JURISPRUDENTIE
Jurisprudentie
Mag u laten onderzoeken of een huurder of cliënt onroerend goed bezit in het buitenland? De Belgische rechter heeft zich daarover op verschillende niveaus uitgesproken: vrederechter, rechtbank van eerste aanleg, Grondwettelijk Hof en Hof van Cassatie.
Elke uitspraak betreft een specifiek dossier
Onderzoeken en rapporten van Bureaubuitenland zijn in België en Nederland betrokken bij gerechtelijke procedures over buitenlands eigendom. In concrete zaken hebben rechters de onderzoeksbevindingen meegewogen en daarop gebaseerde beslissingen of vorderingen van opdrachtgevers geheel of gedeeltelijk bevestigd. Lees bijvoorbeeld het bericht van De Zonnige Woonst over het vonnis van de vrederechter in Hamme. Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. De rechter beoordeelt de bewijswaarde van de ingebrachte stukken.
BELGISCHE RECHTSPRAAK
De uitspraken die voor u tellen
Rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, 5 oktober 2020 (beroep)
Wat speelde
Sociale huurders bleken na onderzoek in het buitenland gronden en appartementen op naam te hebben, deels in mede-eigendom. De huurders gingen in beroep tegen het vonnis van de vrederechter en beriepen zich onder meer op het recht op privacy.
Wat de rechter besliste
De rechtbank bevestigde dat het verzwijgen van buitenlands onroerend goed een ernstige schending is van de regels voor sociale huur. De huurders moesten het onterecht genoten voordeel van 13.210,07 euro terugbetalen. De verweren op privacy werden verworpen.
Waarom dit voor u telt
In deze zaak woog de rechtbank ook in beroep de bevindingen van het buitenlandse eigendomsonderzoek mee en wees zij de terugvordering van de sociale korting toe.
Vredegerecht Antwerpen, zaak Woonhaven
Wat speelde
Woonmaatschappij Woonhaven daagde een huurder die negen jaar lang huurkorting had ontvangen terwijl hij eigendommen had in het buitenland. De vordering bedroeg ongeveer 50.000 euro, inclusief de kosten van het onderzoek.
Wat de rechter besliste
De vrederechter gaf Woonhaven gelijk en ging een stap verder: een woonmaatschappij mág niet alleen onderzoeken of een huurder eigendom heeft in het buitenland, zij is daartoe verplicht, gelet op haar opdracht en de wachtlijsten. Het was de derde zaak op rij die de stad Antwerpen op dit punt won.
Waarom dit voor u telt
De vrederechter zag controle op buitenlands eigendom in deze zaak als onderdeel van de opdracht van een woonmaatschappij. Dat kan relevant zijn wanneer een huurder het onderzoek betwist.
Vrederechter Hamme, 6 juni 2019
Wat speelde
Woonmaatschappij De Zonnige Woonst liet door Bureaubuitenland onderzoeken of enkele huurders onroerend goed bezaten in Turkije. Bij een van hen werden bouwgronden en woningen op naam gevonden. De huurder voerde aan dat de privacy- en antidiscriminatiewetgeving was geschonden en dat de verklaring op eer in strijd was met het Kaderbesluit sociale huur.
Wat de rechter besliste
De vrederechter verklaarde de vordering ontvankelijk en gegrond en verwierp alle verweren. De huurder werd veroordeeld tot terugbetaling van het onterecht genoten voordeel, tot vergoeding van de opzoekingskosten en tot de proceskosten.
Waarom dit voor u telt
Dit was de eerste uitspraak waarin een Belgische rechter ons onderzoek inhoudelijk beoordeelde. De verweren die huurders doorgaans voeren, werden stuk voor stuk afgewezen, en de onderzoekskosten kwamen voor rekening van de huurder.
HOOGSTE RECHTSCOLLEGES
Grondwettelijk Hof, Hof van Cassatie en Raad van State
Hof van Cassatie, 26 maart 2026 (Woonhaven Antwerpen)
Wat speelde
Een sociale huurder bezat sinds 2001 samen met zijn broer een kosteloos verkregen perceel grond in Marokko, waarop later een woning was gebouwd. De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen vond dat een gratis verkregen deel geen grond voor opzegging was.
Wat de rechter besliste
Het Hof vernietigde dat vonnis. Sinds 1 maart 2017 mocht een sociale huurder geen deel van een woning of bouwgrond bezitten, in binnen- of buitenland, "ongeacht of dit perceel kosteloos dan wel ten bezwarende titel werd verworven". De zaak gaat naar de rechtbank van eerste aanleg Limburg.
Waarom dit voor u telt
Dit arrest onderstreept het belang van zorgvuldig onderzoek naar buitenlandse eigendommen. Het eigendomsaandeel, de verwervingsdatum en de wijze van verwerving helpen uw woonmaatschappij het dossier te beoordelen volgens de regels die voor de betrokken periode gelden. Sinds 1 oktober 2025 gelden gewijzigde regels voor gedeeltelijke eigendom.
Grondwettelijk Hof, 18 januari 2024, arrest 8/2024 (Woonmaatschappij IJzer en Zee)
Wat speelde
Huurders uit Adinkerke kochten in 2014 met een erfenis en een lening een woning in Marokko. Een onderzoeksbureau bracht dat aan het licht. De huurders noemden de eigendomsvoorwaarde discriminerend tegenover wie hetzelfde geld op de bank laat staan.
Wat de rechter besliste
De eigendomsvoorwaarde schendt de Grondwet niet. Wie onroerend goed bezit, kan zijn recht op wonen in beginsel zelf realiseren, door er te wonen of door de opbrengst van verhuur of verkoop te gebruiken.
Waarom dit voor u telt
De grondslag van elk eigendomsonderzoek, ook in het buitenland, is grondwettig bevonden.
Raad van State, 17 september 2024, nr. 260.645, en de nieuwe regel sinds 1 oktober 2025
Wat speelde
Het Vlaams Huurdersplatform vocht de regel aan dat ook een deel van een woning, bijvoorbeeld een erfdeel, een sociale huurder uitsluit.
Wat de rechter besliste
De gelijkstelling van gedeeltelijke met volle eigendom schendt het gelijkheidsbeginsel. De Vlaamse Regering paste de regel aan: sinds 1 oktober 2025 sluit alleen volle eigendom (of volledig vruchtgebruik, erfpacht of opstal) uit, in binnen- of buitenland.
Waarom dit voor u telt
Een onderzoek moet nu scherp onderscheiden tussen volle eigendom en mede-eigendom en de datum van verkrijging vastleggen; de korting over de jaren vóór oktober 2025 blijft terugvorderbaar.
Achtergrond: Centrale Raad van Beroep (Nederland), 1 oktober 2018
Nederlandse rechtspraak, ter achtergrond. De hoogste Nederlandse bestuursrechter oordeelde in vier zaken, waarvan twee over onderzoeken van Bureaubuitenland in Turkije, dat gemeenten en de Sociale Verzekeringsbank in Turkije verkregen bewijs van verzwegen onroerend goed mogen gebruiken om bijstand in te trekken en terug te vorderen. Beroepen op privacy, discriminatie en onrechtmatig verkregen bewijs werden verworpen. Deze uitspraken gelden niet in België, maar laten zien dat vergelijkbare verweren ook door de Nederlandse rechter zijn beoordeeld. Lees de samenvatting.
Context: grootschalige sociale fraude in Limburg
Ter illustratie van de omvang van het probleem: in 2017 ontdekte het arbeidsauditoraat in Limburg een netwerk dat minstens 257 personen met vervalste documenten aan onterechte uitkeringen en sociale voordelen hielp, voor ruim 13 miljoen euro. Lees het bericht, overgenomen uit Het Belang van Limburg.
Bespreek uw dossier
Heeft u een vraag over onroerende goederen in het buitenland? Wij bespreken graag welke dienstverlening past bij uw dossier. U ontvangt vooraf duidelijkheid over de opdracht, de doorlooptijd en de kosten.