Wat de Belgische rechter zegt over buitenlands eigendomsonderzoek

Woonmaatschappij De Zonnige Woonst liet door Bureaubuitenland onderzoeken of enkele huurders onroerend goed bezaten in Turkije. Bij een van hen werden bouwgronden en woningen op naam gevonden. De huurder verweerde zich met een beroep op de privacy- en antidiscriminatiewetgeving en stelde dat de verklaring op erewoord in strijd was met het Kaderbesluit Sociale Huur.

De vrederechter verwierp alle verweren. Zij oordeelde dat het tot de decretale plicht van een woonmaatschappij behoort om te garanderen dat haar met overheidsgeld gebouwde woningen alleen terechtkomen bij wie er recht op heeft, en dat onderzoek daartoe een essentieel instrument is. De huurder werd veroordeeld tot terugbetaling van het onterecht genoten voordeel, tot vergoeding van de onderzoekskosten en tot de proceskosten. Samenvatting: Uitspraak vrederechter Hamme.

In een andere zaak gingen sociale huurders in beroep tegen een vonnis van de vrederechter. Uit onderzoek in het buitenland was gebleken dat gronden en appartementen deels op naam van een van hen stonden. In beroep voerden zij opnieuw het recht op privacy aan.

De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen bevestigde het vonnis: het verzwijgen van buitenlands onroerend goed is een ernstige schending van de regels voor sociale huur. De huurders moesten 13.210,07 euro terugbetalen. De rechtbank wees de kosten van het rapport en de vertaling in deze zaak niet toe. Samenvatting: Vonnis in beroep Antwerpen.

Woonmaatschappij Woonhaven vorderde van een huurder met eigendommen in het buitenland de huurkorting van negen jaar terug, ongeveer 50.000 euro inclusief onderzoekskosten. De vrederechter gaf Woonhaven gelijk en formuleerde een principe: een woonmaatschappij mag niet alleen onderzoeken of een huurder eigendom heeft in het buitenland, zij is daartoe verplicht, gelet op haar opdracht en de wachtlijsten. Het was de derde zaak op rij die de stad Antwerpen op dit punt won. Samenvatting: Zaak Woonhaven.

De lijn van de vrederechters is intussen op het hoogste niveau bevestigd en op één punt bijgesteld.

Het Grondwettelijk Hof oordeelde op 18 januari 2024 (arrest 8/2024) in een zaak van Woonmaatschappij IJzer en Zee dat de eigendomsvoorwaarde grondwettig is, ook voor huurders die met een erfenis en een lening een woning in Marokko kochten: wie onroerend goed bezit, kan zijn recht op wonen in beginsel zelf realiseren. Het Hof van Cassatie vernietigde op 26 maart 2026 een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen dat een huurder van Woonhaven had vrijgepleit omdat zijn deel van een perceel in Marokko gratis was verkregen: de wijze van verkrijging doet er niet toe.

De Raad van State vernietigde op 17 september 2024 (nr. 260.645) wel de gelijkstelling van gedeeltelijke met volle eigendom. Sinds 1 oktober 2025 sluit alleen volle eigendom uit; een erfdeel niet meer. Voor de periode van 1 maart 2017 tot 30 september 2025 blijft de oude regel gelden, zodat de korting over die jaren terugvorderbaar blijft. De drie uitspraken staan samengevat onder jurisprudentie.

In alle drie de zaken voerden de huurders dezelfde twee verweren, en in alle drie werden ze verworpen.

Privacy. Het raadplegen van een eigendomsregister in het buitenland is een beperkte inmenging in het privéleven die wordt gerechtvaardigd door de wettelijke opdracht van de woonmaatschappij en door de verklaring op erewoord die de huurder zelf heeft getekend, met de vermelding dat zij wordt gecontroleerd. Een onderzoek dat beperkt blijft tot onroerend goed op naam, zonder observatie of onderzoek naar het privéleven, blijft binnen die grens. Wij werken daarom uitsluitend zo.

Antidiscriminatie. Een onderzoek is geen discriminatie zolang het wordt gestart op basis van een concreet vermoeden in een dossier en niet op basis van afkomst alleen. Dat is ook de lijn van de hoogste Nederlandse bestuursrechter in vergelijkbare zaken; zie ter achtergrond de Centrale Raad van Beroep over onderzoek in Turkije. Een woonmaatschappij doet er goed aan om in elk dossier vast te leggen welk vermoeden aanleiding gaf tot het onderzoek.

Over de onderzoekskosten verschillen de uitspraken. In Hamme werden zij toegewezen; in Antwerpen in 2020 niet; in de zaak Woonhaven maakten zij deel uit van de vordering. De les is praktisch: vorder de onderzoekskosten altijd afzonderlijk en onderbouwd, met de factuur en een toelichting waarom het onderzoek nodig was, en breng het rapport in met een beëdigde vertaling. Voor Vlaamse woonmaatschappijen komt daar de terugbetaling door Wonen in Vlaanderen bij: 100 procent bij een treffer en 75 procent zonder treffer, via de raamovereenkomst.

De uitspraken laten ook zien welke stukken een rechter verwacht. Een zorgvuldig opgebouwd dossier bevat doorgaans:

1. de ondertekende verklaring op erewoord bij inschrijving en in de huurovereenkomst, met de clausule dat zij wordt gecontroleerd;
2. een korte notitie waarin staat welk concreet vermoeden aanleiding gaf tot het onderzoek en wanneer;
3. het onderzoeksrapport met het uittreksel uit het buitenlandse register, de onderliggende akten en een beëdigde vertaling;
4. het verslag van het horen van de huurder na het onderzoek en zijn eventuele stukken;
5. de berekening van de sociale korting per jaar, met de referentiehuur;
6. de factuur van het onderzoek, afzonderlijk gevorderd en toegelicht.

Wij leveren de stukken onder 3 en lichten het rapport toe als de rechtbank of de advocaat van de huurder vragen stelt. Wat de verklaring op erewoord precies is en welke rol zij speelt, leest u in verklaring op erewoord bij sociale huur.

Samengevat volgen uit de besproken rechtspraak vijf aandachtspunten:

1. Onderzoek naar eigendom in het buitenland is toegestaan en, volgens het vredegerecht Antwerpen, zelfs verplicht voor een woonmaatschappij.
2. Bewijs uit een buitenlands eigendomsregister, verzameld via lokale advocaten, is in de besproken zaken door de rechter meegewogen, ook in beroep. De rechter beoordeelt per zaak de bewijswaarde van de ingebrachte stukken.
3. De verweren op privacy en antidiscriminatie zijn in die zaken verworpen, waar het onderzoek beperkt was tot eigendom op naam en gestart op een concreet vermoeden.
4. De rechter liet de terugvordering van de sociale korting in die zaken toe; de onderzoekskosten werden niet in elke zaak toegewezen.
5. De eigendomsvoorwaarde zelf is grondwettig (Grondwettelijk Hof 2024) en buitenlands bezit wordt gelijk behandeld met Belgisch bezit, ongeacht hoe het is verkregen (Hof van Cassatie 2026). Let wel: sinds 1 oktober 2025 telt alleen volle eigendom.

Iedere uitspraak heeft betrekking op een specifiek dossier en biedt geen garantie voor de uitkomst van een andere zaak. De rechter beoordeelt de bewijswaarde van de ingebrachte stukken. Hoe wij een onderzoek inrichten zodat het bij deze aandachtspunten aansluit, leest u bij onze werkwijze. Het volledige overzicht van uitspraken staat op jurisprudentie.

Bronnen: VRT NWS, 18 juni 2019; Business AM, 11 december 2020; Grondwettelijk Hof 8/2024; Hof van Cassatie 26 maart 2026; Raad van State 260.645 (samenvatting).