Hof van Cassatie, 26 maart 2026: ook een kosteloos verkregen deel van een perceel in Marokko telt

De huurder bewoonde sinds 1 april 2015 een sociale woning van Woonhaven Antwerpen. Uit onderzoek bleek dat hij sinds 5 maart 2001 samen met zijn broer eigenaar was van een perceel grond in Marokko, waarop intussen een woning was gebouwd. Het perceel was kosteloos verworven. Woonhaven zegde de huurovereenkomst op bij aangetekende brief van 14 december 2021, omdat de huurder niet meer aan de voorwaarden inzake onroerend bezit voldeed.

De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen oordeelde op 27 juni 2024, in hoger beroep tegen het vonnis van de vrederechter, dat de huurder geen contractuele wanprestatie had begaan en dat de opzegging ongeldig was. De rechtbank meende dat de regels niet golden voor een deel van een onroerend goed dat gratis was verkregen. Woonhaven ging in cassatie.

Het Hof zette de regelgeving op een rij. Artikel 6.21 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat de huurder van een sociale huurwoning tijdens de hele duur van de huurovereenkomst moet voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit. Sinds de wijziging van het Kaderbesluit Sociale Huur die op 1 maart 2017 in werking trad, mocht een sociale huurder geen woning of perceel bestemd voor woningbouw geheel óf gedeeltelijk in volle eigendom hebben, in binnen- of buitenland. Wie op 1 maart 2017 al gedeeltelijk eigenaar was, moest binnen een jaar uit onverdeeldheid treden.

Die verplichting gold volgens het Hof “ongeacht of dit perceel kosteloos dan wel ten bezwarende titel werd verworven”. Wie dat naliet, pleegde een inbreuk op artikel 6.21 en dus een contractuele wanprestatie. De rechtbank van eerste aanleg had het recht geschonden door te oordelen dat een kosteloos verkregen deel geen grond voor opzegging opleverde. Het Hof vernietigde het vonnis en verwees de zaak naar de rechtbank van eerste aanleg Limburg, die opnieuw in hoger beroep moet oordelen.

Drie punten zijn van belang.

Buitenlands bezit wordt gelijk behandeld. Het Hof maakt geen onderscheid tussen een perceel in Vlaanderen en een perceel in Marokko. De plaats van het goed doet er niet toe, alleen het recht dat de huurder erop heeft.

De wijze van verkrijging doet er niet toe. Erfenis, schenking of koop: voor de eigendomsvoorwaarde maakte het geen verschil. Dat is precies het argument dat huurders vaak aanvoeren (“ik heb het alleen maar geërfd”) en dat hiermee van tafel is, in elk geval voor de periode tot 1 oktober 2025.

De terugvordering over het verleden blijft mogelijk. Ook nu een erfdeel niet meer uitsluit, kan een woonmaatschappij de sociale korting over de jaren 2017 tot september 2025 terugvorderen van een huurder die toen gedeeltelijk eigenaar was en dat verzweeg. Een onderzoek dat de eigendom en de datum van verkrijging vastlegt, blijft daarvoor nodig; hoe wij dat doen, leest u bij vermogensonderzoek ten gronde. Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. De rechter beoordeelt de bewijswaarde van de ingebrachte stukken.

Bron: Hof van Cassatie 26 maart 2026, C.24.0424.N, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260326.1N.4 (Juportal); Rechtskundig Weekblad 2026-27, p. 252.