Vonnis: controle eigendomsbezit van sociale huurders in het buitenland (De Zonnige Woonst)

De Zonnige Woonst wil als sociale huisvestingsmaatschappij een goede huisbaas zijn en streeft naar een blijvende tevredenheid van haar bewoners. De (kandidaat-)huurders en kopers staan centraal en kunnen rekenen op een correcte dienstverlening.

De maatschappij is tevreden over het merendeel van haar huurders, die plichtsbewust hun huur betalen, hun woning onderhouden en begaan zijn met de leefbaarheid in hun buurt. Niettemin wordt zij af en toe geconfronteerd met negatieve ervaringen. De vrederechter is haar nu bijgetreden in een concrete aanpak van onaanvaardbare sociale fraude.

Op 6 juni 2019 velde de vrederechter in Hamme een opmerkelijk vonnis waar de sector van de sociale huisvesting met meer dan gewone aandacht naar uitkeek.

De Zonnige Woonst had een privaat vermogensonderzoeksbureau, Bureaubuitenland, ingeschakeld om vermeend eigendomsbezit in het buitenland van enkele van haar huurders ter plaatse te controleren. Bij een huurder die al meerdere jaren sociaal huurde, werd naast enkele bouwgronden ook het bezit van enkele woningen vastgesteld. Het bezit van een woning of bouwgrond is voor een sociale huurder nochtans verboden.

De rechter gaf De Zonnige Woonst gelijk: de huurder had onterecht en moedwillig te kwader trouw informatie achtergehouden en daardoor jarenlang een sociaal voordeel genoten waarop hij geen recht had. De fraude bedraagt systematisch duizenden euro per jaar.

De argumenten van de huurders over discriminatie en privacyschending werden door de rechtbank van tafel geveegd. De Zonnige Woonst heeft correct gehandeld. Meer zelfs, aldus de vrederechter:

Het behoort tot haar decretale plicht om aan de overheid de nodige garanties te bieden dat het woningpark dat zij met overheidssubsidies uitbouwt enkel ten goede komt aan mensen die er ook rechtens aanspraak op kunnen maken. Het uitvoeren van onderzoeken is daartoe een essentieel instrument.

De rechter voegde daar uitdrukkelijk aan toe dat De Zonnige Woonst niet onrechtmatig heeft gehandeld door Bureaubuitenland in te schakelen. Ook een inbreuk op de antidiscriminatiewetgeving achtte de rechtbank niet bewezen.

Sociale woninghuur is het verhuren van kwaliteitsvolle huisvesting tegen verminderde tarieven aan wie niet zelf in huisvesting kan voorzien. Om dat doel te halen, leggen de Vlaamse Wooncode (nu de Vlaamse Codex Wonen) en het Kaderbesluit Sociale Huur beperkingen op aan de toegang: de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Die moeten ervoor zorgen dat sociale huur voorbehouden blijft voor wie erop is aangewezen.

De voorwaarden inzake onroerend bezit komen erop neer dat de (kandidaat-)huurder geen woning of perceel bestemd voor woningbouw geheel of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik mag hebben, in binnen- of buitenland. Wie al over een woning beschikt, heeft geen nood aan een sociale huurwoning.

De controle voor het Belgische grondgebied verloopt grotendeels geautomatiseerd op basis van officiële bronnen, zoals het kadaster. Vermogen in het buitenland wordt alleen afgetoetst met een verklaring op erewoord. Sommigen vinden hun erewoord echter minder waard dan een goedkopere sociale huurprijs en verklaren al te gemakkelijk geen onroerend goed te bezitten.

De Zonnige Woonst bestrijdt elke vorm van domicilie- en sociale fraude systematisch. De visitatiecommissie bevestigde in haar rapport van 25 januari 2019 die inspanningen: huurders worden bij het tekenen van het contract gewezen op hun meldplicht, gezinswijzigingen worden actief opgevolgd en er is een samenwerkingsprotocol met de politiezone. Uit eerdere fraudedossiers bleek dat sociale huurders veelvuldig of langdurig in het buitenland verbleven, in combinatie met buitenlands eigendomsbezit.

Na een VRT-reportage over vermogensonderzoek in het buitenland nam De Zonnige Woonst de proef op de som. Enkele onderzoeksbureaus werden gecontacteerd; na afweging en juridisch advies werd met Bureaubuitenland in zee gegaan. Begin 2018 ontving de maatschappij meerdere verificatierapporten die de geruchten bevestigden: bij meerdere huurders werd niet-toegelaten eigendom geattesteerd op basis van de lokale buitenlandse kadastrale registers.

Op basis daarvan betekende De Zonnige Woonst aan alle zes betrokken huurders de opzeg. Eén aanvaardde; vijf anderen trokken naar de vrederechter.

Het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat sociale huurders tijdens hun huurovereenkomst geen woning of bouwgrond geheel of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik mogen verwerven, in binnen- of buitenland. Artikel 52 §3 verplicht hen bovendien om zo’n verwerving spontaan te melden.

Sociale huurwoningen zijn schaars. Het behoort tot de opdracht van alle woonmaatschappijen om ze toe te wijzen aan wie er recht op heeft en wie er geen recht op heeft te weren. Het kan een maatschappij dus niet worden verweten dat zij de eigendomsvoorwaarde controleert. In de verklaring op erewoord die alle kandidaat-huurders ondertekenen staat trouwens letterlijk dat de verklaring zal worden gecontroleerd bij de bevoegde overheidsdienst.

Artikel 38 van het Kaderbesluit bepaalt dat de huurder alleen recht heeft op de sociale korting als hij alle noodzakelijke informatie aan de verhuurder bezorgt en die informatie niet frauduleus is. De Zonnige Woonst vordert de toegekende korting dan ook terug als blijkt dat dat niet het geval was. Die korting loopt al snel op tot enkele duizenden euro per jaar.

Enkele huurders voelden zich naar eigen zeggen het slachtoffer van een discriminerend beleid en ervoeren het onderzoek als een ernstige schending van hun privacy. Zij dienden klachten in bij UNIA, de Gegevensbeschermingsautoriteit, Wonen Vlaanderen (afdeling Toezicht), de Orde van Turkse Balies en het lokale kadasterkantoor in Turkije. De Zonnige Woonst meent correct te hebben gehandeld binnen haar opdracht en de geldende regelgeving; het vonnis geeft haar daarin gelijk.

Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. Het vonnis zelf is samengevat in Uitspraak vrederechter Hamme, 6 juni 2019. Hoe de verklaring op erewoord werkt en waarom zij geen controle vervangt, leest u in de kennisbank: Verklaring op erewoord bij sociale huur.

Bron: toelichting van De Zonnige Woonst (Hamme) bij het vonnis van 6 juni 2019; regelgeving via Wonen in Vlaanderen.