Biens immobiliers en Italie : ce que signifient une visura et une déclaration de succession pour votre dossier

La Flandre compte un grand groupe d’habitants d’origine italienne, surtout dans le Limbourg et autour de Genk, où les mines ont attiré des ouvriers italiens à partir des années cinquante. Beaucoup de familles possèdent encore une maison ou un terrain dans la commune d’origine, souvent hérité et en indivision. Lorsque les sociétés de logement flamandes ont fait mener des enquêtes à grande échelle en 2021 via l’accord-cadre, il est apparu que ces biens étaient très nombreux. VRT NWS a rapporté en avril 2022 qu’en mars, une propriété avait été trouvée dans 85 des 104 dossiers examinés, dont 37 fois en Italie.

Contrairement à certains autres pays, les biens italiens sont souvent anciens, de faible valeur et répartis entre de nombreux héritiers. Pour la condition de propriété flamande, cela compte depuis le 1er octobre 2025 : une part d’héritage n’exclut plus, une maison entièrement héritée oui. Pour le revenu d’intégration, toute part compte comme ressource.

L’Italie connaît deux types de documents officiels qui reviennent dans un dossier.

Une visura catastale est un extrait cadastral. Elle décrit une parcelle ou un bâtiment avec la localisation cadastrale, la catégorie (logement, dépendance, terrain), la superficie ou le nombre de pièces et la rendita catastale, le revenu cadastral fictif sur lequel les impôts sont calculés. Elle mentionne aussi les intestatari : les personnes au nom desquelles le bien est enregistré, avec leur part. L’extrait cadastral est de nature fiscale et ne prouve pas à lui seul la propriété.

Une visura ipotecaria est un extrait du registre des hypothèques et de la propriété. Les actes transcrits y figurent : vente, donation, succession, hypothèque, saisie. Ce document montre le titre et la date d’acquisition. En cas de succession, la dichiarazione di successione, la déclaration de succession, est le document clé : elle mentionne tous les héritiers et leur part, même si la transcription au nom n’a pas encore eu lieu.

Les documents italiens fonctionnent avec le codice fiscale, le numéro fiscal déduit du nom, du sexe, de la date de naissance et du lieu de naissance. Le nom complet, la date de naissance et le lieu de naissance sont donc les données que vous fournissez pour une demande concernant l’Italie ; vous pouvez mentionner en complément une commune ou une province d’origine connue.

Une pré-vérification donne une première image : existe-t-il un patrimoine au nom de la personne concernée en Italie, et de quel type de patrimoine s’agit-il ? Une pré-vérification ne comprend pas d’enquête plus poussée. Le délai prévu est communiqué au préalable pour chaque dossier. La réponse comprend :

• oui ou non, avec la date des constatations ;
• le type de patrimoine : logement, appartement, terrain à bâtir ou terre agricole ;
• notre avis sur l’utilité d’une enquête approfondie.

Une image complète et détaillée, avec la localisation, la parcelle, la quote-part de propriété, les éventuels copropriétaires et la rendita catastale (une première indication de la valeur fiscale), vous est fournie par l’enquête approfondie complète. Cette enquête peut comprendre les extraits pertinents, l’acte ou la déclaration de succession, avec un rapport en français. Si votre dossier nécessite une évaluation ou une traduction jurée, nous discutons au préalable des possibilités, des conditions et des coûts. Selon le document et l’usage envisagé, nous évaluons si une traduction jurée, une apostille ou une autre formalité est nécessaire ; l’Italie est partie à la Convention de La Haye sur l’apostille.

Successions en indivision. Les familles italiennes laissent souvent une succession en indivision pendant des années. Un locataire peut posséder un douzième d’une maison dans un village sans jamais y être allé. Depuis le 1er octobre 2025, une telle part n’exclut plus le logement social, mais la réduction pour la période de 2017 à septembre 2025 reste récupérable ; voir la nouvelle condition de propriété.

Faibles valeurs. Une maison dans un village de montagne en déclin peut avoir une rendita de quelques dizaines d’euros et une valeur de marché limitée. Pour la condition de propriété flamande, la valeur n’est pas pertinente, pour le revenu d’intégration elle l’est. Une évaluation peut alors valoir la peine avant de réclamer ; nous examinons au préalable avec vous si c’est possible dans votre dossier.

Usufruit des parents. De nombreux logements sont en nue-propriété au nom des enfants, avec usufruit pour les parents. Depuis le 1er octobre 2025, la nue-propriété n’exclut pas en soi le logement social : la condition de propriété flamande vise la pleine propriété ou l’usufruit complet. Mentionnez néanmoins une telle situation dans votre demande ; elle clarifie la situation de propriété et peut être pertinente pour d’autres appréciations, comme le revenu d’intégration.

L’Italie fait partie de nos pays couverts ; pour chaque dossier, nous indiquons au préalable ce qui est possible. Voir la page du pays Italie et l’aperçu des pays couverts.

Sources : VRT NWS, 12 avril 2022 ; Convention de La Haye sur l’apostille, HCCH.