VOOR WIE
Onderzoek naar buitenlandse onroerende goederen voor woonmaatschappijen
Een verklaring op eer vraagt om onderbouwde controle.
Heeft u aanwijzingen dat een sociale huurder onroerende goederen in het buitenland bezit? Bureaubuitenland ondersteunt uw woonmaatschappij met gericht onderzoek naar huidig en voormalig eigendom.
Voor Vlaamse woonmaatschappijen en sociale verhuurkantoren
Duidelijkheid over buitenlands eigendom, van precheck tot volledig onderzoek.
Bezit een huurder of kandidaat-huurder onroerende goederen in het buitenland? Wij onderzoeken om welke goederen het gaat, waar ze liggen, op wiens naam ze staan en sinds wanneer. Waar relevant en mogelijk brengen wij ook de waarde in kaart.
U ontvangt een helder rapport met bevindingen over onder meer het eigendomsaandeel, de verwervingsdatum en de wijze van verwerving. Zo beschikt u over concrete informatie om het individuele dossier zorgvuldig te beoordelen aan de hand van de geldende eigendomsvoorwaarden.
Onze sectorervaring omvat ook onderzoeken in het kader van Wonen in Vlaanderen. Meer daarover leest u bij de Vlaamse raamovereenkomst voor eigendomsonderzoek. Wij werken samen met advocaten en taxateurs die in het onderzoeksland bevoegd zijn en voeren het onderzoek uit volgens de plaatselijke wetgeving. Een overzicht vindt u bij de onderzoekslanden. Het onderzoek wordt uitgevoerd met inachtneming van de AVG-regels, de toepasselijke privacyregels en de lokale wetgeving.
Zo ontvangt u concrete, onderbouwde informatie voor een zorgvuldige beoordeling van uw dossier.
Het kader in gewone taal
De Vlaamse Codex Wonen stelt als voorwaarde voor sociale huur dat de huurder en zijn gezinsleden geen woning of bouwgrond in eigendom hebben, in België noch in het buitenland. De woonmaatschappij controleert die voorwaarde bij de toewijzing en mag dat ook tijdens de huur blijven doen. Blijkt er toch eigendom te zijn, dan kan dat, afhankelijk van het dossier en de beoordeling door de bevoegde instantie of de rechter, leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst en terugvordering van onterecht genoten sociale korting, eventueel samen met de kosten van het onderzoek. Zie ook de eigendomsvoorwaarde in de Vlaamse Codex Wonen.
De vrederechter in Hamme (6 juni 2019), de rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen (5 oktober 2020) en het vredegerecht in Antwerpen in de zaak van Woonhaven hebben deze controle in concrete zaken bevestigd en de onderzoeksbevindingen meegewogen. De Antwerpse vrederechter ging verder: een woonmaatschappij mag niet alleen onderzoeken, zij is daartoe verplicht, gelet op haar opdracht en de wachtlijsten. Lees ook wat de Belgische rechter zegt over eigendomsonderzoek. Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak.
Wanneer onderzoek zinvol is
Bij toewijzing
Bij toewijzing van een woning, als het dossier daartoe een concrete aanleiding geeft.
Periodieke controle
Bij een periodieke controle van dossiers waarin een concrete aanleiding bestaat, binnen de toepasselijke regels en de AVG.
Bij signalen
Lange afwezigheid, een adres in het buitenland op post of documenten, meldingen van buren, tegenstrijdige verklaringen.
Bij aankoop of overdracht
Bij een aanvraag tot aankoop van de sociale woning of bij een overdracht van de huurovereenkomst.
Wat het rapport bevat
| Adres en ligging | Volledig adres en ligging van elk onroerend goed |
|---|---|
| Kadaster | Kadaster-, grondstuk- en perceelnummer |
| Eigenaar | Op wiens naam het staat en sinds wanneer |
| Verkrijging | Aankoop, erfenis of schenking |
| Mede-eigendom | Of er mede-eigendom is en voor welk aandeel |
| Waarde | Waarde-indicatie of officiële taxatie, waar mogelijk met foto's |
| Bronnen | Bronvermelding en datum van raadpleging |
Wat gebeurt er na een positief rapport?
Van onderzoeksbevindingen naar een zorgvuldig onderbouwde beslissing.
U legt de bevindingen voor aan de huurder en geeft ruimte voor een reactie. Vervolgens beoordeelt u welke gevolgen passend zijn binnen de toepasselijke regels, zoals beëindiging van de huurovereenkomst of terugvordering van de sociale korting.
Komt het dossier voor de vrederechter, dan kan het rapport als bewijsstuk worden ingebracht. De rechter beoordeelt de bewijswaarde van het rapport en de bijbehorende documenten.
Ook na de oplevering ondersteunen wij u. Wij beantwoorden vragen over de bevindingen, geven waar nodig toelichting aan de betrokken advocaten of de rechtbank en verzorgen op verzoek een beëdigde vertaling van de brondocumenten.
DIENSTEN
Wat u bij ons afneemt
Precheck
Doorgaans binnen 1 tot 2 weken een eerste beeld of er onroerend goed op naam van de betrokkene geregistreerd staat.
Lees meerVolledig onderzoek ten gronde
Het volledige rapport met kadastergegevens, verkrijgingswijze, mede-eigendom en bronnen, doorgaans binnen 2 tot 4 weken.
Lees meerTaxatie indien gewenst
Indien gewenst laten wij de onderzochte onroerende goederen taxeren door een lokale makelaar of taxateur. De onderbouwde waardebepaling wordt opgenomen in het rapport, zodat uw organisatie deze kan betrekken bij de beoordeling van het dossier.
Lees meerUit de kennisbank
Sociaal verhuurkantoor, woonmaatschappij en de eigendomsvoorwaarde: wie controleert wat
Sinds de fusie gelden voor huurders van een sociaal verhuurkantoor dezelfde regels als voor andere sociale huurders. Wat dat betekent voor de controle.
Lees meer
Sociale korting terugvorderen na verzwegen eigendom: berekening, termijn en procedure
Hoe een woonmaatschappij de sociale korting terugvordert van een huurder die eigendom verzweeg: wat de korting is, hoe ver terug, verjaring.
Lees meer
Verklaring op erewoord bij sociale huur: waarom een handtekening geen controle is
Wat de verklaring op erewoord over eigendom in het buitenland inhoudt, waarom zij geen bewijs is en hoe een woonmaatschappij de voorwaarde wél controleert.
Lees meerVeelgestelde vragen
Ja. Bij een sterk vermoeden of concrete aanwijzingen van buitenlands eigendom kan een woonmaatschappij gericht onderzoek laten uitvoeren.
Zo kan zij nagaan of de huurder aan de toepasselijke eigendomsvoorwaarde voldoet. Bureaubuitenland ondersteunt dit onderzoek via lokaal bevoegde advocaten en taxateurs, volgens de wetgeving van het onderzoeksland. Uw woonmaatschappij beoordeelt de bevindingen en beslist over de verdere opvolging.
U kent de kosten vooraf.
De prijs van een precheck hangt af van het onderzoeksland en de omvang van de aanvraag. U ontvangt vooraf een schriftelijke offerte, zodat u weet waar u aan toe bent.
Een positief resultaat leidt niet automatisch tot een vervolgopdracht. Voor een volledig onderzoek of een taxatie ontvangt u een afzonderlijke offerte. Wij starten pas na uw akkoord.
U ontvangt vooraf een indicatie van de doorlooptijd.
Een precheck duurt doorgaans 1 tot 2 weken na ontvangst van alle benodigde gegevens. Een volledig onderzoek duurt doorgaans 2 tot 4 weken na uw opdrachtbevestiging en ontvangst van de benodigde gegevens en documenten.
De doorlooptijd hangt af van het onderzoeksland, het aantal onroerende goederen en de beschikbaarheid van de documenten. Wij houden u op de hoogte van de voortgang en eventuele vertragingen.
Een duidelijk onderzoeksdoel, beveiligde gegevensuitwisseling en afspraken over de verwerking.
Wij gebruiken persoonsgegevens uitsluitend voor het afgesproken onderzoek naar onroerende goederen. Wij beperken de verwerking tot de gegevens die daarvoor noodzakelijk zijn en wisselen persoonsgegevens en onderzoeksdocumenten uit via een beveiligd kanaal.
Uw woonmaatschappij bepaalt het doel en de rechtsgrond van de verwerking. Voor de werkzaamheden die wij als verwerker uitvoeren, sluiten wij een verwerkersovereenkomst. Daarin leggen wij onder meer vast welke gegevens wij verwerken, wie toegang krijgt, hoe wij deze beveiligen en wanneer wij ze verwijderen of terugbezorgen.
Bij de inzet van lokale onderzoekspartners maken wij afspraken over vertrouwelijkheid en gegevensbescherming. Als persoonsgegevens worden doorgegeven buiten de Europese Economische Ruimte (EER), moeten ook de daarvoor vereiste AVG-waarborgen zijn geregeld.
Ja. Wij stemmen de aanpak vooraf af op de omvang en het doel van uw aanvraag.
Wilt u een groter aantal dossiers aanleveren? Samen bepalen wij welke dossiers voor onderzoek in aanmerking komen en welke gegevens daarvoor noodzakelijk zijn. De selectie en verwerking moeten passen binnen de toepasselijke regels en de AVG.
U ontvangt vooraf een schriftelijke offerte en een duidelijke planning. De gegevens levert u aan via ons beveiligde kanaal. Ook bij grotere aantallen ontvangt u per dossier een afzonderlijk resultaat.
Een eerste onderzoeksresultaat dat richting geeft aan uw vervolgstappen.
Een positieve precheck betekent dat er aanwijzingen zijn voor onroerende goederen op naam van de onderzochte persoon. Een volledig onderzoek kan vervolgens duidelijkheid geven over het eigendom en de relevante details. Een positieve uitkomst stelt op zichzelf geen fraude vast.
Een negatieve precheck betekent dat binnen de reikwijdte van het uitgevoerde onderzoek geen onroerende goederen zijn aangetroffen. Dit sluit niet iedere vorm van buitenlands eigendom uit. Als daar aanleiding en een passende rechtsgrond voor zijn, kan een afzonderlijke precheck naar de echtgenoot of partner worden uitgevoerd. Hiervoor ontvangt u vooraf een offerte.
Bij het resultaat lichten wij toe wat is onderzocht, welke beperkingen gelden en welk vervolgonderzoek eventueel zinvol is.
Bespreek uw dossier
Van een eerste vraag naar een concrete aanpak. Heeft u vragen over mogelijk buitenlands eigendom van een huurder of kandidaat-huurder? Wij denken met u mee en adviseren welk onderzoek past bij uw dossier. U ontvangt vooraf een heldere omschrijving van de opdracht, een indicatie van de doorlooptijd en een schriftelijke offerte. Neem contact op om uw dossier te bespreken.