Die Eigentumsbedingung im Vlaamse Codex Wonen erklärt

Sozialmiete ist für Menschen gedacht, die sich nicht selbst mit Wohnraum versorgen können. Daher verlangen die flämischen Vorschriften, dass der Bewerber und der Mieter keine Wohnung und kein für den Wohnungsbau bestimmtes Grundstück besitzen. Die Bedingung gilt bei der Eintragung, bei der Zuweisung und während der gesamten Dauer des Mietvertrags. Das gilt auch für Mieter eines früheren sozialen Vermietungsbüros; siehe die Eigentumsbedingung bei einem sozialen Vermietungsbüro.

Die Regel ist weit gefasst. Sie gilt für eine Wohnung oder ein Baugrundstück, die bzw. das der Mieter:

• vollständig zu vollem Eigentum hat;
• vollständig in Nießbrauch, Erbpacht oder Erbbaurecht hat oder vollständig in Erbpacht oder Erbbaurecht vergeben hat;
• im In- oder Ausland hat.

Auch wer Geschäftsführer, Verwaltungsratsmitglied oder Gesellschafter einer Gesellschaft ist, in die er solche Rechte eingebracht hat, erfüllt die Bedingung nicht.

Teilweises Eigentum: Die Regel hat sich 2025 geändert. Vom 1. März 2017 bis zum 30. September 2025 zählte auch ein Anteil an einer Wohnung oder einem Bauland mit, zum Beispiel ein Erbteil gemeinsam mit Geschwistern. Der Staatsrat (Raad van State) hob diese Gleichstellung am 17. September 2024 (Entscheid Nr. 260.645) wegen Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes auf. Seit dem 1. Oktober 2025 darf ein Mieter oder Bewerber einen Anteil an einer Wohnung oder einem Bauland besitzen, zum Beispiel aus einer Erbschaft oder Schenkung, und dennoch sozial mieten. Wer in den drei Jahren vor der Eintragung bewusst einen Anteil verschenkt oder verkauft hat, um die Bedingung zu erfüllen, bleibt ausgeschlossen. Für Sachverhalte vor dem 1. Oktober 2025 gilt die alte Regel; der Kassationshof (Hof van Cassatie) wandte sie am 26. März 2026 noch streng an, auch auf einen unentgeltlich erworbenen Anteil an einem Grundstück in Marokko. Lesen Sie den Entscheid des Kassationshofs und die neue Eigentumsbedingung.

Die Worte „im In- oder Ausland“ stehen nicht zufällig in der Regel. Ein Mieter mit einer Wohnung in Belgien lässt sich über das Kataster und die Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid (Zentrale Datenbank der sozialen Sicherheit) leicht kontrollieren. Ein Mieter mit einer Wohnung, einem Apartment oder einem Grundstück im Ausland, sei es in Italien, Polen, Marokko oder der Türkei, taucht in keinem belgischen Register auf. Der Gesetzgeber hat diese Situation gleichgestellt: Wer außerhalb Belgiens eine Wohnung besitzt, braucht eine Sozialwohnung ebenso wenig wie jemand, der in Belgien eine Wohnung besitzt.

In der Praxis wird Auslandseigentum bei der Eintragung nur durch eine ehrenwörtliche Erklärung abgedeckt. Was darin nicht steht, bleibt unsichtbar, solange niemand es überprüft.

Die Vorschriften kennen eine begrenzte Zahl von Ausnahmen, gedacht für Situationen, in denen das Eigentum dem Mieter nicht tatsächlich hilft, selbst zu wohnen. Die wichtigsten:

• Unentgeltlich erworbenes Volleigentum. Wer eine ganze Wohnung oder ein ganzes Bauland erbt oder geschenkt bekommt, erhält eine Frist von einem Jahr, um das Objekt zu veräußern. Diese Frist kann die Wohnungsgesellschaft verlängern, wenn der Mieter nachweist, dass der Verkauf nicht gelingt. Ein geerbter oder geschenkter Anteil muss seit dem 1. Oktober 2025 nicht mehr verkauft werden.
• Unbewohnbare oder ungeeignete Wohnung. Eine Wohnung, die für unbewohnbar oder ungeeignet erklärt wurde und die der Mieter nicht selbst bewohnt, zählt vorübergehend nicht mit, sofern der Mieter das Objekt innerhalb eines Jahres veräußert oder die Wohnung instand setzt.
• Enteignung. Eine Wohnung, die in einem Enteignungsplan liegt, zählt nicht mit.
• Scheidung. Eine Wohnung, die der Mieter gemeinsam mit einem Ex-Partner besitzt und die der Ex-Partner bewohnt, kann unter Bedingungen bis zum Abschluss der Auseinandersetzung unberücksichtigt bleiben.

Die Ausnahmen müssen beantragt und begründet werden. Ein Mieter, der eine Erbschaft im Ausland nie gemeldet hat, kann sich nachträglich nicht ohne Weiteres auf die Jahresfrist berufen; die Meldepflicht ist dann bereits verletzt.

Der Mieter muss jeden Erwerb einer Wohnung oder eines Baulands von sich aus und unverzüglich der Wohnungsgesellschaft melden. Diese Verpflichtung stand bereits in Artikel 52 des früheren Kaderbesluit Sociale Huur (Rahmenerlass Sozialmiete) und wurde in den Besluit Vlaamse Codex Wonen (Erlass zum Flämischen Wohnkodex) übernommen. Sie gilt auch für Auslandseigentum.

Ein Mieter, der nicht meldet, verletzt den Mietvertrag. Die Wohnungsgesellschaft kann dann den Mietvertrag kündigen und den Sozialrabatt zurückfordern. Der Sozialrabatt ist die Differenz zwischen der gezahlten Sozialmiete und dem Marktwert der Wohnung; er summiert sich schnell auf mehrere tausend Euro pro Jahr.

Für Eigentum in Belgien erfolgt die Kontrolle weitgehend automatisch über die Daten der FÖD Finanzen (FOD Financiën). Für Eigentum im Ausland gibt es keine automatische Quelle. Die Wohnungsgesellschaft kann drei Dinge tun:

1. den Bewerber eine ehrenwörtliche Erklärung unterschreiben lassen, in der auch steht, dass die Erklärung überprüft wird;
2. bei einem konkreten Verdacht eine Ermittlung im betreffenden Land durchführen lassen, über ein spezialisiertes Büro;
3. das Ergebnis dieser Ermittlung nutzen, um den Mieter anzuhören, den Rabatt zurückzufordern und erforderlichenfalls den Friedensrichter anzurufen.

Seit März 2021 können flämische Wohnungsgesellschaften für solche Ermittlungen die flämische Rahmenvereinbarung nutzen, wobei Wonen in Vlaanderen (Agentur Wohnen in Flandern) die Kosten ganz oder größtenteils erstattet. Wie eine Ermittlung bei uns abläuft, von der Vorprüfung bis zum Bericht, lesen Sie auf der Seite für Wohnungsgesellschaften.

Der Verfassungsgerichtshof (Grondwettelijk Hof) entschied am 18. Januar 2024 (Entscheid 8/2024), dass die Eigentumsbedingung verfassungsgemäß ist, auch wenn die Wohnung im Ausland liegt und mit einer Erbschaft und einem Darlehen gekauft wurde: Wer Immobilien besitzt, kann sein Recht auf Wohnen grundsätzlich selbst verwirklichen. Der belgische Richter hat die Kontrolle der Eigentumsbedingung im Ausland mehrfach beurteilt. Die Friedensrichterin in Hamme entschied 2019, dass es zur dekretalen Pflicht einer Wohnungsgesellschaft gehört, sicherzustellen, dass ihre Wohnungen nur an Berechtigte gehen, und dass Ermittlungen dazu ein wesentliches Instrument sind. Das Friedensgericht Antwerpen ging im Fall Woonhaven weiter: Eine Wohnungsgesellschaft ist verpflichtet, Auslandseigentum zu ermitteln. Die Einwände zu Datenschutz und Antidiskriminierung wurden in diesen Fällen zurückgewiesen. Jede Entscheidung bezieht sich auf eine bestimmte Akte und bietet keine Garantie für den Ausgang eines anderen Falls. Eine Übersicht finden Sie unter was der belgische Richter sagt.

Quellen: Vlaamse Codex Wonen von 2021 und Besluit Vlaamse Codex Wonen (Vlaamse Codex); Verfassungsgerichtshof, Entscheid 8/2024; Staatsrat 17. September 2024, Nr. 260.645 (Zusammenfassung); Vlaams Huurdersplatform zu den Regeln ab dem 1. Oktober 2025; Kassationshof 26. März 2026.