RECHTSPRECHUNG
Rechtsprechung
Dürfen Sie prüfen lassen, ob ein Mieter oder Klient Immobilien im Ausland besitzt? Die belgischen Gerichte haben sich dazu auf verschiedenen Ebenen geäußert: Friedensrichter, Gericht erster Instanz, Verfassungsgerichtshof und Kassationshof.
Jede Entscheidung betrifft einen bestimmten Fall
BELGISCHE RECHTSPRECHUNG
Die Entscheidungen, die für Sie zählen
Gericht erster Instanz Antwerpen, 5. Oktober 2020 (Berufung)
Der Sachverhalt
Bei Sozialmietern stellte sich nach einer Recherche heraus, dass sie im Ausland Grundstücke und Wohnungen auf ihren Namen besaßen, zum Teil in Miteigentum. Die Mieter legten gegen das Urteil des Friedensrichters Berufung ein und beriefen sich unter anderem auf das Recht auf Privatsphäre.
Was das Gericht entschied
Das Gericht bestätigte, dass das Verschweigen von Immobilien im Ausland einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Regeln für Sozialmieten darstellt. Die Mieter mussten den zu Unrecht erhaltenen Vorteil von 13.210,07 Euro zurückzahlen. Die Einwände zur Privatsphäre wurden zurückgewiesen.
Warum das für Sie zählt
In diesem Fall bezog das Gericht auch in der Berufung die Ergebnisse der Eigentumsrecherche im Ausland in seine Abwägung ein und gab der Rückforderung des Sozialrabatts statt.
Vredegerecht Antwerpen (Friedensgericht Antwerpen), Fall Woonhaven
Der Sachverhalt
Die Wohnungsgesellschaft Woonhaven verklagte einen Mieter, der neun Jahre lang einen Mietrabatt erhalten hatte, während er Eigentum im Ausland besaß. Die Forderung belief sich auf etwa 50.000 Euro, einschließlich der Kosten der Recherche.
Was das Gericht entschied
Der Friedensrichter gab Woonhaven recht und ging einen Schritt weiter: Eine Wohnungsgesellschaft darf nicht nur prüfen, ob ein Mieter Eigentum im Ausland besitzt, sie ist dazu angesichts ihres Auftrags und der Wartelisten verpflichtet. Es war der dritte Fall in Folge, den die Stadt Antwerpen in diesem Punkt gewann.
Warum das für Sie zählt
Der Friedensrichter betrachtete die Kontrolle von Auslandseigentum in diesem Fall als Teil des Auftrags einer Wohnungsgesellschaft. Das kann relevant sein, wenn ein Mieter die Recherche anficht.
Vrederechter Hamme (Friedensrichter Hamme), 6. Juni 2019
Der Sachverhalt
Die Wohnungsgesellschaft De Zonnige Woonst ließ von Bureaubuitenland prüfen, ob einige Mieter Immobilien in der Türkei besaßen. Bei einem von ihnen wurden Baugrundstücke und Wohnungen auf seinen Namen gefunden. Der Mieter machte geltend, dass die Datenschutz- und Antidiskriminierungsgesetzgebung verletzt worden sei und dass die ehrenwörtliche Erklärung im Widerspruch zum Kaderbesluit sociale huur (Rahmenerlass Sozialmiete) stehe.
Was das Gericht entschied
Der Friedensrichter erklärte die Klage für zulässig und begründet und wies alle Einwände zurück. Der Mieter wurde zur Rückzahlung des zu Unrecht erhaltenen Vorteils, zur Erstattung der Recherchekosten und zur Tragung der Verfahrenskosten verurteilt.
Warum das für Sie zählt
Dies war die erste Entscheidung, in der ein belgisches Gericht unsere Recherche inhaltlich beurteilte. Die Einwände, die Mieter in der Regel erheben, wurden einer nach dem anderen zurückgewiesen, und die Recherchekosten gingen zulasten des Mieters.
HÖCHSTE GERICHTE
Verfassungsgerichtshof, Kassationshof und Staatsrat
Hof van Cassatie (Kassationshof), 26. März 2026 (Woonhaven Antwerpen)
Der Sachverhalt
Ein Sozialmieter besaß seit 2001 zusammen mit seinem Bruder ein unentgeltlich erworbenes Grundstück in Marokko, auf dem später ein Haus gebaut worden war. Das Gericht erster Instanz Antwerpen war der Ansicht, dass ein unentgeltlich erworbener Anteil kein Grund für eine Kündigung sei.
Was das Gericht entschied
Der Hof hob dieses Urteil auf. Seit dem 1. März 2017 durfte ein Sozialmieter keinen Anteil an einer Wohnung oder einem Baugrundstück besitzen, im In- oder Ausland, „unabhängig davon, ob dieses Grundstück unentgeltlich oder entgeltlich erworben wurde“. Der Fall wird an das Gericht erster Instanz Limburg verwiesen.
Warum das für Sie zählt
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Recherche zu Eigentum im Ausland. Der Eigentumsanteil, das Erwerbsdatum und die Art des Erwerbs helfen Ihrer Wohnungsgesellschaft, den Fall nach den für den betreffenden Zeitraum geltenden Regeln zu beurteilen. Seit dem 1. Oktober 2025 gelten geänderte Regeln für Teileigentum.
Grondwettelijk Hof (Verfassungsgerichtshof), 18. Januar 2024, Entscheid 8/2024 (Woonmaatschappij IJzer en Zee)
Der Sachverhalt
Mieter aus Adinkerke kauften 2014 mit einer Erbschaft und einem Darlehen ein Haus in Marokko. Ein Ermittlungsbüro brachte das ans Licht. Die Mieter bezeichneten die Eigentumsbedingung als diskriminierend gegenüber Personen, die dasselbe Geld auf der Bank lassen.
Was das Gericht entschied
Die Eigentumsbedingung verstößt nicht gegen die Verfassung. Wer Immobilien besitzt, kann sein Recht auf Wohnen grundsätzlich selbst verwirklichen, indem er dort wohnt oder den Ertrag aus Vermietung oder Verkauf nutzt.
Warum das für Sie zählt
Die Grundlage jeder Eigentumsprüfung, auch im Ausland, ist für verfassungsgemäß befunden worden.
Raad van State (Staatsrat), 17. September 2024, Nr. 260.645, und die neue Regel seit dem 1. Oktober 2025
Der Sachverhalt
Die Vlaams Huurdersplatform (Flämische Mieterplattform) focht die Regel an, dass auch ein Anteil an einer Wohnung, zum Beispiel ein Erbteil, einen Sozialmieter ausschließt.
Was das Gericht entschied
Die Gleichstellung von teilweisem Eigentum mit Volleigentum verletzt den Gleichheitsgrundsatz. Die Flämische Regierung passte die Regel an: Seit dem 1. Oktober 2025 schließt nur Volleigentum (oder vollständiger Nießbrauch, Erbpacht oder Erbbaurecht) aus, im In- oder Ausland.
Warum das für Sie zählt
Eine Recherche muss nun klar zwischen Volleigentum und Miteigentum unterscheiden und das Erwerbsdatum festhalten; der Sozialrabatt für die Jahre vor Oktober 2025 bleibt rückforderbar.
Hintergrund: Centrale Raad van Beroep (Zentraler Berufungsrat, Niederlande), 1. Oktober 2018
Niederländische Rechtsprechung, als Hintergrund. Das höchste niederländische Verwaltungsgericht entschied in vier Fällen, von denen zwei Recherchen von Bureaubuitenland in der Türkei betrafen, dass Gemeinden und die Sociale Verzekeringsbank (Sozialversicherungsbank) in der Türkei erlangte Beweise für verschwiegene Immobilien verwenden dürfen, um Sozialhilfe zu entziehen und zurückzufordern. Einwände zu Privatsphäre, Diskriminierung und rechtswidrig erlangten Beweisen wurden zurückgewiesen. Diese Entscheidungen gelten nicht in Belgien, zeigen aber, dass vergleichbare Einwände auch von den niederländischen Gerichten beurteilt worden sind. Zur Zusammenfassung.
Kontext: groß angelegter Sozialbetrug in Limburg
Zur Veranschaulichung des Ausmaßes des Problems: 2017 deckte das arbeidsauditoraat (Arbeitsauditorat) in Limburg ein Netzwerk auf, das mindestens 257 Personen mit gefälschten Dokumenten zu ungerechtfertigten Leistungen und Sozialvorteilen verhalf, für mehr als 13 Millionen Euro. Zum Bericht, übernommen aus Het Belang van Limburg.
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