Cour de cassation, 26 mars 2026 : même une part d’une parcelle au Maroc acquise sans contrepartie compte

Depuis le 1er avril 2015, le locataire occupait un logement social de Woonhaven Antwerpen. Il est ressorti d’une enquête qu’il était, depuis le 5 mars 2001, propriétaire avec son frère d’une parcelle de terrain au Maroc, sur laquelle une habitation avait entre-temps été construite. La parcelle avait été acquise sans contrepartie. Woonhaven a résilié le bail par lettre recommandée du 14 décembre 2021, au motif que le locataire ne remplissait plus les conditions relatives à la propriété immobilière.

Le 27 juin 2024, statuant en appel du jugement du juge de paix, le tribunal de première instance d’Anvers a estimé que le locataire n’avait commis aucun manquement contractuel et que la résiliation n’était pas valable. Le tribunal considérait que les règles ne s’appliquaient pas à une part d’un bien immobilier reçue sans contrepartie. Woonhaven s’est pourvue en cassation.

La Cour a passé en revue la réglementation. L’article 6.21 de la Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement) dispose que le locataire d’un logement social locatif doit, pendant toute la durée du bail, remplir les conditions relatives à la propriété immobilière. Depuis la modification du Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre relatif à la location sociale) entrée en vigueur le 1er mars 2017, un locataire social ne pouvait avoir en pleine propriété, en tout ou en partie, aucune habitation ni aucune parcelle destinée à la construction d’habitations, en Belgique ou à l’étranger. Celui qui, au 1er mars 2017, était déjà propriétaire partiel devait sortir de l’indivision dans un délai d’un an.

Selon la Cour, cette obligation s’appliquait « que cette parcelle ait été acquise sans contrepartie ou à titre onéreux » (traduction libre). Celui qui ne s’y conformait pas méconnaissait l’article 6.21 et commettait donc un manquement contractuel. Le tribunal de première instance avait violé la loi en jugeant qu’une part acquise sans contrepartie ne constituait pas un motif de résiliation. La Cour a cassé le jugement et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de première instance du Limbourg, qui doit à nouveau statuer en appel.

Trois points sont importants.

La propriété à l’étranger est traitée de la même manière. La Cour ne fait aucune distinction entre une parcelle en Flandre et une parcelle au Maroc. La situation du bien est sans importance ; seul compte le droit que le locataire possède sur celui-ci.

Le mode d’acquisition est sans importance. Héritage, donation ou achat : pour la condition de propriété, cela ne faisait aucune différence. C’est précisément l’argument que les locataires avancent souvent (« je n’ai fait qu’en hériter ») et qui est ainsi écarté, en tout cas pour la période allant jusqu’au 1er octobre 2025.

La récupération pour le passé reste possible. Même maintenant qu’une part successorale n’exclut plus, une société de logement peut récupérer la réduction sociale pour les années 2017 à septembre 2025 auprès d’un locataire qui était alors propriétaire partiel et l’a dissimulé. Une enquête qui établit la propriété et la date d’acquisition reste nécessaire à cet effet ; la page enquête approfondie complète explique comment nous procédons. Chaque décision porte sur un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire. Le juge apprécie la valeur probante des pièces produites.

Source : Cour de cassation 26 mars 2026, C.24.0424.N, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260326.1N.4 (Juportal) ; Rechtskundig Weekblad 2026-27, p. 252.