Soziales Vermietungsbüro, Wohnungsgesellschaft und die Eigentumsbedingung: wer kontrolliert was

Ein soziales Vermietungsbüro (SVK) mietete Wohnungen von privaten Eigentümern an und vermietete sie mit Begleitung an schutzbedürftige Mieter weiter. Eine soziale Wohnungsbaugesellschaft (SHM) baute und vermietete eigene Wohnungen. Das Dekret vom 9. Juli 2021 führte beide in der Wohnungsgesellschaft zusammen: In jedem Tätigkeitsgebiet gibt es seit 2023 nur noch einen sozialen Vermieter, der sowohl den eigenen Bestand als auch die angemieteten Wohnungen verwaltet. Der Übergang wurde im Laufe von 2023 und 2024 abgeschlossen.

Für die Mieter änderte der Vermieter seinen Namen; die Regeln für Eintragung, Zulassung und Miete wurden im Vlaamse Codex Wonen (Flämischer Wohnkodex) und im Ausführungserlass harmonisiert. Auch die angemieteten Wohnungen fallen unter das Sozialmietsystem von Buch 6 des Kodex.

Wer eine Wohnung mietet, die die Wohnungsgesellschaft auf dem privaten Markt angemietet hat, ist Sozialmieter wie jeder andere. Die Eigentumsbedingung gilt uneingeschränkt: keine Wohnung und kein Bauland im Volleigentum, im In- oder Ausland, und die Verpflichtung, einen Erwerb von sich aus zu melden. Die ehrenwörtliche Erklärung wird bei der Eintragung unterschrieben, und die Miete wird auf dieselbe Weise berechnet, mit demselben Sozialrabatt.

Früher wurde bei SVK weniger auf Auslandseigentum kontrolliert als bei SHM: Die Büros waren klein, hatten keine eigene Rechtsabteilung und konzentrierten sich auf die Begleitung. Auch bei Mietern eines SVK kann es jedoch konkrete Hinweise auf Auslandsbesitz geben, zum Beispiel eine Erbschaft oder ein Familienhaus. Seit der Fusion kann die Wohnungsgesellschaft dieselbe Ermittlung für alle ihre Mieter einsetzen und die flämische Rahmenvereinbarung mit Kostenerstattung nutzen.

In der Wohnungsgesellschaft sind die Rollen wie folgt verteilt.

• Eigentum in Belgien kontrolliert die Gesellschaft selbst, über die Daten der FÖD Finanzen (FOD Financiën), bei der Eintragung und regelmäßig.
• Eigentum im Ausland kann die Gesellschaft nicht selbst prüfen; sie lässt es bei einem konkreten Verdacht von einem Büro ermitteln, das mit Rechtsanwälten vor Ort arbeitet. Siehe wann Sie eine Ermittlung starten dürfen.
• Die Aufsichtsperson von Wonen in Vlaanderen (Agentur Wohnen in Flandern) überwacht die Einhaltung der Regeln durch die Wohnungsgesellschaft und kann Akten anfordern.
• Der Friedensrichter entscheidet bei Streitigkeiten über Kündigung und Rückforderung.

Der private Eigentümer einer angemieteten Wohnung steht außerhalb all dessen: Die Wohnungsgesellschaft ist sein Mieter und zahlt weiterhin die Miete, auch wenn der Untermieter sein Recht verliert. Für den Eigentümer ändert sich nichts.

Für Aktenbearbeiter, die aus der SVK-Welt kommen, sind Ermittlungen zu Auslandsbesitz oft neu. Drei Punkte, die zu beachten sind:

1. Derselbe Verdacht, derselbe Maßstab. Langer Aufenthalt im Ausland, eine Erbschaft, eine Meldung: Es gelten dieselben konkreten Hinweise wie beim eigenen Bestand und dieselbe Grenze: nie aufgrund der Herkunft.
2. Dieselben Folgen. Bei einem Treffer kann die Wohnungsgesellschaft kündigen und den Sozialrabatt zurückfordern; siehe Sozialrabatt zurückfordern. Die angemietete Wohnung wird dann für den nächsten Bewerber auf der Warteliste frei.
3. Begleitung und Kontrolle gehören zusammen. Dass die Wohnungsgesellschaft einen Mieter begleitet, steht einer Kontrolle nicht im Weg. Die Friedensrichterin in Hamme entschied, dass Kontrolle gerade zum Auftrag des sozialen Vermieters gehört.

Eine Vorprüfung gibt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen einen ersten Eindruck, ob eine Akte weitere Ermittlungen verdient.

Quellen: Dekret vom 9. Juli 2021 zur Änderung verschiedener Dekrete in Bezug auf das Wohnen (Vlaamse Codex); Wonen in Vlaanderen zu Wohnungsgesellschaften.