JURISPRUDENCE
Jurisprudence
Pouvez-vous faire vérifier si un locataire ou un client possède des biens immobiliers à l’étranger ? Le juge belge s’est prononcé à ce sujet à différents niveaux : juge de paix, tribunal de première instance, Cour constitutionnelle et Cour de cassation.
Chaque décision concerne un dossier spécifique
JURISPRUDENCE BELGE
Les décisions qui comptent pour vous
Tribunal de première instance d'Anvers, 5 octobre 2020 (appel)
Les faits
Après enquête, il est apparu que des locataires sociaux possédaient à l'étranger des terrains et des appartements à leur nom, en partie en copropriété. Les locataires ont interjeté appel du jugement du juge de paix et ont notamment invoqué le droit au respect de la vie privée.
Ce que le juge a décidé
Le tribunal a confirmé que la dissimulation de biens immobiliers à l'étranger constitue une violation grave des règles de la location sociale. Les locataires devaient rembourser l'avantage indûment perçu de 13.210,07 euros. Les moyens de défense fondés sur la vie privée ont été rejetés.
Pourquoi cela compte pour vous
Dans cette affaire, le tribunal a, en appel également, pris en compte les constatations de l'enquête de propriété à l'étranger et a fait droit à la récupération de la réduction sociale.
Justice de paix d'Anvers, affaire Woonhaven
Les faits
La société de logement Woonhaven a assigné un locataire qui avait bénéficié pendant neuf ans d'une réduction de loyer alors qu'il possédait des biens à l'étranger. La demande s'élevait à environ 50.000 euros, frais d'enquête compris.
Ce que le juge a décidé
Le juge de paix a donné raison à Woonhaven et est allé plus loin : une société de logement n'a pas seulement le droit de vérifier si un locataire possède des biens à l'étranger, elle en a l'obligation, compte tenu de sa mission et des listes d'attente. C'était la troisième affaire consécutive que la ville d'Anvers gagnait sur ce point.
Pourquoi cela compte pour vous
Dans cette affaire, le juge de paix a considéré le contrôle de la propriété à l'étranger comme faisant partie de la mission d'une société de logement. Cela peut être pertinent lorsqu'un locataire conteste l'enquête.
Juge de paix de Hamme, 6 juin 2019
Les faits
La société de logement De Zonnige Woonst a chargé Bureaubuitenland de vérifier si certains locataires possédaient des biens immobiliers en Turquie. Chez l'un d'eux, des terrains à bâtir et des habitations à son nom ont été trouvés. Le locataire a fait valoir que la législation relative à la vie privée et la législation anti-discrimination avaient été violées et que la déclaration sur l'honneur était contraire au Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre relatif à la location sociale).
Ce que le juge a décidé
La juge de paix a déclaré la demande recevable et fondée et a rejeté tous les moyens de défense. Le locataire a été condamné au remboursement de l'avantage indûment perçu, à l'indemnisation des frais de recherche et aux dépens.
Pourquoi cela compte pour vous
Il s'agissait de la première décision dans laquelle un juge belge a apprécié notre enquête sur le fond. Les moyens de défense que les locataires invoquent généralement ont été rejetés un à un, et les frais d'enquête ont été mis à charge du locataire.
JURIDICTIONS SUPRÊMES
Cour constitutionnelle, Cour de cassation et Conseil d’État
Cour de cassation, 26 mars 2026 (Woonhaven Antwerpen)
Les faits
Un locataire social possédait depuis 2001, avec son frère, une parcelle de terrain au Maroc acquise sans contrepartie, sur laquelle une habitation a ensuite été construite. Le tribunal de première instance d'Anvers a estimé qu'une part acquise sans contrepartie ne constituait pas un motif de résiliation.
Ce que le juge a décidé
La Cour a cassé ce jugement. Depuis le 1er mars 2017, un locataire social ne pouvait posséder aucune part d'une habitation ou d'un terrain à bâtir, en Belgique ou à l'étranger, « que cette parcelle ait été acquise sans contrepartie ou à titre onéreux » (traduction libre). L'affaire est renvoyée devant le tribunal de première instance du Limbourg.
Pourquoi cela compte pour vous
Cet arrêt souligne l'importance d'une enquête rigoureuse sur les biens à l'étranger. La part de propriété, la date d'acquisition et le mode d'acquisition aident votre société de logement à apprécier le dossier selon les règles applicables à la période concernée. Depuis le 1er octobre 2025, des règles modifiées s'appliquent à la propriété partielle.
Cour constitutionnelle, 18 janvier 2024, arrêt 8/2024 (Woonmaatschappij IJzer en Zee)
Les faits
Des locataires d'Adinkerke ont acheté en 2014 une habitation au Maroc au moyen d'un héritage et d'un prêt. Un bureau d'enquête l'a mis au jour. Les locataires ont qualifié la condition de propriété de discriminatoire par rapport à ceux qui laissent la même somme à la banque.
Ce que le juge a décidé
La condition de propriété ne viole pas la Constitution. Celui qui possède un bien immobilier peut en principe réaliser lui-même son droit au logement, en y habitant ou en utilisant le produit de la location ou de la vente.
Pourquoi cela compte pour vous
Le fondement de toute enquête de propriété, y compris à l'étranger, a été jugé conforme à la Constitution.
Conseil d'État, 17 septembre 2024, n° 260.645, et la nouvelle règle depuis le 1er octobre 2025
Les faits
Le Vlaams Huurdersplatform (plateforme flamande des locataires) a contesté la règle selon laquelle une part d'une habitation, par exemple une part successorale, exclut également un locataire social.
Ce que le juge a décidé
L'assimilation de la propriété partielle à la pleine propriété viole le principe d'égalité. Le Gouvernement flamand a adapté la règle : depuis le 1er octobre 2025, seule la pleine propriété (ou un droit intégral d'usufruit, d'emphytéose ou de superficie) exclut, en Belgique ou à l'étranger.
Pourquoi cela compte pour vous
Une enquête doit désormais distinguer nettement la pleine propriété de la copropriété et établir la date d'acquisition ; la réduction pour les années antérieures à octobre 2025 reste récupérable.
Arrière-plan : Centrale Raad van Beroep (Pays-Bas), 1er octobre 2018
Jurisprudence néerlandaise, à titre d’arrière-plan. La plus haute juridiction administrative néerlandaise a jugé, dans quatre affaires dont deux portaient sur des enquêtes de Bureaubuitenland en Turquie, que les communes et la Sociale Verzekeringsbank (caisse néerlandaise d’assurances sociales) peuvent utiliser des preuves de biens immobiliers dissimulés obtenues en Turquie pour retirer et récupérer l’aide sociale. Les moyens tirés de la vie privée, de la discrimination et de preuves obtenues irrégulièrement ont été rejetés. Ces décisions ne s’appliquent pas en Belgique, mais montrent que des moyens de défense comparables ont également été examinés par le juge néerlandais. Lire le résumé.
Contexte : fraude sociale à grande échelle dans le Limbourg
À titre d’illustration de l’ampleur du problème : en 2017, l’auditorat du travail du Limbourg a découvert un réseau qui a permis à au moins 257 personnes d’obtenir, au moyen de documents falsifiés, des allocations et des avantages sociaux indus, pour plus de 13 millions d’euros. Lire l’article, repris de Het Belang van Limburg.
Parlons de votre dossier
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