De eigendomsvoorwaarde in de Vlaamse Codex Wonen uitgelegd

Sociale huur is bedoeld voor wie niet zelf in een woning kan voorzien. Daarom stelt de Vlaamse regelgeving als voorwaarde dat de kandidaat-huurder en de huurder geen woning of perceel bestemd voor woningbouw bezitten. De voorwaarde geldt bij de inschrijving, bij de toewijzing en tijdens de hele duur van de huurovereenkomst. Dat geldt ook voor huurders van een vroeger sociaal verhuurkantoor; zie de eigendomsvoorwaarde bij een sociaal verhuurkantoor.

De regel is breed geformuleerd. Zij geldt voor een woning of bouwgrond die de huurder:

• volledig in volle eigendom heeft;
• volledig in vruchtgebruik, erfpacht of opstal heeft, of volledig in erfpacht of opstal heeft gegeven;
• in binnen- of buitenland heeft.

Ook wie zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder is van een vennootschap waarin hij zulke rechten heeft ingebracht, voldoet niet aan de voorwaarde.

Gedeeltelijke eigendom: de regel is in 2025 veranderd. Van 1 maart 2017 tot 30 september 2025 telde ook een deel van een woning of bouwgrond mee, bijvoorbeeld een erfdeel samen met broers en zussen. De Raad van State vernietigde die gelijkstelling op 17 september 2024 (arrest nr. 260.645) wegens schending van het gelijkheidsbeginsel. Sinds 1 oktober 2025 mag een huurder of kandidaat-huurder een deel van een woning of bouwgrond bezitten, bijvoorbeeld uit een erfenis of schenking, en toch sociaal huren. Wie in de drie jaar vóór de inschrijving bewust een deel heeft weggegeven of verkocht om aan de voorwaarde te voldoen, blijft uitgesloten. Voor feiten van vóór 1 oktober 2025 geldt de oude regel; het Hof van Cassatie paste die op 26 maart 2026 nog strikt toe, ook op een kosteloos verkregen deel van een perceel in Marokko. Lees het arrest van het Hof van Cassatie en de nieuwe eigendomsvoorwaarde.

De woorden “in binnen- of buitenland” staan niet toevallig in de regel. Een huurder met een woning in België is via het kadaster en de kruispuntbank eenvoudig te controleren. Een huurder met een woning, appartement of perceel grond in het buitenland, of dat nu Italië, Polen, Marokko of Turkije is, komt in geen enkel Belgisch register voor. De wetgever heeft die situatie gelijkgesteld: wie buiten België een woning bezit, heeft net zo min nood aan een sociale woning als wie in België een woning bezit.

In de praktijk wordt eigendom in het buitenland bij inschrijving alleen afgedekt met een verklaring op erewoord. Wat daar niet in staat, blijft onzichtbaar zolang niemand het nagaat.

De regelgeving kent een beperkt aantal uitzonderingen, bedoeld voor situaties waarin de eigendom de huurder niet werkelijk helpt om zelf te wonen. De belangrijkste:

• Kosteloos verworven volle eigendom. Wie een hele woning of bouwgrond erft of geschonken krijgt, krijgt een termijn van een jaar om het goed te vervreemden. Die termijn kan de woonmaatschappij verlengen als de huurder aantoont dat verkoop niet lukt. Een geërfd of geschonken deel hoeft sinds 1 oktober 2025 niet meer te worden verkocht.
• Onbewoonbare of ongeschikte woning. Een woning die onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard en die de huurder niet zelf bewoont, telt tijdelijk niet mee, mits de huurder het goed binnen een jaar vervreemdt of de woning in orde brengt.
• Onteigening. Een woning in een onteigeningsplan telt niet mee.
• Echtscheiding. Een woning die de huurder samen met een ex-partner bezit en die de ex-partner bewoont, kan onder voorwaarden buiten beschouwing blijven tot de verdeling rond is.

De uitzonderingen moeten worden aangevraagd en onderbouwd. Een huurder die een erfenis in het buitenland nooit heeft gemeld, kan zich achteraf niet zomaar op de termijn van een jaar beroepen; de meldplicht is dan al geschonden.

De huurder moet elke verwerving van een woning of bouwgrond spontaan en zonder uitstel melden aan de woonmaatschappij. Die verplichting stond al in artikel 52 van het vroegere Kaderbesluit Sociale Huur en is overgenomen in het Besluit Vlaamse Codex Wonen. Zij geldt ook voor eigendom in het buitenland.

Een huurder die niet meldt, schendt de huurovereenkomst. De woonmaatschappij kan dan de huurovereenkomst opzeggen en de sociale korting terugvorderen. De sociale korting is het verschil tussen de betaalde sociale huurprijs en de marktwaarde van de woning; zij loopt al snel op tot enkele duizenden euro per jaar.

Voor eigendom in België gebeurt de controle grotendeels automatisch via de gegevens van de FOD Financiën. Voor eigendom in het buitenland bestaat geen automatische bron. De woonmaatschappij kan drie dingen doen:

1. de kandidaat-huurder een verklaring op erewoord laten tekenen, waarin ook staat dat de verklaring wordt gecontroleerd;
2. bij een concreet vermoeden een onderzoek laten uitvoeren in het land in kwestie, via een gespecialiseerd bureau;
3. de uitkomst van dat onderzoek gebruiken om de huurder te horen, de korting terug te vorderen en zo nodig naar de vrederechter te stappen.

Sinds maart 2021 kunnen Vlaamse woonmaatschappijen voor zulke onderzoeken gebruikmaken van de Vlaamse raamovereenkomst, waarbij Wonen in Vlaanderen de kosten geheel of grotendeels terugbetaalt. Hoe een onderzoek bij ons verloopt, van precheck tot rapport, leest u op de pagina voor woonmaatschappijen.

Het Grondwettelijk Hof oordeelde op 18 januari 2024 (arrest 8/2024) dat de eigendomsvoorwaarde grondwettig is, ook als de woning in het buitenland ligt en met een erfenis en een lening is gekocht: wie onroerend goed bezit, kan zijn recht op wonen in beginsel zelf realiseren. De Belgische rechter heeft de controle op de eigendomsvoorwaarde in het buitenland meermaals beoordeeld. De vrederechter in Hamme oordeelde in 2019 dat het tot de decretale plicht van een woonmaatschappij behoort om te garanderen dat haar woningen alleen terechtkomen bij wie er recht op heeft, en dat onderzoek daartoe een essentieel instrument is. Het vredegerecht Antwerpen ging in de zaak Woonhaven verder: een woonmaatschappij is verplicht om eigendom in het buitenland te onderzoeken. De verweren op privacy en antidiscriminatie werden in die zaken verworpen. Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. Een overzicht staat in wat de Belgische rechter zegt.

Bronnen: Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit Vlaamse Codex Wonen (Vlaamse Codex); Grondwettelijk Hof, arrest 8/2024; Raad van State 17 september 2024, nr. 260.645 (samenvatting); Vlaams Huurdersplatform over de regels vanaf 1 oktober 2025; Hof van Cassatie 26 maart 2026.