Onroerend goed in Marokko: geregistreerd en ongeregistreerd bezit

Geregistreerd onroerend goed in Marokko heeft een titre foncier: een uniek titelnummer met de beschrijving van het perceel, de eigenaar of eigenaren, hun aandelen en de lasten die erop rusten, zoals een hypotheek. De registratie heeft in Marokko een sterk rechtsgevolg: wat in de titre foncier staat, geldt als de eigendomstoestand.

Voor uw dossier betekent dat: een uittreksel van een titre foncier beschrijft de eigendom op de datum van afgifte, met de aandelen van alle mede-eigenaren. Nieuwbouwappartementen in steden zijn doorgaans op deze manier geregistreerd, vaak op naam van de koper zelf.

Een groot deel van het onroerend goed in Marokko, vooral op het platteland en in oudere stadswijken, is niet geregistreerd. Dat bezit heet melk. De eigendom wordt bewezen met een moulkia, een akte die is opgesteld door twee adouls, traditionele notarissen, en gehomologeerd door de rechter.

Voor uw dossier betekent dat:

• een negatieve uitkomst voor geregistreerd bezit sluit ongeregistreerd bezit niet uit;
• bij ongeregistreerd bezit zijn de moulkia en de bijbehorende akten de documenten die eigendom aantonen;
• een goed kan in overgang zijn naar registratie; die procedure kan lang duren.

Vermeld daarom bij uw aanvraag alles wat u weet over de gemeente of regio van herkomst. Wij geven vooraf aan welke onderzoeksmogelijkheden er in uw dossier zijn en welke beperkingen daarbij gelden.

In Marokko blijft onroerend goed vaak generaties lang onverdeeld in de familie. Na een overlijden gaat het goed naar de erfgenamen volgens het Marokkaanse erfrecht, met verschillende aandelen voor de kinderen en de langstlevende echtgenoot. De verdeling wordt vastgelegd in een erfrechtakte, maar de inschrijving op naam van de individuele erfgenamen blijft dikwijls achterwege.

Iemand kan zo mede-eigenaar zijn van het ouderlijke huis of van landbouwgrond zonder dat zijn naam in een register staat. Het aandeel is wel degelijk eigendom. Voor de vermogenstoets bij het leefloon telt het mee als bestaansmiddel; voor de Vlaamse eigendomsvoorwaarde telt sinds 1 oktober 2025 alleen volle eigendom, maar de korting over de jaren vóór die datum blijft terugvorderbaar. Zie het arrest van het Hof van Cassatie over een perceel in Marokko, dat de oude regel nog strikt toepaste. Bij mede-eigendom of een verkrijging door erfenis kan het daarom van belang zijn om zowel het eigendomsaandeel als de datum en wijze van verkrijging nader te onderzoeken; de erfrechtakte en de akte van het oorspronkelijke goed zijn daarbij de sleuteldocumenten.

Een precheck geeft een eerste beeld: zijn er aanknopingspunten voor onroerend goed op naam van de betrokkene in Marokko? U ontvangt de uitslag schriftelijk met ons advies over een eventueel vervolg. De verwachte doorlooptijd wordt vooraf per dossier meegedeeld.

Bij een positieve uitkomst kunt u een onderzoek ten gronde overwegen. Dat kan, afhankelijk van het dossier, omvatten:

1. de titre foncier of de moulkia en de bijbehorende akten;
2. de aandelen bij mede-eigendom, met de erfrechtakte;
3. een beschrijving van het goed, met ligging;
4. indien uw dossier dat vereist, een waardebepaling, waarvan wij vooraf de mogelijkheden, voorwaarden en kosten bespreken;
5. een rapport in uw eigen taal, met op verzoek een beëdigde vertaling van de brondocumenten.

De gegevens van de betrokkene deelt u met ons via een beveiligd kanaal. Meer leest u op de landenpagina Marokko.

In Marokkaanse dossiers komen vooral deze vier situaties voor.

• Het familiehuis in de regio van herkomst. Een woning gebouwd door de ouders, onverdeeld in de familie en nooit geregistreerd. De betrokkene heeft een erfdeel dat alleen via de erfrechtakte en de akten van het goed is aan te tonen.
• Het nieuwbouwappartement. Een appartement in een stad, gekocht in een nieuw project en geregistreerd met een titre foncier, vaak op naam van de betrokkene zelf.
• Landbouwgrond. Percelen in het binnenland, meestal ongeregistreerd, soms in gezamenlijk bezit met broers en zussen. De waarde is beperkt, maar het is eigendom in de zin van de Vlaamse regels.
• De woning op naam van de echtgenote. Een woning die tijdens het huwelijk is gekocht en op naam van de partner staat. Of dat meetelt, hangt af van het huwelijksvermogensrecht en van wie in België in het dossier zit; wij rapporteren wat de documenten zeggen en laten de juridische beoordeling aan u.

Brondocumenten uit Marokko zijn in het Arabisch of het Frans. Indien uw dossier een beëdigde vertaling vereist, bespreken wij vooraf de mogelijkheden, voorwaarden en kosten. Afhankelijk van het document en het beoogde gebruik beoordelen wij of een beëdigde vertaling, apostille of andere formaliteit nodig is; Marokko is sinds 2016 partij bij het Apostilleverdrag. De rechter beoordeelt de bewijswaarde van de ingebrachte stukken. Zie ook wat het Grondwettelijk Hof over een woning in Marokko oordeelde.

Bron: Apostilleverdrag, HCCH.