Biens immobiliers au Maroc : biens enregistrés et non enregistrés

Un bien immobilier enregistré au Maroc a un titre foncier : un numéro de titre unique avec la description de la parcelle, le ou les propriétaires, leurs parts et les charges qui le grèvent, comme une hypothèque. L’enregistrement a au Maroc un effet juridique fort : ce qui figure dans le titre foncier fait foi de la situation de propriété.

Pour votre dossier, cela signifie qu’un extrait d’un titre foncier décrit la propriété à la date de délivrance, avec les parts de tous les copropriétaires. Les appartements neufs en ville sont généralement enregistrés de cette manière, souvent au nom de l’acheteur lui-même.

Une grande partie des biens immobiliers au Maroc, surtout à la campagne et dans les quartiers anciens des villes, n’est pas enregistrée. Ces biens s’appellent melk. La propriété est prouvée par une moulkia, un acte établi par deux adouls, notaires traditionnels, et homologué par le juge.

Pour votre dossier, cela signifie que :

• un résultat négatif pour les biens enregistrés n’exclut pas des biens non enregistrés ;
• pour les biens non enregistrés, la moulkia et les actes qui s’y rapportent sont les documents qui établissent la propriété ;
• un bien peut être en cours de transition vers l’enregistrement ; cette procédure peut être longue.

Mentionnez donc dans votre demande tout ce que vous savez de la commune ou de la région d’origine. Nous indiquons au préalable quelles possibilités d’enquête existent dans votre dossier et quelles limites s’y appliquent.

Au Maroc, un bien immobilier reste souvent en indivision dans la famille pendant des générations. Après un décès, le bien passe aux héritiers selon le droit successoral marocain, avec des parts différentes pour les enfants et le conjoint survivant. Le partage est consigné dans un acte de succession, mais l’inscription au nom de chacun des héritiers fait souvent défaut.

Une personne peut ainsi être copropriétaire de la maison parentale ou de terres agricoles sans que son nom figure dans un registre. La part est bel et bien une propriété. Pour l’enquête sur les ressources du revenu d’intégration, elle compte comme ressource ; pour la condition de propriété flamande, seule la pleine propriété compte depuis le 1er octobre 2025, mais la réduction pour les années antérieures à cette date reste récupérable. Voir l’arrêt de la Cour de cassation sur une parcelle au Maroc, qui a encore appliqué strictement l’ancienne règle. En cas de copropriété ou d’acquisition par succession, il peut donc être important d’examiner plus en détail tant la part de propriété que la date et le mode d’acquisition ; l’acte de succession et l’acte du bien d’origine sont alors les documents clés.

Une pré-vérification donne une première image : existe-t-il des indices d’un bien immobilier au nom de la personne concernée au Maroc ? Vous recevez le résultat par écrit, avec notre avis sur une éventuelle suite. Le délai prévu est communiqué au préalable pour chaque dossier.

En cas de résultat positif, vous pouvez envisager une enquête approfondie. Selon le dossier, elle peut comprendre :

1. le titre foncier ou la moulkia et les actes qui s’y rapportent ;
2. les parts en cas de copropriété, avec l’acte de succession ;
3. une description du bien, avec sa localisation ;
4. si votre dossier le nécessite, une évaluation, dont nous discutons au préalable des possibilités, des conditions et des coûts ;
5. un rapport en français, avec sur demande une traduction (jurée) des documents sources.

Vous nous communiquez les données de la personne concernée via un canal sécurisé. Vous en saurez plus sur la page du pays Maroc.

Dans les dossiers marocains, ces quatre situations reviennent surtout.

• La maison familiale dans la région d’origine. Un logement construit par les parents, en indivision dans la famille et jamais enregistré. La personne concernée détient une part d’héritage qui ne peut être établie que par l’acte de succession et les actes du bien.
• L’appartement neuf. Un appartement en ville, acheté dans un nouveau projet et enregistré avec un titre foncier, souvent au nom de la personne concernée elle-même.
• Les terres agricoles. Des parcelles à l’intérieur du pays, le plus souvent non enregistrées, parfois détenues en commun avec des frères et sœurs. La valeur est limitée, mais c’est une propriété au sens des règles flamandes.
• Le logement au nom de l’épouse. Un logement acheté pendant le mariage et enregistré au nom du ou de la partenaire. La prise en compte dépend du régime matrimonial et de la question de savoir qui figure au dossier en Belgique ; nous rapportons ce que disent les documents et vous laissons l’appréciation juridique.

Les documents sources du Maroc sont en arabe ou en français. Si votre dossier nécessite une traduction (jurée), nous discutons au préalable des possibilités, des conditions et des coûts. Selon le document et l’usage envisagé, nous évaluons si une traduction jurée, une apostille ou une autre formalité est nécessaire ; le Maroc est partie à la Convention de La Haye sur l’apostille depuis 2016. Le juge apprécie la force probante des pièces produites. Voir aussi ce que la Cour constitutionnelle a jugé à propos d’une habitation au Maroc.

Source : Convention de La Haye sur l’apostille, HCCH.