Jugement : contrôle de la propriété des locataires sociaux à l’étranger (De Zonnige Woonst)

En tant que société de logement social, De Zonnige Woonst veut être un bon propriétaire et vise une satisfaction durable de ses habitants. Les (candidats-)locataires et acheteurs occupent une place centrale et peuvent compter sur un service correct.

La société est satisfaite de la majorité de ses locataires, qui paient consciencieusement leur loyer, entretiennent leur logement et se soucient de la qualité de vie dans leur quartier. Elle est néanmoins confrontée de temps à autre à des expériences négatives. La juge de paix l’a désormais suivie dans une approche concrète d’une fraude sociale inacceptable.

Le 6 juin 2019, la juge de paix de Hamme a rendu un jugement remarquable, que le secteur du logement social attendait avec une attention plus qu’ordinaire.

De Zonnige Woonst avait fait appel à un bureau privé d’enquête patrimoniale, Bureaubuitenland, pour contrôler sur place la propriété présumée à l’étranger de certains de ses locataires. Chez un locataire qui louait un logement social depuis plusieurs années, outre quelques terrains à bâtir, la possession de quelques habitations a également été constatée. La possession d’une habitation ou d’un terrain à bâtir est pourtant interdite à un locataire social.

La juge a donné raison à De Zonnige Woonst : le locataire avait indûment, sciemment et de mauvaise foi dissimulé des informations et avait ainsi bénéficié pendant des années d’un avantage social auquel il n’avait pas droit. La fraude atteint systématiquement des milliers d’euros par an.

Les arguments des locataires relatifs à la discrimination et à la violation de la vie privée ont été balayés par le tribunal. De Zonnige Woonst a agi correctement. Plus encore, selon la juge de paix :

Il relève de son obligation décrétale de donner aux pouvoirs publics la nécessaire assurance que le parc de logements qu’elle développe au moyen de subventions publiques ne bénéficie qu’aux personnes qui peuvent aussi y prétendre en droit. La réalisation d’enquêtes est à cet égard un instrument essentiel. (traduction libre)

La juge a expressément ajouté que De Zonnige Woonst n’a pas agi de manière illicite en faisant appel à Bureaubuitenland. Le tribunal n’a pas non plus jugé établie une violation de la législation anti-discrimination.

La location de logements sociaux consiste à louer un logement de qualité à des tarifs réduits à ceux qui ne peuvent pas pourvoir eux-mêmes à leur logement. Pour atteindre cet objectif, la Vlaamse Wooncode (ancien Code flamand du logement, aujourd’hui la Vlaamse Codex Wonen) et le Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre relatif à la location sociale) imposent des restrictions d’accès : les conditions d’inscription et d’admission. Celles-ci doivent faire en sorte que la location sociale reste réservée à ceux qui en ont besoin.

Les conditions relatives à la propriété immobilière reviennent à ce que le (candidat-)locataire ne puisse avoir aucune habitation ni aucune parcelle destinée à la construction d’habitations, en tout ou en partie en pleine propriété ou entièrement en usufruit, en Belgique ou à l’étranger. Celui qui dispose déjà d’une habitation n’a pas besoin d’un logement social de location.

Le contrôle pour le territoire belge s’effectue en grande partie de manière automatisée sur la base de sources officielles, comme le cadastre. Le patrimoine à l’étranger n’est vérifié qu’au moyen d’une déclaration sur l’honneur. Certains accordent toutefois moins de valeur à leur parole d’honneur qu’à un loyer social plus avantageux et déclarent bien trop facilement ne posséder aucun bien immobilier.

De Zonnige Woonst lutte systématiquement contre toute forme de fraude au domicile et de fraude sociale. Dans son rapport du 25 janvier 2019, la commission de visitation a confirmé ces efforts : lors de la signature du contrat, les locataires sont informés de leur obligation de déclaration, les modifications de la composition du ménage font l’objet d’un suivi actif et il existe un protocole de collaboration avec la zone de police. Des dossiers de fraude antérieurs avaient montré que des locataires sociaux séjournaient fréquemment ou longuement à l’étranger, en combinaison avec une propriété à l’étranger.

À la suite d’un reportage de la VRT sur l’enquête patrimoniale à l’étranger, De Zonnige Woonst a tenté l’expérience. Plusieurs bureaux d’enquête ont été contactés ; après réflexion et avis juridique, la collaboration a été engagée avec Bureaubuitenland. Début 2018, la société a reçu plusieurs rapports de vérification qui ont confirmé les rumeurs : chez plusieurs locataires, une propriété non autorisée a été attestée sur la base des registres cadastraux locaux à l’étranger.

Sur cette base, De Zonnige Woonst a notifié la résiliation aux six locataires concernés. L’un l’a acceptée ; les cinq autres se sont adressés à la juge de paix.

Le Kaderbesluit Sociale Huur dispose que les locataires sociaux ne peuvent pas acquérir, pendant leur bail, une habitation ou un terrain à bâtir, en tout ou en partie en pleine propriété ou entièrement en usufruit, en Belgique ou à l’étranger. L’article 52, § 3 les oblige en outre à déclarer spontanément une telle acquisition.

Les logements sociaux locatifs sont rares. Il relève de la mission de toutes les sociétés de logement de les attribuer à ceux qui y ont droit et d’en écarter ceux qui n’y ont pas droit. On ne peut donc pas reprocher à une société de contrôler la condition de propriété. La déclaration sur l’honneur que signent tous les candidats locataires indique d’ailleurs littéralement que la déclaration sera contrôlée auprès du service public compétent.

L’article 38 du Kaderbesluit dispose que le locataire n’a droit à la réduction sociale que s’il fournit au bailleur toutes les informations nécessaires et que ces informations ne sont pas frauduleuses. De Zonnige Woonst réclame dès lors le remboursement de la réduction accordée lorsqu’il apparaît que tel n’était pas le cas. Cette réduction atteint rapidement plusieurs milliers d’euros par an.

Certains locataires se sont dits victimes d’une politique discriminatoire et ont ressenti l’enquête comme une violation grave de leur vie privée. Ils ont déposé plainte auprès d’UNIA, de l’Autorité de protection des données, de Wonen Vlaanderen (division Contrôle), de l’Union des barreaux de Turquie et du bureau cadastral local en Turquie. De Zonnige Woonst estime avoir agi correctement dans le cadre de sa mission et de la réglementation en vigueur ; le jugement lui donne raison sur ce point.

Chaque décision porte sur un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire. Le jugement lui-même est résumé dans Décision de la juge de paix de Hamme, 6 juin 2019. Vous découvrirez comment fonctionne la déclaration sur l’honneur et pourquoi elle ne remplace pas un contrôle dans la base de connaissances : Déclaration sur l’honneur et logement social.

Source : explications de De Zonnige Woonst (Hamme) sur le jugement du 6 juin 2019 ; réglementation via Wonen in Vlaanderen.