Cour constitutionnelle, 18 janvier 2024 : la condition de propriété est constitutionnelle, y compris pour une habitation au Maroc

Depuis le 1er janvier 2006, la société de logement IJzer en Zee louait un logement social à Adinkerke à un couple marié. Une enquête menée par un partenaire externe, le bureau d’enquête Focus Handhaving, a révélé que le couple avait acheté le 4 novembre 2014 une habitation à Angad (Maroc), chacun pour moitié. La société de logement a résilié le bail par lettre recommandée du 21 février 2022 et a réclamé le remboursement de la réduction sociale indûment perçue. Les locataires ont quitté le logement fin mai 2022 et l’affaire a été portée devant le juge de paix du canton de Furnes.

Les locataires n’ont pas contesté directement la demande, mais ont demandé au juge de paix de poser une question à la Cour constitutionnelle. Ils avaient payé l’habitation avec l’héritage du père de l’épouse et un prêt bancaire du 6 décembre 2012. Leur thèse : celui qui investit de tels moyens dans un bien immobilier perd son logement social, tandis que celui qui laisse la même somme sur un compte ne risque rien. Ce serait discriminatoire.

Le 14 février 2023, le juge de paix a demandé si l’article 6.21 de la Vlaamse Codex Wonen (Code flamand du logement), qui dispose que le locataire doit remplir les conditions relatives à la propriété immobilière pendant toute la durée du bail, viole les articles 10, 11, 22 et 23 de la Constitution en établissant une distinction entre les locataires qui placent dans un bien immobilier de l’argent hérité, emprunté ou épargné et les locataires qui conservent cet argent sous forme mobilière.

Le 18 janvier 2024, la Cour a jugé que l’article 6.21 ne viole pas la Constitution. La distinction repose sur un critère objectif, la nature du patrimoine, et est raisonnablement justifiée. Le législateur décrétal entend réserver les logements sociaux locatifs, qui sont rares, à ceux qui en ont le plus besoin et veut favoriser le passage vers le marché privé de ceux qui en ont les moyens.

Le considérant essentiel est le suivant :

En effet, la propriété d’un bien immobilier permet en principe de réaliser plus simplement le droit au logement sur ses fonds propres, soit en occupant soi-même le bien immeuble concerné, soit en affectant les moyens qui découlent de la location, de l’exploitation ou de la vente du bien immeuble ou du droit réel à une habitation sur le marché privé.

La Cour a ajouté qu’il revient à la juridiction compétente de vérifier si les conditions de propriété concrètes fixées par le Gouvernement flamand sont raisonnablement liées à la possibilité de satisfaire le besoin d’un logement décent. En ce qui concerne le droit au respect de la vie privée et le droit à un logement décent, la Cour est parvenue à la même conclusion : pas de violation.

La condition de propriété est confirmée au plus haut niveau. Après les juges de paix et le tribunal de première instance, la Cour constitutionnelle a désormais jugé à son tour qu’un locataire social qui possède une habitation, où que ce soit dans le monde, peut perdre son logement social. L’argument selon lequel l’habitation a été payée au moyen d’un héritage ou d’un prêt n’aide pas le locataire. Ce que recouvre la règle est expliqué dans la condition de propriété dans le Vlaamse Codex Wonen.

Dans les faits de l’arrêt, l’enquête par un bureau va de soi. La Cour décrit sans la moindre réserve que la propriété a été mise au jour par l’enquête d’un partenaire externe. Cela rejoint les décisions de Hamme, d’Anvers et de Woonhaven.

La récupération de la réduction est la conséquence normale. Outre la résiliation, la société de logement a réclamé le remboursement de la réduction sociale. La page ce que dit le juge belge explique comment cette demande est construite. Chaque décision porte sur un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire.

Source : Cour constitutionnelle, arrêt n° 8/2024 du 18 janvier 2024, numéro du rôle 7937, ECLI:BE:GHCC:2024:ARR.008 (const-court.be) ; version française officielle : https://fr.const-court.be/public/f/2024/2024-008f.pdf.