Agence immobilière sociale, société de logement et condition de propriété : qui contrôle quoi

Une agence immobilière sociale (AIS) prenait en location des logements appartenant à des propriétaires privés et les sous-louait à des locataires vulnérables, avec accompagnement. Une société de logement social construisait et louait ses propres logements. Le décret du 9 juillet 2021 les a réunies dans la société de logement : dans chaque zone d’activité, il n’y a plus depuis 2023 qu’un seul bailleur social, qui gère à la fois son propre patrimoine et les logements pris en location. La transition s’est achevée au cours de 2023 et 2024.

Pour les locataires, le bailleur a changé de nom ; les règles d’inscription, d’admission et de location ont été harmonisées dans le Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement) et son arrêté d’exécution. Les logements pris en location relèvent eux aussi du régime de location sociale du livre 6 du Code.

Qui loue un logement que la société de logement a pris en location sur le marché privé est un locataire social comme les autres. La condition de propriété s’applique pleinement : pas de logement ni de terrain à bâtir en pleine propriété, en Belgique ou à l’étranger, et l’obligation de déclarer spontanément toute acquisition. La déclaration sur l’honneur est signée à l’inscription et le loyer est calculé de la même manière, avec la même réduction sociale.

Auparavant, les AIS contrôlaient moins les biens à l’étranger que les sociétés de logement social : les agences étaient petites, n’avaient pas de service juridique propre et se concentraient sur l’accompagnement. Chez les locataires d’une AIS aussi, il peut toutefois exister des indices concrets de biens à l’étranger, par exemple un héritage ou un logement familial. Depuis la fusion, la société de logement peut mobiliser la même enquête pour tous ses locataires et recourir à l’accord-cadre flamand avec remboursement des frais.

Dans la société de logement, les rôles sont répartis comme suit.

• Les biens en Belgique sont contrôlés par la société elle-même, via les données du SPF Finances, à l’inscription et périodiquement.
• Les biens à l’étranger, la société ne peut pas les vérifier elle-même ; en cas de soupçon concret, elle les fait examiner par un bureau qui travaille avec des avocats sur place. Voir quand pouvez-vous lancer une enquête.
• Le contrôleur de Wonen in Vlaanderen veille au respect des règles par la société de logement et peut demander des dossiers.
• Le juge de paix tranche en cas de contestation sur la résiliation et la récupération.

Le propriétaire privé d’un logement pris en location reste en dehors de tout cela : la société de logement est son locataire et continue de payer le loyer, même si le sous-locataire perd son droit. Pour le propriétaire, rien ne change.

Pour les gestionnaires de dossiers issus du monde des AIS, l’enquête sur les biens à l’étranger est souvent nouvelle. Trois points d’attention :

1. Même soupçon, même critère. Séjour prolongé à l’étranger, un héritage, un signalement : les mêmes indices concrets s’appliquent que pour le patrimoine propre, et la même limite : jamais sur la base de l’origine.
2. Mêmes conséquences. En cas de résultat positif, la société de logement peut résilier et récupérer la réduction sociale ; voir récupérer la réduction sociale. Le logement pris en location se libère alors pour le candidat suivant de la liste d’attente.
3. Accompagnement et contrôle vont de pair. Le fait que la société de logement accompagne un locataire n’empêche pas le contrôle. La juge de paix de Hamme a jugé que le contrôle relève précisément de la mission du bailleur social.

Une pré-vérification donne généralement en 1 à 2 semaines une première idée de l’intérêt d’une enquête plus poussée pour un dossier.

Sources : décret du 9 juillet 2021 modifiant divers décrets relatifs au logement (Vlaamse Codex) ; Wonen in Vlaanderen sur les sociétés de logement.