Urteil: Kontrolle des Immobilienbesitzes von Sozialmietern im Ausland (De Zonnige Woonst)

De Zonnige Woonst will als soziale Wohnungsbaugesellschaft ein guter Vermieter sein und strebt eine dauerhafte Zufriedenheit ihrer Bewohner an. Die (künftigen) Mieter und Käufer stehen im Mittelpunkt und können sich auf eine korrekte Dienstleistung verlassen.

Die Gesellschaft ist mit der Mehrheit ihrer Mieter zufrieden, die pflichtbewusst ihre Miete zahlen, ihre Wohnung instand halten und sich für die Lebensqualität in ihrer Nachbarschaft einsetzen. Dennoch wird sie hin und wieder mit negativen Erfahrungen konfrontiert. Der Friedensrichter hat sie nun in einem konkreten Vorgehen gegen inakzeptablen Sozialbetrug bestätigt.

Am 6. Juni 2019 fällte der Friedensrichter in Hamme ein bemerkenswertes Urteil, das der Sektor des sozialen Wohnungswesens mit mehr als gewöhnlicher Aufmerksamkeit erwartet hatte.

De Zonnige Woonst hatte ein privates Vermögensermittlungsbüro, Bureaubuitenland, beauftragt, vermuteten Eigentumsbesitz einiger ihrer Mieter im Ausland vor Ort zu kontrollieren. Bei einem Mieter, der bereits seit mehreren Jahren sozial mietete, wurde neben einigen Baugrundstücken auch der Besitz einiger Wohnungen festgestellt. Der Besitz einer Wohnung oder eines Baugrundstücks ist für einen Sozialmieter jedoch verboten.

Der Richter gab De Zonnige Woonst recht: Der Mieter hatte zu Unrecht und vorsätzlich bösgläubig Informationen zurückgehalten und dadurch jahrelang einen Sozialvorteil erhalten, auf den er keinen Anspruch hatte. Der Betrug beläuft sich systematisch auf Tausende Euro pro Jahr.

Die Argumente der Mieter zu Diskriminierung und Verletzung der Privatsphäre wurden vom Gericht vom Tisch gewischt. De Zonnige Woonst hat korrekt gehandelt. Mehr noch, so der Friedensrichter:

Es gehört zu ihrer dekretalen Pflicht, der öffentlichen Hand die nötigen Garantien zu bieten, dass der Wohnungsbestand, den sie mit öffentlichen Zuschüssen aufbaut, nur Menschen zugutekommt, die auch rechtlich Anspruch darauf haben. Die Durchführung von Recherchen ist dafür ein wesentliches Instrument.

Der Richter fügte ausdrücklich hinzu, dass De Zonnige Woonst nicht rechtswidrig gehandelt hat, indem sie Bureaubuitenland beauftragte. Auch einen Verstoß gegen die Antidiskriminierungsgesetzgebung sah das Gericht nicht als bewiesen an.

Soziale Wohnungsvermietung bedeutet, hochwertigen Wohnraum zu ermäßigten Tarifen an diejenigen zu vermieten, die nicht selbst für eine Unterkunft sorgen können. Um dieses Ziel zu erreichen, beschränken die Vlaamse Wooncode (Flämisches Wohngesetzbuch; heute Vlaamse Codex Wonen, Flämischer Wohnkodex) und das Kaderbesluit Sociale Huur (Rahmenerlass Sozialmiete) den Zugang: die Eintragungs- und Zulassungsbedingungen. Diese sollen dafür sorgen, dass die Sozialmiete denjenigen vorbehalten bleibt, die darauf angewiesen sind.

Die Bedingungen in Bezug auf Immobilienbesitz laufen darauf hinaus, dass der Mieter (oder Mietbewerber) keine Wohnung und kein für den Wohnungsbau bestimmtes Grundstück ganz oder teilweise in Volleigentum oder vollständig im Nießbrauch haben darf, im In- oder Ausland. Wer bereits über eine Wohnung verfügt, braucht keine Sozialmietwohnung.

Die Kontrolle für das belgische Staatsgebiet erfolgt größtenteils automatisiert auf der Grundlage offizieller Quellen, etwa des Katasters. Vermögen im Ausland wird nur anhand einer ehrenwörtlichen Erklärung überprüft. Manche halten ihr Ehrenwort jedoch für weniger wert als eine günstigere Sozialmiete und erklären allzu leicht, keine Immobilien zu besitzen.

De Zonnige Woonst bekämpft jede Form von Wohnsitz- und Sozialbetrug systematisch. Die Visitationskommission bestätigte in ihrem Bericht vom 25. Januar 2019 diese Bemühungen: Mieter werden bei der Vertragsunterzeichnung auf ihre Meldepflicht hingewiesen, Änderungen in der Haushaltszusammensetzung werden aktiv verfolgt, und es besteht ein Kooperationsprotokoll mit der Polizeizone. Frühere Betrugsakten hatten gezeigt, dass Sozialmieter sich häufig oder lange im Ausland aufhielten, in Verbindung mit Eigentumsbesitz im Ausland.

Nach einer VRT-Reportage über Vermögensermittlungen im Ausland machte De Zonnige Woonst die Probe aufs Exempel. Einige Ermittlungsbüros wurden kontaktiert; nach Abwägung und rechtlicher Beratung fiel die Wahl auf Bureaubuitenland. Anfang 2018 erhielt die Gesellschaft mehrere Verifizierungsberichte, die die Gerüchte bestätigten: Bei mehreren Mietern wurde auf der Grundlage der örtlichen ausländischen Katasterregister nicht zulässiges Eigentum bescheinigt.

Auf dieser Grundlage stellte De Zonnige Woonst allen sechs betroffenen Mietern die Kündigung zu. Einer akzeptierte; fünf andere zogen vor den Friedensrichter.

Das Kaderbesluit Sociale Huur bestimmt, dass Sozialmieter während ihres Mietvertrags keine Wohnung und kein Baugrundstück ganz oder teilweise in Volleigentum oder vollständig im Nießbrauch erwerben dürfen, im In- oder Ausland. Artikel 52 §3 verpflichtet sie zudem, einen solchen Erwerb von sich aus zu melden.

Sozialmietwohnungen sind knapp. Es gehört zum Auftrag aller Wohnungsgesellschaften, sie denjenigen zuzuweisen, die Anspruch darauf haben, und diejenigen fernzuhalten, die keinen Anspruch darauf haben. Einer Gesellschaft kann also nicht vorgeworfen werden, dass sie die Eigentumsbedingung kontrolliert. In der ehrenwörtlichen Erklärung, die alle Mietbewerber unterzeichnen, steht übrigens wörtlich, dass die Erklärung bei der zuständigen Behörde kontrolliert wird.

Artikel 38 des Rahmenerlasses bestimmt, dass der Mieter nur dann Anspruch auf den Sozialrabatt hat, wenn er dem Vermieter alle notwendigen Informationen übermittelt und diese Informationen nicht betrügerisch sind. De Zonnige Woonst fordert den gewährten Rabatt daher zurück, wenn sich herausstellt, dass dies nicht der Fall war. Dieser Rabatt beläuft sich schnell auf einige Tausend Euro pro Jahr.

Einige Mieter fühlten sich nach eigenen Angaben als Opfer einer diskriminierenden Politik und empfanden die Recherche als schwerwiegende Verletzung ihrer Privatsphäre. Sie reichten Beschwerden bei UNIA, der belgischen Datenschutzbehörde (GBA), Wonen Vlaanderen (Abteilung Aufsicht), der Vereinigung der türkischen Anwaltskammern und dem örtlichen Katasteramt in der Türkei ein. De Zonnige Woonst ist der Ansicht, im Rahmen ihres Auftrags und der geltenden Vorschriften korrekt gehandelt zu haben; das Urteil gibt ihr darin recht.

Jede Entscheidung bezieht sich auf einen bestimmten Fall und bietet keine Garantie für den Ausgang eines anderen Falls. Das Urteil selbst ist zusammengefasst in Friedensrichter Hamme: Entscheidung vom 6. Juni 2019. Wie die ehrenwörtliche Erklärung funktioniert und warum sie keine Kontrolle ersetzt, lesen Sie in der Wissensdatenbank: Ehrenwörtliche Erklärung bei der Sozialmiete.

Quelle (Zitat in nichtamtlicher Übersetzung): Erläuterung von De Zonnige Woonst (Hamme) zum Urteil vom 6. Juni 2019; Vorschriften über Wonen in Vlaanderen.