Récupérer la réduction sociale après une propriété dissimulée : calcul, délai et procédure

Le loyer social est calculé sur la base des revenus et de la composition du ménage du locataire et se situe en dessous de la valeur de marché du logement. La différence entre le loyer que paie le locataire et le loyer de base, la valeur locative du logement sur le marché, est la réduction sociale. Elle est financée par des fonds publics et constitue l’avantage que le régime de location sociale accorde au locataire.

La réglementation flamande prévoit que le locataire n’a droit à cette réduction que s’il fournit au bailleur toutes les informations nécessaires et que ces informations ne sont pas frauduleuses. Qui dissimule un logement ou un terrain à bâtir lors de l’inscription ou pendant la location ne remplit pas cette exigence. La réduction pour cette période a alors été payée indûment et peut être récupérée, en plus de la résiliation du contrat de bail.

Le calcul est en principe simple : par mois, la différence entre le loyer de base et le loyer payé, additionnée sur la période pendant laquelle le locataire ne remplissait pas la condition de propriété. Dans la pratique, cela exige trois constatations.

La date de début. C’est la date à laquelle le locataire est devenu propriétaire, ou le 1er mars 2017 si le bien est plus ancien et que le locataire louait déjà. L’extrait de registre étranger mentionne la date d’acquisition ; en cas d’héritage, c’est la date du décès ou de l’acte de succession. C’est pourquoi nous faisons systématiquement figurer cette date dans le rapport.

La date de fin. La date à laquelle le locataire a quitté le logement ou aliéné le bien. Depuis le 1er octobre 2025, la propriété partielle ne compte plus ; pour un locataire qui ne possédait qu’une part d’héritage, la période récupérable se termine donc le 30 septembre 2025. Voir la nouvelle condition de propriété.

Le loyer de base par année. La société de logement dispose elle-même de la valeur de marché et des adaptations annuelles. Joignez le calcul par année à la demande ; les juges veulent pouvoir recompter.

Le loyer et la différence de loyer sont des dettes périodiques. Pour de telles créances, un délai de prescription de cinq ans à partir de chaque échéance s’applique en principe en Belgique. Une société de logement peut donc le plus souvent réclamer la réduction des cinq dernières années, calculées à partir de la citation ou d’une mise en demeure interruptive. En cas de dol, un délai plus long est parfois plaidé ; faites apprécier ce point par votre conseil et ne tardez en tout cas pas à envoyer la mise en demeure dès que le rapport est reçu.

Dans l’affaire Woonhaven, il s’agissait de neuf ans de réduction de loyer, soit au total environ 50.000 euros, frais d’enquête compris ; à Anvers en 2020, de 13.210,07 euros. Les montants peuvent rapidement s’accumuler, et c’est pourquoi une enquête peut valoir la peine en cas de soupçon concret. La possibilité d’une récupération dépend du dossier individuel et de l’appréciation de l’autorité compétente ou du juge.

Sur les frais de l’enquête, les décisions divergent. La juge de paix de Hamme a condamné le locataire à indemniser les frais de recherche ; le tribunal de première instance d’Anvers a refusé en 2020 les frais de rapport et de traduction ; dans l’affaire Woonhaven, ils faisaient partie de la demande. Réclamez donc systématiquement les frais d’enquête séparément, avec la facture et une explication de la nécessité de l’enquête. Pour les sociétés de logement flamandes s’ajoute le remboursement par Wonen in Vlaanderen : intégral en cas de résultat positif, 75 pour cent sans résultat positif, via l’accord-cadre.

1. Audition. Invitez le locataire, présentez-lui le rapport et consignez sa déclaration. Un arrangement suit parfois : vente du bien, départ du logement et plan de remboursement.
2. Mise en demeure. Envoyez une lettre recommandée avec la résiliation ou son annonce, le calcul de la réduction et un délai de paiement. Cela interrompt la prescription.
3. Juge de paix. Les litiges locatifs relèvent du juge de paix du lieu du logement. Demandez la résolution ou la confirmation de la résiliation, la réduction avec intérêts, les frais d’enquête et les dépens.
4. Exécution. En cas de jugement sans paiement, une saisie suit en Belgique ou, si le locataire est parti et possède un bien à l’étranger, un recours éventuel sur ce bien ; sa faisabilité est appréciée dossier par dossier. Voir recours et saisie à l’étranger.

Ce que les juges ont décidé jusqu’à présent figure dans ce que dit le juge belge.

Sources : Vlaamse Codex Wonen et Besluit Vlaamse Codex Wonen ; Business AM, 11 décembre 2020 ; VRT NWS, 27 mars 2024.