Sozialrabatt nach verschwiegenem Eigentum zurückfordern: Berechnung, Frist und Verfahren

Die Sozialmiete wird auf Grundlage des Einkommens und der Haushaltszusammensetzung des Mieters berechnet und liegt unter dem Marktwert der Wohnung. Die Differenz zwischen der Miete, die der Mieter zahlt, und der Basismiete, dem Marktmietwert der Wohnung, ist der Sozialrabatt. Er wird mit öffentlichen Mitteln finanziert und ist der Vorteil, den das Sozialmietsystem dem Mieter gewährt.

Die flämischen Vorschriften bestimmen, dass der Mieter nur dann Anspruch auf diesen Rabatt hat, wenn er dem Vermieter alle erforderlichen Informationen übermittelt und diese Informationen nicht betrügerisch sind. Wer bei der Eintragung oder während der Miete eine Wohnung oder ein Bauland verschweigt, erfüllt das nicht. Der Rabatt für diesen Zeitraum ist dann zu Unrecht gezahlt und kann zurückgefordert werden, zusätzlich zur Kündigung des Mietvertrags.

Die Berechnung ist im Grundsatz einfach: pro Monat die Differenz zwischen der Basismiete und der gezahlten Miete, aufsummiert über den Zeitraum, in dem der Mieter die Eigentumsbedingung nicht erfüllte. In der Praxis erfordert das drei Feststellungen.

Das Anfangsdatum. Das ist das Datum, an dem der Mieter Eigentümer wurde, oder der 1. März 2017, wenn der Besitz älter ist und der Mieter damals bereits mietete. Der Registerauszug aus dem Ausland nennt das Erwerbsdatum; bei einer Erbschaft ist das das Datum des Todes oder der Erbrechtsurkunde. Deshalb lassen wir dieses Datum stets in den Bericht aufnehmen.

Das Enddatum. Das Datum, an dem der Mieter die Wohnung verließ oder das Eigentum veräußerte. Seit dem 1. Oktober 2025 zählt teilweises Eigentum nicht mehr mit; für einen Mieter, der nur einen Erbteil besaß, endet der rückforderbare Zeitraum dann am 30. September 2025. Siehe die neue Eigentumsbedingung.

Die Basismiete pro Jahr. Die Wohnungsgesellschaft verfügt selbst über den Marktwert und die jährlichen Anpassungen. Fügen Sie der Forderung die Berechnung pro Jahr bei; Richter wollen nachrechnen können.

Miete und die Mietdifferenz sind periodische Schulden. Für solche Forderungen gilt in Belgien grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab jeder Fälligkeit. Eine Wohnungsgesellschaft kann daher meist den Rabatt der letzten fünf Jahre fordern, gerechnet ab der Ladung oder einer verjährungsunterbrechenden Inverzugsetzung. Bei Arglist wird mitunter eine längere Frist geltend gemacht; lassen Sie diesen Punkt von Ihrem Rechtsbeistand beurteilen und zögern Sie die Inverzugsetzung jedenfalls nicht hinaus, sobald der Bericht vorliegt.

Im Fall Woonhaven ging es um neun Jahre Mietrabatt, insgesamt etwa 50.000 Euro einschließlich Ermittlungskosten; in Antwerpen 2020 um 13.210,07 Euro. Die Beträge können schnell anwachsen, und deshalb kann sich eine Ermittlung bei einem konkreten Verdacht lohnen. Ob eine Rückforderung möglich ist, hängt von der einzelnen Akte und der Beurteilung durch die zuständige Stelle oder den Richter ab.

Bei den Kosten der Ermittlung unterscheiden sich die Entscheidungen. Die Friedensrichterin in Hamme verurteilte den Mieter zur Erstattung der Recherchekosten; das Gericht erster Instanz Antwerpen (rechtbank van eerste aanleg) lehnte 2020 die Kosten für Bericht und Übersetzung ab; im Fall Woonhaven waren sie Teil der Forderung. Fordern Sie die Ermittlungskosten daher stets gesondert, mit der Rechnung und einer Erläuterung, warum die Ermittlung erforderlich war. Für flämische Wohnungsgesellschaften kommt die Erstattung durch Wonen in Vlaanderen (Agentur Wohnen in Flandern) hinzu: vollständig bei einem Treffer, 75 Prozent ohne Treffer, über die Rahmenvereinbarung.

1. Anhörung. Laden Sie den Mieter ein, legen Sie den Bericht vor und halten Sie seine Erklärung fest. Manchmal folgt eine Regelung: Verkauf des Objekts, Auszug aus der Wohnung und ein Ratenzahlungsplan.
2. Inverzugsetzung. Senden Sie ein Einschreiben mit der Kündigung oder deren Ankündigung, der Berechnung des Rabatts und einer Zahlungsfrist. Dies unterbricht die Verjährung.
3. Friedensrichter. Mietstreitigkeiten gehören vor den Friedensrichter des Ortes der Wohnung. Fordern Sie die Auflösung oder Bestätigung der Kündigung, den Rabatt mit Zinsen, die Ermittlungskosten und die Verfahrenskosten.
4. Vollstreckung. Bei einem Urteil ohne Zahlung folgt die Pfändung in Belgien oder, wenn der Mieter ausgezogen ist und im Ausland Eigentum besitzt, möglicherweise Regress auf dieses Objekt; die Durchführbarkeit wird für jede Akte gesondert beurteilt. Siehe Regress und Pfändung im Ausland.

Was die Gerichte bisher entschieden haben, lesen Sie unter was der belgische Richter sagt.

Quellen: Vlaamse Codex Wonen und Besluit Vlaamse Codex Wonen; Business AM, 11. Dezember 2020; VRT NWS, 27. März 2024.