Déclaration sur l’honneur et logement social : pourquoi une signature n’est pas un contrôle

Lors de l’inscription à un logement social, le candidat-locataire déclare par écrit que lui et les membres de son ménage remplissent la condition de propriété : pas de logement ni de parcelle destinée à la construction de logements en pleine propriété, usufruit, emphytéose ou superficie, en Belgique ou à l’étranger (jusqu’au 30 septembre 2025, cela valait aussi pour une partie). La même déclaration est répétée lors de l’attribution et dans le contrat de bail, avec l’engagement de déclarer spontanément toute acquisition ultérieure.

La déclaration mentionne expressément qu’elle sert à vérifier si la condition de propriété est remplie et qu’elle sera contrôlée auprès du service public compétent. Qui signe sait donc qu’un contrôle est possible. C’est important pour le juge, comme on le verra plus loin.

La déclaration sur l’honneur n’est pas un formulaire sans engagement. Elle est l’instrument par lequel le législateur met en pratique la condition de propriété du Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement). L’ancien Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre sur la location sociale) prescrivait la déclaration à l’article 3 ; le Besluit Vlaamse Codex Wonen (arrêté du Code flamand du logement) l’a reprise. L’arrêté prévoit aussi que le locataire n’a droit à la réduction sociale que s’il fournit au bailleur toutes les informations nécessaires et que ces informations ne sont pas frauduleuses.

Une fausse déclaration a donc des conséquences directes : le locataire ne remplit pas les conditions d’admission, la réduction sociale a été payée indûment et le contrat de bail peut être résilié. Ce qu’implique exactement la condition de propriété, vous le lirez dans la condition de propriété expliquée.

Une déclaration sur l’honneur prouve seulement que quelqu’un a déclaré quelque chose. Elle ne prouve pas que c’est exact. Pour une propriété en Belgique, cela importe peu, car la société de logement contrôle la déclaration automatiquement via les données du SPF Finances. Pour une propriété à l’étranger, il n’existe pas de source automatique. Là, tant que personne ne la vérifie, la déclaration est tout ce dont dispose la société.

La société de logement De Zonnige Woonst l’a formulé crûment en 2019 : le patrimoine à l’étranger n’est vérifié que par une déclaration sur l’honneur, et certains estiment que leur parole d’honneur vaut moins qu’un loyer social plus bas. Lorsque la société a fait contrôler en Turquie les déclarations de six locataires, il est apparu que pour les six, un bien immobilier était à leur nom.

Les chiffres de l’accord-cadre flamand confirment ce tableau à plus grande échelle : sur 677 enquêtes en 2021 et 2022, 322 ont donné un résultat positif. Dans tous ces dossiers, une déclaration signée attestant l’absence de propriété figurait au dossier.

Le contrôle d’une propriété à l’étranger n’est ni une visite à domicile ni une observation. C’est la consultation des registres de propriété du pays d’où vient le locataire ou avec lequel il a des liens, par une personne qui y est compétente. Dans la pratique :

1. Pré-vérification. Un avocat dans le pays d’enquête vérifie si les registres cadastraux contiennent un bien immobilier au nom du locataire. Chez Bureaubuitenland België, cette étape est généralement terminée en 1 à 2 semaines.
2. Enquête approfondie complète. Si vous en décidez ainsi après un résultat positif, les extraits et les documents sources sont demandés, traduits et réunis dans un rapport : quelle parcelle, quels droits, depuis quand, avec quels copropriétaires.
3. Évaluation. Si la valeur importe, par exemple pour la récupération, un agent immobilier ou un expert immobilier assermenté évalue le bien.

Le résultat est un rapport qui confronte la déclaration sur l’honneur aux données d’un registre officiel. La société de logement peut ainsi étayer son dossier ; le juge apprécie la force probante des pièces produites. Comment nous procédons, vous le lirez dans notre méthode.

Les locataires confrontés à une enquête font souvent valoir que la déclaration sur l’honneur est illégale, que leur vie privée a été violée ou qu’ils ont été discriminés. La juge de paix de Hamme a rejeté tous ces moyens en 2019. Elle a jugé que le locataire avait retenu des informations délibérément et de mauvaise foi et l’a condamné à rembourser la réduction sociale et les frais d’enquête. Le tribunal de première instance d’Anvers a confirmé cette ligne en 2020 en appel.

Dans ces affaires, la déclaration sur l’honneur a joué en faveur de la société de logement : elle montre que le locataire savait quelle était la règle, qu’il savait qu’un contrôle était possible et qu’il a néanmoins fait une déclaration inexacte. Chaque décision concerne un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire. Les décisions sont résumées dans jurisprudence.

Sources : Vlaamse Codex Wonen et Besluit Vlaamse Codex Wonen ; VRT NWS, 18 juin 2019 ; commentaire de De Zonnige Woonst.