Ce que dit le juge belge de l’enquête de propriété à l’étranger

La société de logement De Zonnige Woonst a fait vérifier par Bureaubuitenland si quelques locataires possédaient des biens immobiliers en Turquie. Pour l’un d’eux, des terrains à bâtir et des logements ont été trouvés à son nom. Le locataire s’est défendu en invoquant la législation sur la vie privée et l’antidiscrimination et en soutenant que la déclaration sur l’honneur était contraire au Kaderbesluit Sociale Huur (arrêté-cadre sur la location sociale).

La juge de paix a rejeté tous les moyens de défense. Elle a jugé qu’il relève de l’obligation décrétale d’une société de logement d’assurer que ses logements, construits avec des fonds publics, ne soient attribués qu’à ceux qui y ont droit, et qu’une enquête à cet effet est un instrument essentiel. Le locataire a été condamné à rembourser l’avantage indûment perçu, au remboursement des frais d’enquête et aux dépens. Résumé : Décision de la juge de paix de Hamme.

Dans une autre affaire, des locataires sociaux ont fait appel d’un jugement du juge de paix. Une enquête à l’étranger avait révélé que des terrains et des appartements étaient en partie au nom de l’un d’eux. En appel, ils ont à nouveau invoqué le droit au respect de la vie privée.

Le tribunal de première instance d’Anvers a confirmé le jugement : dissimuler un bien immobilier à l’étranger est une violation grave des règles du logement social. Les locataires ont dû rembourser 13.210,07 euros. Le tribunal n’a pas alloué dans cette affaire les frais du rapport et de la traduction. Résumé : Jugement en appel d’Anvers.

La société de logement Woonhaven a réclamé à un locataire possédant des biens à l’étranger la réduction de loyer sur neuf ans, soit environ 50.000 euros, frais d’enquête compris. Le juge de paix a donné raison à Woonhaven et a formulé un principe : une société de logement peut non seulement enquêter sur l’existence d’une propriété à l’étranger chez un locataire, mais elle y est tenue, eu égard à sa mission et aux listes d’attente. C’était la troisième affaire consécutive que la ville d’Anvers gagnait sur ce point. Résumé : Affaire Woonhaven.

La ligne des juges de paix a entre-temps été confirmée au plus haut niveau et ajustée sur un point.

La Cour constitutionnelle (Grondwettelijk Hof) a jugé le 18 janvier 2024 (arrêt 8/2024), dans une affaire de la société de logement IJzer en Zee, que la condition de propriété est constitutionnelle, y compris pour des locataires qui ont acheté un logement au Maroc avec un héritage et un prêt : qui possède un bien immobilier peut en principe réaliser lui-même son droit au logement. La Cour de cassation (Hof van Cassatie) a cassé le 26 mars 2026 un jugement du tribunal de première instance d’Anvers qui avait mis hors de cause un locataire de Woonhaven au motif que sa part d’une parcelle au Maroc avait été obtenue sans contrepartie : le mode d’acquisition est sans incidence.

Le Conseil d’État (Raad van State) a en revanche annulé le 17 septembre 2024 (n° 260.645) l’assimilation de la propriété partielle à la pleine propriété. Depuis le 1er octobre 2025, seule la pleine propriété exclut ; une part d’héritage n’exclut plus. Pour la période du 1er mars 2017 au 30 septembre 2025, l’ancienne règle reste applicable, de sorte que la réduction pour ces années reste récupérable. Les trois décisions sont résumées sous jurisprudence.

Dans les trois affaires, les locataires ont invoqué les deux mêmes moyens de défense, et dans les trois ils ont été rejetés.

Vie privée. La consultation d’un registre de propriété à l’étranger est une ingérence limitée dans la vie privée, justifiée par la mission légale de la société de logement et par la déclaration sur l’honneur que le locataire a lui-même signée, avec la mention qu’elle est contrôlée. Une enquête qui se limite aux biens immobiliers au nom de la personne, sans observation ni enquête sur la vie privée, reste dans cette limite. C’est pourquoi nous ne travaillons que de cette manière.

Antidiscrimination. Une enquête n’est pas une discrimination tant qu’elle est lancée sur la base d’un soupçon concret dans un dossier et non sur la seule base de l’origine. C’est aussi la ligne de la plus haute juridiction administrative néerlandaise dans des affaires comparables ; voir à titre de contexte le Centrale Raad van Beroep (Conseil central de recours) sur l’enquête en Turquie. Une société de logement fait bien de consigner, dans chaque dossier, le soupçon qui a donné lieu à l’enquête.

Sur les frais d’enquête, les décisions divergent. À Hamme, ils ont été alloués ; à Anvers en 2020, non ; dans l’affaire Woonhaven, ils faisaient partie de la demande. La leçon est pratique : réclamez systématiquement les frais d’enquête séparément et de manière étayée, avec la facture et une explication de la nécessité de l’enquête, et produisez le rapport avec une traduction jurée. Pour les sociétés de logement flamandes s’ajoute le remboursement par Wonen in Vlaanderen : 100 pour cent en cas de résultat positif et 75 pour cent sans résultat positif, via l’accord-cadre.

Les décisions montrent aussi quelles pièces un juge attend. Un dossier soigneusement constitué contient généralement :

1. la déclaration sur l’honneur signée lors de l’inscription et dans le contrat de bail, avec la clause précisant qu’elle est contrôlée ;
2. une courte note indiquant quel soupçon concret a donné lieu à l’enquête et quand ;
3. le rapport d’enquête avec l’extrait du registre étranger, les actes sous-jacents et une traduction jurée ;
4. le compte rendu de l’audition du locataire après l’enquête et ses éventuelles pièces ;
5. le calcul de la réduction sociale par année, avec le loyer de référence ;
6. la facture de l’enquête, réclamée séparément et expliquée.

Nous fournissons les pièces visées au point 3 et commentons le rapport si le tribunal ou l’avocat du locataire pose des questions. Ce qu’est exactement la déclaration sur l’honneur et le rôle qu’elle joue, vous le lirez dans déclaration sur l’honneur et logement social.

En résumé, la jurisprudence examinée appelle cinq points d’attention :

1. L’enquête sur une propriété à l’étranger est permise et, selon la justice de paix d’Anvers, même obligatoire pour une société de logement.
2. La preuve tirée d’un registre de propriété étranger, recueillie via des avocats locaux, a été prise en considération par le juge dans les affaires examinées, y compris en appel. Le juge apprécie dans chaque affaire la force probante des pièces produites.
3. Les moyens fondés sur la vie privée et l’antidiscrimination ont été rejetés dans ces affaires, lorsque l’enquête se limitait à la propriété au nom de la personne et était lancée sur la base d’un soupçon concret.
4. Le juge a admis la récupération de la réduction sociale dans ces affaires ; les frais d’enquête n’ont pas été alloués dans chaque affaire.
5. La condition de propriété elle-même est constitutionnelle (Cour constitutionnelle 2024) et les biens à l’étranger sont traités à l’égal des biens belges, quel que soit le mode d’acquisition (Cour de cassation 2026). À noter : depuis le 1er octobre 2025, seule la pleine propriété compte.

Chaque décision concerne un dossier spécifique et ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire. Le juge apprécie la force probante des pièces produites. Comment nous organisons une enquête pour qu’elle réponde à ces points d’attention, vous le lirez dans notre méthode. L’aperçu complet des décisions figure sous jurisprudence.

Sources : VRT NWS, 18 juin 2019 ; Business AM, 11 décembre 2020 ; Cour constitutionnelle 8/2024 ; Cour de cassation 26 mars 2026 ; Conseil d’État 260.645 (résumé).