Sociale korting terugvorderen na verzwegen eigendom: berekening, termijn en procedure

De sociale huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder en ligt onder de marktwaarde van de woning. Het verschil tussen de huurprijs die de huurder betaalt en de basishuurprijs, de huurwaarde van de woning op de markt, is de sociale korting. Zij wordt gefinancierd met publiek geld en is het voordeel dat het sociaal huurstelsel aan de huurder toekent.

De Vlaamse regelgeving bepaalt dat de huurder alleen recht heeft op die korting als hij de verhuurder alle nodige informatie bezorgt en die informatie niet frauduleus is. Wie bij inschrijving of tijdens de huur een woning of bouwgrond verzwijgt, voldoet daar niet aan. De korting over die periode is dan onverschuldigd betaald en kan worden teruggevorderd, naast de opzegging van de huurovereenkomst.

De berekening is in beginsel eenvoudig: per maand het verschil tussen de basishuurprijs en de betaalde huurprijs, opgeteld over de periode waarin de huurder niet aan de eigendomsvoorwaarde voldeed. In de praktijk vraagt dat drie vaststellingen.

De begindatum. Dat is de datum waarop de huurder eigenaar werd, of 1 maart 2017 als het bezit ouder is en de huurder toen al huurde. Het registeruittreksel uit het buitenland vermeldt de datum van verkrijging; bij een erfenis is dat de datum van overlijden of van de erfrechtakte. Daarom laten wij die datum altijd in het rapport opnemen.

De einddatum. De datum waarop de huurder de woning verliet of de eigendom vervreemdde. Sinds 1 oktober 2025 telt gedeeltelijke eigendom niet meer mee; voor een huurder die alleen een erfdeel bezat, eindigt de terugvorderbare periode dan op 30 september 2025. Zie de nieuwe eigendomsvoorwaarde.

De basishuurprijs per jaar. De woonmaatschappij beschikt zelf over de marktwaarde en de jaarlijkse aanpassingen. Voeg de berekening per jaar bij de vordering; rechters willen kunnen natellen.

Huur en het verschil in huur zijn periodieke schulden. Voor zulke vorderingen geldt in België in beginsel een verjaringstermijn van vijf jaar vanaf elke vervaldag. Een woonmaatschappij kan daardoor meestal de korting van de laatste vijf jaar vorderen, gerekend vanaf de dagvaarding of een stuitende ingebrekestelling. Bij bedrog wordt soms een langere termijn bepleit; laat dat punt door uw raadsman beoordelen en wacht in elk geval niet met de ingebrekestelling zodra het rapport binnen is.

In de zaak Woonhaven ging het om negen jaar huurkorting, in totaal ongeveer 50.000 euro inclusief onderzoekskosten; in Antwerpen 2020 om 13.210,07 euro. De bedragen kunnen snel oplopen, en daarom kan onderzoek bij een concreet vermoeden de moeite waard zijn. Of terugvordering mogelijk is, hangt af van het individuele dossier en de beoordeling door de bevoegde instantie of de rechter.

Over de kosten van het onderzoek verschillen de uitspraken. De vrederechter in Hamme veroordeelde de huurder tot vergoeding van de opzoekingskosten; de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen wees in 2020 de kosten van rapport en vertaling af; in de zaak Woonhaven maakten zij deel uit van de vordering. Vorder de onderzoekskosten daarom altijd afzonderlijk, met de factuur en een toelichting waarom het onderzoek nodig was. Voor Vlaamse woonmaatschappijen komt daar de terugbetaling door Wonen in Vlaanderen bij: volledig bij een treffer, 75 procent zonder treffer, via de raamovereenkomst.

1. Horen. Nodig de huurder uit, leg het rapport voor en noteer zijn verklaring. Soms volgt een regeling: verkoop van het goed, vertrek uit de woning en een afbetalingsplan.
2. Ingebrekestelling. Stuur een aangetekende brief met de opzegging of de aankondiging ervan, de berekening van de korting en een betaaltermijn. Dit stuit de verjaring.
3. Vrederechter. Huurgeschillen horen bij de vrederechter van de plaats van de woning. Vorder de ontbinding of bevestiging van de opzegging, de korting met interest, de onderzoekskosten en de proceskosten.
4. Uitvoering. Bij een vonnis zonder betaling volgt beslag in België of, als de huurder vertrokken is en de woning in het buitenland bezit, mogelijk verhaal op dat goed; de haalbaarheid daarvan wordt per dossier beoordeeld. Zie verhaal en beslag in het buitenland.

Wat de rechters tot nu toe beslisten, leest u in wat de Belgische rechter zegt.

Bronnen: Vlaamse Codex Wonen en Besluit Vlaamse Codex Wonen; Business AM, 11 december 2020; VRT NWS, 27 maart 2024.