La condition de propriété dans le Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement) expliquée

Le logement social est destiné à ceux qui ne peuvent pas se loger par eux-mêmes. C’est pourquoi la réglementation flamande pose comme condition que le candidat-locataire et le locataire ne possèdent ni logement ni parcelle destinée à la construction de logements. La condition s’applique à l’inscription, à l’attribution et pendant toute la durée du contrat de bail. Cela vaut aussi pour les locataires d’une ancienne agence immobilière sociale ; voir la condition de propriété auprès d’une agence immobilière sociale.

La règle est formulée de manière large. Elle s’applique à un logement ou à un terrain à bâtir que le locataire :

• détient entièrement en pleine propriété ;
• détient entièrement en usufruit, en emphytéose ou en droit de superficie, ou a entièrement donné en emphytéose ou en superficie ;
• possède en Belgique ou à l’étranger.

Celui qui est gérant, administrateur ou actionnaire d’une société dans laquelle il a apporté de tels droits ne remplit pas non plus la condition.

Propriété partielle : la règle a changé en 2025. Du 1er mars 2017 au 30 septembre 2025, une part d’un logement ou d’un terrain à bâtir comptait également, par exemple une part d’héritage détenue avec des frères et sœurs. Le Conseil d’État (Raad van State) a annulé cette assimilation le 17 septembre 2024 (arrêt n° 260.645) pour violation du principe d’égalité. Depuis le 1er octobre 2025, un locataire ou un candidat-locataire peut posséder une part d’un logement ou d’un terrain à bâtir, par exemple issue d’un héritage ou d’une donation, et néanmoins louer un logement social. Celui qui, dans les trois ans précédant l’inscription, a sciemment cédé ou vendu une part pour remplir la condition reste exclu. Pour les faits antérieurs au 1er octobre 2025, l’ancienne règle s’applique ; la Cour de cassation (Hof van Cassatie) l’a encore appliquée strictement le 26 mars 2026, y compris à une part de parcelle au Maroc acquise sans contrepartie. Lisez l’arrêt de la Cour de cassation et la nouvelle condition de propriété.

Les mots « en Belgique ou à l’étranger » ne figurent pas par hasard dans la règle. Un locataire possédant un logement en Belgique est facile à contrôler via le cadastre et la Banque-Carrefour. Un locataire possédant un logement, un appartement ou une parcelle de terrain à l’étranger, que ce soit en Italie, en Pologne, au Maroc ou en Turquie, ne figure dans aucun registre belge. Le législateur a assimilé ces situations : qui possède un logement hors de Belgique n’a pas plus besoin d’un logement social que celui qui en possède un en Belgique.

Dans la pratique, la propriété à l’étranger n’est couverte à l’inscription que par une déclaration sur l’honneur. Ce qui n’y figure pas reste invisible tant que personne ne le vérifie.

La réglementation connaît un nombre limité d’exceptions, destinées aux situations où la propriété n’aide pas réellement le locataire à se loger lui-même. Les principales :

• Pleine propriété acquise sans contrepartie. Qui hérite ou reçoit en donation un logement ou un terrain à bâtir entier dispose d’un délai d’un an pour l’aliéner. La société de logement peut prolonger ce délai si le locataire démontre que la vente n’aboutit pas. Une part héritée ou donnée n’a plus besoin d’être vendue depuis le 1er octobre 2025.
• Logement inhabitable ou inadapté. Un logement déclaré inhabitable ou inadapté et que le locataire n’occupe pas lui-même ne compte temporairement pas, à condition que le locataire l’aliène ou le remette en état dans l’année.
• Expropriation. Un logement faisant l’objet d’un plan d’expropriation ne compte pas.
• Divorce. Un logement que le locataire détient avec un ex-partenaire et que ce dernier occupe peut, sous conditions, ne pas être pris en compte jusqu’au partage.

Les exceptions doivent être demandées et étayées. Un locataire qui n’a jamais déclaré un héritage à l’étranger ne peut pas simplement invoquer a posteriori le délai d’un an ; l’obligation de déclarer a déjà été violée.

Le locataire doit déclarer spontanément et sans délai à la société de logement toute acquisition d’un logement ou d’un terrain à bâtir. Cette obligation figurait déjà à l’article 52 de l’ancien Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre sur la location sociale) et a été reprise dans le Besluit Vlaamse Codex Wonen (arrêté du Code flamand du logement). Elle s’applique aussi à la propriété à l’étranger.

Un locataire qui ne déclare pas viole le contrat de bail. La société de logement peut alors résilier le contrat de bail et récupérer la réduction sociale. La réduction sociale est la différence entre le loyer social payé et la valeur de marché du logement ; elle atteint rapidement plusieurs milliers d’euros par an.

Pour une propriété en Belgique, le contrôle se fait en grande partie automatiquement grâce aux données du SPF Finances. Pour une propriété à l’étranger, il n’existe aucune source automatique. La société de logement peut faire trois choses :

1. faire signer au candidat-locataire une déclaration sur l’honneur, qui précise aussi que la déclaration sera contrôlée ;
2. en cas de soupçon concret, faire mener une enquête dans le pays concerné, via un bureau spécialisé ;
3. utiliser le résultat de cette enquête pour entendre le locataire, récupérer la réduction et, si nécessaire, saisir le juge de paix.

Depuis mars 2021, les sociétés de logement flamandes peuvent recourir pour ces enquêtes à l’accord-cadre flamand, dans lequel Wonen in Vlaanderen rembourse tout ou partie des frais. Le déroulement d’une enquête chez nous, de la pré-vérification au rapport, est décrit sur la page pour les sociétés de logement.

La Cour constitutionnelle (Grondwettelijk Hof) a jugé le 18 janvier 2024 (arrêt 8/2024) que la condition de propriété est constitutionnelle, y compris lorsque le logement se trouve à l’étranger et a été acheté avec un héritage et un prêt : qui possède un bien immobilier peut en principe réaliser lui-même son droit au logement. Le juge belge a apprécié à plusieurs reprises le contrôle de la condition de propriété à l’étranger. La juge de paix de Hamme a jugé en 2019 qu’il relève de l’obligation décrétale d’une société de logement d’assurer que ses logements ne soient attribués qu’à ceux qui y ont droit, et qu’une enquête à cet effet est un instrument essentiel. La justice de paix d’Anvers est allée plus loin dans l’affaire Woonhaven : une société de logement est tenue d’enquêter sur la propriété à l’étranger. Les moyens de défense fondés sur la vie privée et l’antidiscrimination ont été rejetés dans ces affaires. Chaque décision concerne un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire. Un aperçu figure dans ce que dit le juge belge.

Sources : Vlaamse Codex Wonen de 2021 et Besluit Vlaamse Codex Wonen (Vlaamse Codex) ; Cour constitutionnelle, arrêt 8/2024 ; Conseil d’État 17 septembre 2024, n° 260.645 (résumé) ; Vlaams Huurdersplatform sur les règles à partir du 1er octobre 2025 ; Cour de cassation 26 mars 2026.