrichten zodat het antwoord geeft op precies deze vragen, leest u bij vermogensonderzoek ten gronde. De woonmaatschappij en, bij betwisting, de rechter beoordelen hoe de regel in een concreet dossier uitpakt.

Bronnen: Raad van State 17 september 2024, nr. 260.645 (samenvatting); VRT NWS, 7 oktober 2024; Vlaams Huurdersplatform en Huurdersbond over het besluit van de Vlaamse Regering van 5 september 2025.