Sociaal verhuurkantoor, woonmaatschappij en de eigendomsvoorwaarde: wie controleert wat

Een sociaal verhuurkantoor (SVK) huurde woningen van particuliere eigenaars en verhuurde ze door aan kwetsbare huurders, met begeleiding. Een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) bouwde en verhuurde eigen woningen. Het decreet van 9 juli 2021 bracht beide samen in de woonmaatschappij: in elk werkingsgebied is er sinds 2023 nog één sociale verhuurder, die zowel het eigen patrimonium als de ingehuurde woningen beheert. De overgang is in de loop van 2023 en 2024 afgerond.

Voor huurders veranderde de verhuurder van naam; de regels voor inschrijving, toelating en huur werden in de Vlaamse Codex Wonen en het uitvoeringsbesluit geharmoniseerd. Ook de ingehuurde woningen vallen onder het sociale huurstelsel van boek 6 van de Codex.

Wie een woning huurt die de woonmaatschappij op de private markt heeft ingehuurd, is een sociale huurder zoals elke andere. De eigendomsvoorwaarde geldt onverkort: geen woning of bouwgrond in volle eigendom, in binnen- of buitenland, en de verplichting om een verwerving spontaan te melden. De verklaring op erewoord wordt bij inschrijving ondertekend en de huurprijs wordt op dezelfde manier berekend, met dezelfde sociale korting.

Vroeger werd bij SVK’s minder gecontroleerd op eigendom in het buitenland dan bij SHM’s: de kantoren waren klein, hadden geen eigen juridische dienst en richtten zich op begeleiding. Ook bij huurders van een SVK kunnen er echter concrete aanwijzingen zijn voor buitenlands bezit, bijvoorbeeld een erfenis of een familiewoning. Sinds de fusie kan de woonmaatschappij hetzelfde onderzoek inzetten voor al haar huurders en gebruikmaken van de Vlaamse raamovereenkomst met terugbetaling van de kosten.

In de woonmaatschappij zijn de rollen als volgt verdeeld.

• Eigendom in België controleert de maatschappij zelf, via de gegevens van de FOD Financiën, bij inschrijving en periodiek.
• Eigendom in het buitenland kan de maatschappij niet zelf nagaan; zij laat dat bij een concreet vermoeden onderzoeken door een bureau dat met advocaten ter plaatse werkt. Zie wanneer u een onderzoek mag starten.
• De toezichthouder van Wonen in Vlaanderen ziet toe op de naleving van de regels door de woonmaatschappij en kan dossiers opvragen.
• De vrederechter beslist bij betwisting over opzegging en terugvordering.

De private eigenaar van een ingehuurde woning staat buiten dit alles: de woonmaatschappij is zijn huurder en blijft de huur betalen, ook als de onderhuurder zijn recht verliest. Voor de eigenaar verandert er niets.

Voor dossierbeheerders die uit de SVK-wereld komen, is het onderzoek naar buitenlands bezit vaak nieuw. Drie aandachtspunten:

1. Hetzelfde vermoeden, dezelfde maatstaf. Langdurig verblijf in het buitenland, een erfenis, een melding: dezelfde concrete aanwijzingen gelden als bij het eigen patrimonium, en dezelfde grens: nooit op basis van afkomst.
2. Dezelfde gevolgen. Bij een treffer kan de woonmaatschappij opzeggen en de sociale korting terugvorderen; zie sociale korting terugvorderen. De ingehuurde woning komt dan vrij voor de volgende kandidaat op de wachtlijst.
3. Begeleiding en controle gaan samen. Dat de woonmaatschappij een huurder begeleidt, staat niet in de weg aan controle. De vrederechter in Hamme oordeelde dat controle juist tot de opdracht van de sociale verhuurder behoort.

Een precheck geeft doorgaans binnen 1 tot 2 weken een eerste beeld van de vraag of een dossier verder onderzoek verdient.

Bronnen: decreet van 9 juli 2021 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen (Vlaamse Codex); Wonen in Vlaanderen over woonmaatschappijen.